Kurzzeitvermietung im Wohnungseigentum und Zustimmung nach der WrBauO – OGH 5 Ob 172/25t

Sachverhalt

Der Kläger und die Beklagten sind Mit- und Wohnungseigentümer eines Wohnhauses in Wien. Dem Kläger gehören die Objekte Top 14 und 15, den Beklagten die Objekte Top 19, 20, 21 und 22. [2] [1]

Im Wohnungseigentumsvertrag vom 28. August 2020 hatten sämtliche Wohnungseigentümer der Nutzung sämtlicher Wohnungen zum Zweck der kurzfristigen, auch touristischen Vermietung zugestimmt. Die Regelung erlaubte die unternehmerische Nutzung als Serviced Apartments bzw Ferienwohnungen sowie die kurzfristige entgeltliche Überlassung auch an Touristen. [2] [1]

Der Kläger begehrte, soweit im Revisionsverfahren noch relevant, die Verpflichtung der Beklagten zur Übergabe persönlich unterschriebener Zustimmungserklärungen zur Vorlage an den Magistrat der Stadt Wien. Diese Erklärungen benötigte er für einen Antrag auf Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäß § 129 Abs 1a WrBauO für den Zeitraum 1. Juli 2024 bis 30. Juni 2029. [1] [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH knüpfte die Zulässigkeit der Revision an die allgemeinen Grundsätze zur erheblichen Rechtsfrage und stellte die konkrete Auslegung des Wohnungseigentumsvertrags in den Vordergrund. Eine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung der Vorinstanz wurde nicht angenommen. [3] [1]

• Keine erhebliche Rechtsfrage: Der OGH hielt die Revision trotz gegenteiligen Zulassungsausspruchs des Berufungsgerichts für nicht zulässig. Maßgeblich sei die konkrete vertragliche Regelung; eine einzelfallbezogene Vertragsauslegung wirft regelmäßig keine erhebliche Rechtsfrage auf, wenn sie mit den Grundsätzen von Lehre und Rechtsprechung im Einklang steht. [3] [1]
• Vertragliche Zustimmung zur Kurzzeitvermietung: Nach dem RIS-Text gingen die Parteien davon aus, dass der Wohnungseigentumsvertrag sämtlichen Wohnungseigentümern wechselseitig die Kurzzeitvermietung ihrer Objekte gestattete. Die Beklagten bestritten nicht, dass die Vereinbarung die jederzeitige Kurzzeitvermietung uneingeschränkt und unbefristet erlauben sollte. [1]
• Auswirkung der WrBauO-Novelle: Die Bauordnungsnovelle 2023 beschränkte nach den Ausführungen des OGH Kurzzeitvermietungen von mehr als 90 Tagen pro Jahr auf Fälle mit behördlicher Ausnahmebewilligung. Eine solche Bewilligung ist nach dem wiedergegebenen Gesetzesinhalt nicht zu erteilen, wenn dadurch mehr als die Hälfte der Nutzungseinheiten des Gebäudes betroffen wäre; dem Antrag ist die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer beizulegen. [1]
• Keine Unwirksamkeit der privatrechtlichen Zustimmung: Der OGH sah in der baurechtlichen Einschränkung keinen Grund, die umfassend vereinbarte vertragliche Zustimmung zur Kurzzeitvermietung als unwirksam anzusehen. Die Einschränkung bewirke lediglich, dass die ursprünglich uneingeschränkt vereinbarte Nutzung verwaltungsrechtlich nur noch innerhalb der gesetzlichen Grenzen und für die Dauer einer befristeten Ausnahmebewilligung ausgeübt werden könne. [1]
• Mitwirkung an erforderlichen Erklärungen: Der vertragliche Konsens erfasste nach Ansicht des OGH auch das Mitwirken an Schritten, die für die tatsächliche Ausübung der vereinbarten Berechtigung erforderlich sind. Die Novelle der WrBauO stelle keine Konkretisierung der Kurzzeitvermietung dar, sondern verwaltungsrechtliche Einschränkungen; daraus folge nicht, dass einzelne Wohnungseigentümer die erforderliche schriftliche Erklärung verweigern dürften. [1]
• Wegfall der Geschäftsgrundlage: Das Vorbringen der Beklagten zum Wegfall der Geschäftsgrundlage zeigte nach dem OGH weder eine unrichtige rechtliche Beurteilung noch eine erhebliche Rechtsfrage auf. Das Institut sei nur als letztes Mittel heranzuziehen; eine Lücke der Vereinbarung über die Zulässigkeit der Kurzzeitvermietung konnten die Beklagten nach der Entscheidung nicht aufzeigen. [1]

Ergebnis

Der Oberste Gerichtshof wies die Revision der beklagten Parteien zurück. [1]

Die Beklagten wurden verpflichtet, der klagenden Partei die Kosten der Revisionsbeantwortung von 976,56 EUR einschließlich 162,76 EUR Umsatzsteuer binnen 14 Tagen zu ersetzen. [1]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung verbindet Fragen des Wohnungseigentumsvertrags, der baurechtlichen Bewilligungspflicht für kurzfristige Beherbergungszwecke und der revisionsrechtlichen Zulässigkeit. [3] [1]

• § 508a Abs 1 ZPO: Der Zulassungsausspruch des Berufungsgerichts bindet den Obersten Gerichtshof nicht. [3] [1]
• § 129 Abs 1a WrBauO: Nach dem RIS-Text betrifft die Bestimmung die Ausnahmebewilligung für Kurzzeitvermietungen und verlangt die schriftliche Zustimmung der Eigentümerin oder des Eigentümers bzw aller Miteigentümer des Gebäudes als Antragsbeilage. [1]
• § 119 Abs 2a WrBauO: Die Norm wird im Zusammenhang mit der vom Berufungsgericht formulierten Zulassungsfrage zur baurechtlichen Beschränkung kurzfristiger Beherbergungszwecke genannt. [1]
• § 16 Abs 3 WEG: Der OGH verweist im Zusammenhang mit der erforderlichen Mitwirkung an der Ausübung einer vereinbarten Nutzungsmöglichkeit auf § 16 Abs 3 WEG. [1]
• RS0042776: Die Entscheidung verweist auf die Rechtsprechung, wonach Vertragsauslegung im Einzelfall regelmäßig keine erhebliche Rechtsfrage begründet, wenn sie mit Lehre und Rechtsprechung im Einklang steht. [3] [1]
• RS0017454: Zum Wegfall der Geschäftsgrundlage wird angeführt, dass dieses Institut nur als letztes Mittel heranzuziehen ist. [1]