Wohnungseigentum und Mietrecht in Österreich

Wohnungseigentum und Mietverhältnis auseinanderhalten

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung können zwei Ebenen gleichzeitig relevant sein:

• Das Wohnungseigentum betrifft etwa das Objekt, seine Nutzung, Vereinbarungen innerhalb der Liegenschaft und Fragen der Eigentümergemeinschaft.
• Das Mietverhältnis betrifft die Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter, etwa den Mietvertrag oder eine Abrechnung.

Eine Kosten- oder Nutzungsfrage sollte daher zunächst der passenden Ebene zugeordnet werden. Dass ein Thema innerhalb der Eigentümergemeinschaft behandelt wird, beantwortet noch nicht, welche Folgen es im Mietverhältnis hat – und umgekehrt. Die veröffentlichten Entscheidungen geben Anhaltspunkte zu einzelnen Konstellationen, ersetzen aber keine Prüfung der maßgeblichen Unterlagen und des konkreten Sachverhalts.

Darf die Wohnung anders genutzt oder kurzzeitig vermietet werden?

Soll ein Objekt anders als bisher verwendet werden, steht häufig die vereinbarte Widmung im Mittelpunkt. Für die erste Klärung können insbesondere der Wohnungseigentumsvertrag, spätere Vereinbarungen und vorhandene Pläne herangezogen werden.

Die Entscheidung OGH 5 Ob 5/26k betrifft die Auslegung einer wohnungseigentumsrechtlichen Widmung zu Wohn-, Büro- oder Ordinationszwecken. OGH 5 Ob 172/25t befasst sich mit einer vertraglichen Zustimmung zur touristischen Kurzzeitvermietung im Wohnungseigentum und mit damit verbundenen Zustimmungserklärungen.

Ob eine konkrete Nutzung zulässig ist oder eine Zustimmung benötigt, kann nicht allein aus diesen Entscheidungen beantwortet werden. Maßgeblich können die Vereinbarungen zum jeweiligen Objekt und weitere Umstände des Einzelfalls sein.

Wann sind bei Umbauten Zustimmungen relevant?

Bei einem Umbau, Ausbau oder einer sonstigen Änderung sollte zunächst festgehalten werden, was genau geplant oder bereits ausgeführt wurde. Für die Sachverhaltsklärung können Einreichpläne, Vereinbarungen und vorhandene Zustimmungen bedeutsam sein.

OGH 5 Ob 167/25g behandelt die gerichtliche Ersetzung einer Zustimmung zu einem geänderten Dachgeschoßausbau. Laut Entscheidungsbeschreibung war dabei der vertragliche Konsens anhand der Einreichpläne maßgeblich.

Als Rechercheeinstieg zu Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt können § 16 WEG und § 16 Abs 2 WEG dienen. Die Fundstellen führen zu Entscheidungen mit den jeweiligen Normverweisen; sie nehmen die Beurteilung eines bestimmten Vorhabens nicht vorweg.

Was gilt bei Abstellplätzen, Zubehör und geteilten Objekten?

Abstellplätze, Carports und Nebenflächen können in den Unterlagen eines Wohnungseigentumsobjekts besonders bezeichnet oder einem Objekt zugeordnet sein. Bei Unklarheiten kann es sinnvoll sein, die konkrete Ausgestaltung, die vertraglichen Unterlagen und den Grundbuchsstand gemeinsam zu betrachten.

OGH 5 Ob 149/25k befasst sich mit dem Fortbestehen von Zubehör-Wohnungseigentum an Kfz-Abstellplätzen nach der Teilung eines nach dem WEG 1975 begründeten Objekts. In OGH 5 Ob 15/26f ging es um die Eintragung von Carports als „Multifunktionsflächen“.

Diese Entscheidungen betreffen jeweils bestimmte grundbücherliche und rechtliche Ausgangslagen. Für ein konkretes Objekt kommt es daher auf dessen Unterlagen und Gestaltung an.

Welche Kosten betreffen die Eigentümergemeinschaft – und welche das Mietverhältnis?

Kostenfragen verlangen eine klare Trennung: Innerhalb der Eigentümergemeinschaft können etwa Bewirtschaftungskosten, Rücklagenbeiträge oder Sanierungsaufwendungen relevant sein. Daneben kann sich die gesonderte Frage stellen, wie Kosten im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter abgerechnet werden.

OGH 5 Ob 122/25i betrifft Bewirtschaftungskosten für einen Rohdachboden sowie Einwendungen gegen einen Verteilungsschlüssel. OGH 4 Ob 145/23m behandelt bei fehlendem Bauzustandsgutachten einen Anspruch auf Zahlung eines wohnungsbezogenen Anteils an größeren Sanierungskosten an den Erwerber.

Die Entscheidung OGH 5 Ob 100/25d behandelt Betriebskostenabrechnungen in einem Bestandverhältnis im MRG-Teilanwendungsbereich. Für Fragen innerhalb der Eigentümergemeinschaft ist daher eine gesonderte Prüfung erforderlich. Für einen ersten Einstieg in Abrechnungsfragen im Mietverhältnis kann der Beitrag zu Betriebskosten hilfreich sein. Bei Mängeln und Erhaltungsthemen bietet der Beitrag zu Erhaltungspflichten weitere Orientierung.

Welche Rolle hat die Eigentümergemeinschaft bei Ansprüchen?

Die Eigentümergemeinschaft kann selbst an einem Verfahren beteiligt sein. OGH 5 Ob 65/26h befasst sich mit der Geltendmachung abgetretener Gewährleistungsansprüche durch die Eigentümergemeinschaft, der Beweislast für eine behauptete Weiterabtretung und einer Zurückweisung.

Wer in einer konkreten Angelegenheit einen Anspruch geltend machen kann, lässt sich nicht allgemein aus dieser Entscheidung ableiten. Dafür sind insbesondere die behauptete Anspruchsgrundlage, allfällige Abtretungen, Vereinbarungen und der Verfahrensstand zu betrachten.

Unterlagen und Recherche vorbereiten

Welche Unterlagen im Einzelfall benötigt werden, hängt von der Frage ab. Für eine erste Sachverhaltsklärung können insbesondere folgende Dokumente in Betracht kommen:

• Wohnungseigentumsvertrag, Kaufvertrag und allfällige Nachträge;
• Grundbuchsauszug sowie vorhandene Nutzwert- und Einreichunterlagen;
• Beschlüsse, Korrespondenz und Zustimmungserklärungen;
• Abrechnungen zu Bewirtschaftungskosten und Rücklage sowie Unterlagen zu Sanierungen;
• bei vermieteten Eigentumswohnungen zusätzlich Mietvertrag und die betreffende Abrechnung.

Für wohnungseigentumsrechtliche Verfahren kann auch § 52 Abs 2 WEG ein Rechercheansatz sein. Die verlinkten Entscheidungen und Normfundstellen dienen dazu, Begriffe und vergleichbare Fragestellungen einzuordnen. Sie sind keine individuelle Rechtsberatung.