Investmentfondsrichtlinien 2003 (InvFR 2003)

2.1.2.1.4. Erträge von Immobilienfonds 2.1.2.1.4.1. Allgemeines 87a Hinsichtlich der Gewinnermittlung enthält § 14 ImmoInvFG eine eigenständige Gewinnermittlungsvorschrift. Der nach dieser Vorschrift ermittelte Gewinn ist zunächst der Höchstbetrag, der zur Ausschüttung vorgesehen werden kann. Er ist weiters der Ausgangspunkt der Einkünfteermittlung (Ermittlung der Besteuerungsgrundlage) bei den Anteilinhabern, wobei die Ermittlung der Einkünfte der Anteilinhaber teilweise von den allgemeinen Ermittlungsvorschriften des Einkommensteuerrechts abweicht. Der Gewinn (oder Verlust) eines Immobilienfonds besteht aus drei Komponenten, nämlich dem Bewirtschaftungsgewinn, dem Aufwertungsgewinn sowie dem Wertpapier- und Liquiditätsgewinn. Gemäß § 23 ff ImmoInvFG ist es möglich, dass Grundstücke über Grundstücksgesellschaften gehalten werden. Gemäß § 14 Abs. 2 ImmoInvFG sind jedoch die aus solchen Grundstücksgesellschaften erzielten Gewinne und Verluste nach den nachfolgenden Ausführungen zu ermitteln und direkt dem Immobilienfonds zuzurechnen. Ausschüttungen aus Grundstücksgesellschaften sind in weiterer Folge erfolgsneutrale Umbuchungen. 2.1.2.1.4.2. Bewirtschaftungsgewinn 87b Der Bewirtschaftungsgewinn ist der Gewinn aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien des Immobilienfonds. Dieser ermittelt sich aus den erzielten Mieteinnahmen abzüglich der Kosten der laufenden Verwaltung. Der Kostenabzug hat laufend zu erfolgen und ist bei jeder Neuveröffentlichung des Rücknahmewertes zu aktualisieren. Abschreibungen gemäß § 204 HGB (entspricht steuerlich der AfA und den Teilwertabschreibungen) dürfen jedoch nicht als Kosten berücksichtigt werden. Ebenso mindern Aufwendungen, für welche Instandhaltungsrücklagen (Rz 87c) zu bilden sind, in keinem Falle den Bewirtschaftungsgewinn. Verluste sind zunächst vorrangig mit Bewirtschaftungsgewinnen anderer Immobilien danach mit Aufwertungsgewinnen und schließlich mit den Wertpapier- und Liquiditätsgewinnen zu verrechnen. Ein Verlustvortrag ist unzulässig. Hinsichtlich der steuerlichen Verlustausgleichsbeschränkung siehe Rz 87h. 87c An Stelle von Abschreibungen ist gemäß § 14 Abs. 3 ImmoInvFG zwingend eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von 20% der Nettomieterlöse zu bilden, die den Bewirtschaftungsgewinn mindert. Die Nettomieterlöse sind Mieterlöse auf Grund bestehender Mietverträge, nach Abzug der Umsatzsteuer und vor Abzug sonstiger Aufwendungen. Mieterlöse sowie Instandhaltungsrücklagen sind laufend zu erfassen und bei jeder Neuveröffentlichung des Rücknahmewertes (§ 8 ImmoInvFG) zu aktualisieren. Sie sind mit Aufwendungen zur Hintanhaltung oder Beseitigung von baulichen Schäden aus Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüssen zu verrechnen. Schäden aus Abnutzung oder Alterung liegen auch vor, wenn eine Immobilie nicht mehr den modernen, üblichen Standards entspricht. Die Verrechnung hat gebäudeübergreifend innerhalb des Fonds zu erfolgen. Solche Aufwendungen sind zB teilweise Herstellungsaufwand wie beispielsweiseZusammenlegung von Wohnungen; erstmaliger Einbau von Zentralheizungen; Versetzung von Zwischenwänden; Einbau von Badezimmern und WC; Einbau von Gebäudeteilen an anderen Stellen; Versetzen von Türen und Fenstern; Einbau von Zwischendecken; Dachgeschoßausbau; Durchführung von Instandsetzungen nach Erwerb (anschaffungsnaher Herstellungsaufwand); größere Reparaturen, die nicht regelmäßig jährlich erwachsen, Anfärbeln, Ausbessern oder Erneuern der Fassade; größere Dachreparatur; Ausbessern des Verputzes; Erneuerung von Gebäudeteilen infolge höherer Gewalt (zB bei Sturm- und Hagelschäden); Austausch von Fenstern und Türen; Austausch von Dach oder Dachstuhl; Austausch von Stiegen; Austausch von Zwischenwänden und Zwischendecken; Austausch von Unterböden (zB Estrich statt Holzboden); Austausch von Aufzugsanlagen; Austausch von Heizungsanlagen sowie Feuerungseinrichtungen (zB Umstellung einer Zentralheizung von festen Brennstoffen auf Gas); Anschluss an das Fernwärmenetz, an das öffentliche Kanalnetz oder an eine öffentliche Wasserleitung; Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen; Austausch von Sanitärinstallationen (auch mit Erneuerung der Bodenbeläge und Fliesen); Umfangreiche Erneuerung des Außenverputzes beispielsweise mit Erneuerung der Wärmedämmung; Trockenlegung der Mauern. 2.1.2.1.4.3. Aufwertungsgewinn 87d Anders als Substanzgewinne eines Kapitalanlagefonds entstehen Aufwertungsgewinne eines Immobilienfonds nicht erst bei Verkauf der jeweiligen Immobilie sondern bereits durch Wertdifferenzen anlässlich ihrer Neubewertung. Solche Neubewertungen haben gemäß § 29 ImmoInvFG bei Immobilien bei jedem Kauf und Verkauf, mindestens einmal jährlich zu erfolgen. Weiters ist eine außerordentliche Neubewertung in den in § 29 Abs. 2 ImmoInvFG genannten Fällen durchzuführen. Die Bewertung gemäß § 29 ImmoInvFG ist von zwei unabhängigen Sachverständigen durchzuführen, wobei der Mittelwert letztlich maßgeblich ist. Die Feststellung dieses Mittelwertes unterliegt als Sachverhaltsfrage der freien Beweiswürdigung durch die Abgabenbehörde. Sowohl Gutachter als auch Depotbank und Kapitalanlagegesellschaft haften auch gegenüber der Finanzverwaltung für die Richtigkeit der Bewertung (OGH 20.11.1996, 7 Ob 513/96), wobei diese Haftung jedoch nicht mit Haftungsbescheid sondern im gerichtlichen Wege über die Finanzprokuratur geltend zu machen ist. Eine Überprüfung dieses Wertes wird jedoch bei Publikumsfonds nur bei Vorliegen von Anhaltspunkten geboten sein, welche die Richtigkeit im konkreten Fall in Zweifel ziehen können. Verluste, die sich aus der Bewertung ergeben, sind zunächst vorrangig mit Aufwertungsgewinnen anderer Immobilien, danach mit den Bewirtschaftungsgewinnen und Wertpapier- und Liquiditätsgewinnen zu verrechnen. Ein Verlustvortrag ist unzulässig. Hinsichtlich der steuerlichen Verlustausgleichsbeschränkung siehe Rz 87i. 87e Der Aufwertungsgewinn ist die Differenz zwischen dem Wert der Neubewertung oder dem Veräußerungserlös (bei Veräußerung der Immobilie) einerseits, und dem Wert der letzten Bewertung oder den Anschaffungskosten (bei Neuerwerb der Immobilie) andererseits. Vom Wert der Neubewertung oder dem Veräußerungserlös sind, seit der letzten Bewertung getätigte Herstellungsaufwendungen abzuziehen, wenn diese Aufwendungen über die bloße Beseitigung von Schäden aus Abnutzung, Alterung oder Witterung hinausgehen und daher nicht aus der Instandhaltungsrücklage zu bedecken sind. Von dieser Differenz sind die Kosten des Gutachtens sowie für Aufwendungen iSd Rz 87c, welche nicht durch die Verrechnung von Instandhaltungsrücklagen abgedeckt werden können, abzuziehen. Ebenso mindern Anschaffungsnebenkosten den Aufwertungsgewinn, wobei eine Verteilung auf einen in den Fondsbestimmungen festgelegten Zeitraum zu erfolgen hat. Hinsichtlich der Verrechnung von Fremdfinanzierungskosten siehe Rz 87g. Der so errechnete Saldobetrag ist um 20% zu kürzen. 2.1.2.1.4.4. Wertpapier- und Liquiditätsgewinn 87f Der Wertpapier- und Liquiditätsgewinn besteht aus Zinsen aus Bankguthaben und Wertpapieren, die auf Grund der Liquiditätsvorschriften des § 32 ImmoInvFG gehalten werden. Sie sind laufend (täglich) als Ertrag zu erfassen. Von diesen Zinsen sind Aufwendungen im Zusammenhang mit der laufenden Verwaltung und Verwahrung dieser Mittel abzuziehen. Nicht abzuziehen sind Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung oder dem Erwerb von Wertpapieren. Unterschiedsbeträge, welche durch die Veräußerung von Wertpapieren entstehen, sind kein Gewinn im Sinne des § 14 ImmoInvFG. 87g Fremdfinanzierungsaufwendungen sowie Nebenkosten für Kredite oder Darlehen sind nach dem Kausalitätsprinzip entsprechend der Laufzeit zu verrechnen: Dienen die Fremdfinanzierungen der Anschaffung von Immobilien, mindern die Zinsen und Spesen die Bewirtschaftungsgewinne der jeweiligen Immobilie. Werden Instandhaltungen getätigt, für die eine Instandhaltungsrücklage zu verwenden ist, sind die Zinsen und Spesen mit bestehenden oder künftig zu bildenden Instandhaltungsrücklagen zu verrechen. Sind Instandhaltungsrücklagen nicht im ausreichenden Ausmaß vorhanden, mindern sie den Aufwertungsgewinn der betreffenden Immobilie. Kosten für Fremdfinanzierungen gemäß § 4 Abs. 3 ImmoInvFG verringern den Wertpapier- und Liquiditätsgewinn. 2.1.2.1.4.5. Ableitung der Besteuerungsgrundlage vom Gewinn gemäß § 14 ImmoInvFG 87h Zur Ermittlung der Besteuerungsgrundlage ist der Gewinn gemäß § 14 ImmoInvFG (siehe Rz 87b bis Rz 87f) nach Gesichtspunkten des zwischenstaatlichen Steuerrechts zu adaptieren. Zunächst sind sämtliche Verlustausgleiche rückgängig zu machen. Danach sind in Fonds, deren Anteilscheine nicht öffentlich angeboten werden, die gemäß Rz 87d und Rz 87e ermittelten Aufwertungsgewinne um 25% zu erhöhen, sodass im Ergebnis 100% der Aufwertungsgewinne in die Besteuerungsgrundlage einfließen. In weiterer Folge sind die Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinne und - verluste aus Immobilien auszuscheiden, wenn die Immobilien in einem Staat gelegen sind, für welchen nach dem jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen oder auf Grund einer Maßnahme gemäß § 48 BAO (Rz 87i) für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen die Befreiungsmethode vorgesehen ist. Die verbleibenden Bewirtschaftungs- und Aufwertungsverluste (aus Immobilien, die in einem Staat mit Anrechnungsmethode gelegen sind) sind zunächst vorrangig mit Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinnen aus Immobilien, die im selben Staat gelegen sind zu verrechnen (Siehe diesbezüglich zur Anrechnung ausländischer Steuern Rz 164). Jedenfalls ist gemäß § 40 Abs. 1 letzter Satz ImmoInvFG ein Ausgleich mit Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinnen aus inländischen Immobilien, sowie mit Wertpapier- und Liquiditätsgewinnen ausgeschlossen. Andererseits dürfen Bewirtschaftungs- und Aufwertungsverluste inländischer Immobilien nur mit Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinnen inländischer Immobilien sowie mit Wertpapier- und Liquiditätsgewinnen verrechnet werden. Ein allenfalls noch verbleibender Verlustrest geht auf Grund des Verlustvortragsverbotes in jedem Falle verloren. 87i Zur Anwendung der Befreiungsmethode als innerstaatliche Maßnahme gemäß § 48 BAO kommt es gemäß § 1 Abs. 1 der Verordnung des Bundesministers für Finanzen betreffend der Vermeidung der Doppelbesteuerung (BGBl. II Nr. 474/2002), wenn die Steuerbelastung im Lagestaat mehr als 15% beträgt. Die Berechnungsgrundlage für die Steuerbelastung von 15% sind die Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinne gemäß § 14 ImmoInvFG. Dabei ist die Steuerbelastung für die Bewirtschaftungs- und Aufwertungsgewinne jenes Rechnungsjahres des Immobilienfonds zu ermitteln, in dem diese Erträge angefallen sind. 2.1.2.1.5. Sonstige Erträge 88 Unter "sonstige Erträge" sind alle jene Erträge zu verstehen, die weder unter Zinserträge noch unter Dividendenerträge noch unter Substanzgewinne einzureihen sind. Nicht realisierte Substanzgewinne zählen nicht zu den sonstigen Erträgen.