Widmung von Wohnungseigentum zu Wohn-, Büro- oder Ordinationszwecken – OGH 5 Ob 5/26k

Sachverhalt

Die Klägerin und die Erstbeklagte sind Miteigentümerinnen einer Liegenschaft; mit ihrem Miteigentum ist Wohnungseigentum an Top 5.5 beziehungsweise Top 5.6 verbunden. Das Verfahren gegen die Zweitbeklagte war bereits rechtskräftig beendet. [2] [1] [2]

Das Erstgericht verpflichtete die Erstbeklagte zur Unterlassung, ihr Wohnungseigentumsobjekt Top 5.6 anders als im Wohnungseigentumsvertrag vom 27. 10. 2011 gewidmet, nämlich als Wohnung, zu nutzen oder nutzen zu lassen. Das Berufungsgericht fasste die Unterlassung enger und stellte auf eine Nutzung anders als zu Wohn-, Büro- oder Ordinationszwecken ab; das Mehrbegehren wurde unbekämpft abgewiesen. [2] [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH prüfte die von der Erstbeklagten geltend gemachten Argumente unter dem Gesichtspunkt der Zulässigkeit der außerordentlichen Revision. Im Mittelpunkt standen die Auslegung des Wohnungseigentumsvertrags, die Reichweite der Widmung von Top 5.6 und die Frage, ob den Vorinstanzen eine auffallende Fehlbeurteilung unterlaufen war. [3]

• Erhebliche Rechtsfrage: Der OGH sah in der außerordentlichen Revision keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO. Eine solche liegt grundsätzlich nicht vor, wenn die Vertragsauslegung der Vorinstanzen mit Lehre und Rechtsprechung im Einklang steht und kein unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt wurde. [3]
• Widmung im Wohnungseigentum: Für die Widmung ist nach der wiedergegebenen ständigen Rechtsprechung auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer, regelmäßig im Wohnungseigentumsvertrag, abzustellen. Die Auslegung des konkreten Widmungsinhalts ist typischerweise einzelfallbezogen und begründet nur bei auffallender Fehlbeurteilung eine erhebliche Rechtsfrage. [3]
• Objektiver Erklärungswert: Bei der Ermittlung der privatrechtlichen Einigung über die Widmung ist nach den Ausführungen des OGH eine weitgehend objektive Betrachtung angezeigt. Maßgeblich ist der objektive Erklärungswert; auf einen im Wohnungseigentumsvertrag nicht angedeuteten abweichenden Willen der Vertragsschließenden kommt es nicht an. [3]
• Nutzung zu Wohn-, Büro- oder Ordinationszwecken: Die Vorinstanzen durften Punkt 5.14.1 des Wohnungseigentumsvertrags dahin verstehen, dass die als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekte ausschließlich zu Wohn-, Büro- oder Ordinationszwecken benutzt werden dürfen. Der OGH bezeichnete diese Auslegung als nicht korrekturbedürftig. [3]
• Hotelähnliche und kurzfristige Nutzung: Der OGH hielt fest, dass die weiteren Absätze der Vertragsbestimmung nach der nicht korrekturbedürftigen Auslegung der Vorinstanzen die Abgrenzung zwischen noch zulässigen Wohnzwecken und unzulässigen sonstigen gewerblichen beziehungsweise hotelähnlichen Nutzungen konkretisieren. Eine Ausnahme für eine Nutzung der Wohnobjekte zu klassischen Hotelzwecken ließ sich dem Wortlaut des Klammerausdrucks danach nicht entnehmen. [3]
• Nutzwertgutachten: Ein Nutzwertgutachten kann nach der zitierten Rechtsprechung bei der Ermittlung der vertraglichen Einigung heranzuziehen sein. Im konkreten Fall blieb aber nach den Ausführungen des OGH nicht nachvollziehbar, warum eine angeblich teilweise vorgesehene Hotelnutzung in anderen Objekten für die jedenfalls als Wohnung zu Wohn-, Büro- oder Ordinationszwecken gewidmete Top 5.6 maßgeblich sein sollte. [3]

Ergebnis

Der Beschluss beendet das außerordentliche Revisionsverfahren ohne inhaltliche Abänderung der berufungsgerichtlichen Entscheidung. Eine weitergehende Begründung war nach den Ausführungen des OGH nicht erforderlich. [1] [3]

• Zurückweisung: Die außerordentliche Revision wurde gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen. [1] [3]
• Keine Korrektur der Auslegung: Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der Widmung von Top 5.6 als Nutzung zu Wohn-, Büro- oder Ordinationszwecken blieb im Revisionsverfahren unbeanstandet. [3]
• Keine Verfahrensmangelhaftigkeit: Die behauptete Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens wurde vom OGH geprüft, aber verneint. [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung stützt sich vor allem auf die revisionsrechtlichen Zulässigkeitsvorschriften der ZPO sowie auf wohnungseigentumsrechtliche Grundsätze zur privatrechtlichen Widmung und zur Auslegung des Wohnungseigentumsvertrags. [1] [3]

• § 508a Abs 2 ZPO: Zurückweisung der außerordentlichen Revision mangels Zulässigkeitsvoraussetzungen. [1] [3]
• § 502 Abs 1 ZPO: Maßstab der erheblichen Rechtsfrage im Revisionsverfahren. [1] [3]
• § 3 Abs 1 WEG 2002: Vom OGH im Zusammenhang mit dem gesetzlichen Schriftformgebot und den Grenzen ergänzender Urkundenauslegung genannt. [3]
• § 510 Abs 3 ZPO: Der OGH verwies darauf, dass die Zurückweisung keiner weiteren Begründung bedurfte. [3]
• Wohnungseigentumsvertrag vom 27. 10. 2011: Zentrale Grundlage für die Auslegung der Widmung und Nutzungsmöglichkeiten des Wohnungseigentumsobjekts Top 5.6. [3]