Geänderter Dachgeschoßausbau und Zustimmung der Wohnungseigentümer – OGH 5 Ob 167/25g

Sachverhalt

Die Antragsteller und die Antragsgegnerinnen sind Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft mit drei Gebäuden eines aufgelassenen Klosters. Für das ehemalige Wirtschaftsgebäude wurden 2005 Einreichpläne für den Umbau und Dachgeschoßausbau zu vier Wohneinheiten samt Garagen sowie ein Wohnungseigentumsstatut und ein Nutzwertgutachten erstellt. [3]

Den Antragsgegnerinnen wurden beim Erwerb ihrer Wohnungen Visualisierungen der Einreichpläne aus 2005 gezeigt. Sie waren mit dem darin dargestellten Vorhaben einverstanden. Der geplante Ausbau des Wirtschaftsgebäudes wurde jedoch zunächst nicht umgesetzt. [3]

Nach dem Erwerb der Wohnung Top 8 im Jahr 2019 wurden Umplanungen vorgenommen. Diese betrafen unter anderem Dachgestaltung, Dachgauben, Fenster, Galeriegeschoße, eine Vergrößerung der Gesamtnutzfläche um 171 m² sowie die Schaffung einer zusätzlichen Wohnung Top 12. Mit den noch verfahrensgegenständlichen Eventualbegehren sollte die Firsthöhe auf jene der Einreichpläne von 2005 begrenzt bleiben. [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH stellte für die wohnungseigentumsrechtliche Beurteilung auf den aufrechten vertraglichen Konsens der Mit- und Wohnungseigentümer ab. Nach dem im RIS-Auszug wiedergegebenen Parteienstandpunkt bildete hier die Planlage aus 2005 den maßgeblichen Ausgangspunkt. [3]

• Vertraglicher Konsens: Ob eine Maßnahme eine zustimmungspflichtige Änderung ist, richtet sich nach dem aufrechten vertraglichen Konsens. Prüfmaßstab ist der aktuelle rechtmäßige Bestand; nur Maßnahmen, die vom ursprünglichen Konsens nicht erfasst sind, fallen unter § 16 Abs 2 WEG. [3]
• Zustimmungserfordernis: Änderungen bedürfen der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, wenn eine Beeinträchtigung ihrer schutzwürdigen Interessen möglich ist. Die Zustimmung darf insbesondere bei einer Schädigung des Hauses, einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen oder der äußeren Erscheinung sowie bei Sicherheitsgefahren verweigert werden. [3]
• Allgemeine Teile: Werden für die Änderung allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, muss die Maßnahme zusätzlich entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des änderungswilligen Wohnungseigentümers dienen. [3]
• Behauptungs- und Beweislast: Das Vorliegen der zusätzlichen Voraussetzungen der Verkehrsüblichkeit oder des wichtigen Interesses nach § 16 Abs 2 Z 2 WEG hat der änderungswillige Wohnungseigentümer zu behaupten und zu beweisen. [3]
• Gravierende Planänderung: Verliert ein bereits genehmigtes Bauvorhaben durch erhebliche Abweichungen seine Identität, bedarf die gesamte Maßnahme einer neuerlichen Zustimmung. Bei nicht gravierenden Abweichungen sind dagegen nur die Abweichungen vom bereits vereinbarten Vorhaben nach § 16 Abs 2 WEG zu prüfen. [3]
• Prüfungsumfang: Nach Auffassung des OGH hoben die Umplanungen die Identität mit dem Bauvorhaben aus 2005 nicht auf. Zu beurteilen waren daher nicht sämtliche damals vorgesehenen Baumaßnahmen, sondern nur die nunmehrigen Abweichungen von den Plänen aus 2005. [3]

Ergebnis

Der OGH gab dem außerordentlichen Revisionsrekurs im Sinn des hilfsweise gestellten Aufhebungsantrags Folge. Die Entscheidungen der Vorinstanzen wurden – bei rechtskräftig unberührt gebliebener Abweisung des Hauptbegehrens – aufgehoben und dem Erstgericht eine neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen. [3]

Die Revisionsrekursbeantwortung der Antragsteller wurde als verspätet zurückgewiesen. Soweit sich der Revisionsrekurs gegen die Kostenentscheidung des Rekursgerichts richtete, wurde er als jedenfalls unzulässig zurückgewiesen. [3]

• Revisionsrekurs: Im Übrigen zulässig und im Sinn des Aufhebungsantrags berechtigt. [3]
• Weitere Entscheidung: Das Erstgericht hat nach Ergänzung des Verfahrens neuerlich zu entscheiden; die Kosten des Revisionsrekursverfahrens sind Kosten des weiteren Verfahrens. [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung betrifft das Änderungsrecht eines Wohnungseigentümers und das Verfahren zur gerichtlichen Ersetzung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer. [3]

• § 16 Abs 2 WEG: Voraussetzungen für Änderungen an einem Wohnungseigentumsobjekt sowie für die gerichtliche Ersetzung einer verweigerten Zustimmung. [3]
• § 52 Abs 1 Z 2 WEG: Wohnrechtliches Außerstreitverfahren über die in § 16 WEG geregelten Änderungen. [3]
• § 52 Abs 2 WEG iVm § 71 Abs 2 AußStrG: Grundlage der vom OGH freigestellten Revisionsrekursbeantwortung. [3]
• § 68 Abs 4 Z 2 AußStrG: Die Revisionsrekursbeantwortung war beim Obersten Gerichtshof einzubringen. [3]
• § 62 Abs 2 Z 1 AußStrG: Ausschluss des Revisionsrekurses gegen die Kostenentscheidung. [3]