Bewirtschaftungskosten für Rohdachboden und Prüfung des Verteilungsschlüssels – OGH 5 Ob

Sachverhalt

Die Klägerin ist die Eigentümergemeinschaft einer Liegenschaft. Die Beklagten sind Mit- und Wohnungseigentümer; mit ihren Anteilen ist jeweils Wohnungseigentum an einer Dachgeschosswohnung verbunden. In der Natur handelt es sich bei diesen Objekten um einen Rohdachboden. Die ursprünglich bestehenden baubehördlichen Bewilligungen wurden nicht umgesetzt. [2] [3]

Der Wohnungseigentumsvertrag aus dem Jahr 1997 sah vor, dass sämtliche Aufwendungen für die Wohnhausanlage im Verhältnis der den einzelnen Miteigentümern zukommenden Nutzflächen zu tragen sind. Dabei verwies der Vertrag auf eine Nutzflächenaufstellung sowie auf §§ 17 und 21 MRG. [3]

Bis 2021 wurden den Beklagten für die Objekte im Rohdachboden weder Betriebskosten noch Beiträge zur Rücklage vorgeschrieben. Die Eigentümergemeinschaft verlangte anschließend Betriebskosten und Rücklagenbeiträge für 2021, 2022 und Jänner 2023 sowie gegenüber zwei Beklagten die Feststellung der künftigen Kostentragung nach Nutzflächenanteilen. [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH hielt die Revision entgegen dem Ausspruch des Berufungsgerichts für nicht zulässig. Sie zeigte keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO auf; die Begründung konnte daher auf die Zurückweisungsgründe beschränkt werden. [3] [3]

• Behauptete Nichtigkeit: Die behauptete Verletzung des rechtlichen Gehörs und des Unmittelbarkeitsgrundsatzes sowie der Einwand der Unzulässigkeit des Rechtswegs begründeten keine erhebliche Rechtsfrage. Das Berufungsgericht durfte grundsätzlich schlüssig zugestandene Tatsachen und Tatsachen aus unstrittigen Urkunden berücksichtigen; eine aus Gründen der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung zeigte die Revision nicht auf. [3]
• Beitragspflicht und Akontozahlungen: Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Rücklagenbeiträge sind nach der gemäß § 32 WEG maßgeblichen Verteilungsordnung zu tragen. Akontozahlungen dienen der Finanzierung der gesamten Wohnungseigentumsanlage und der Vermeidung von Liquiditätsengpässen. Nach den wiedergegebenen Rechtsprechungsgrundsätzen hindern Streitigkeiten über die Richtigkeit oder Vertragsgemäßheit der Vorschreibung ihre Fälligkeit grundsätzlich nicht. [3]
• Abgerechnete Bewirtschaftungskosten: Die Klage betraf neben Akontozahlungen auch einen Rückstand aus der Abrechnung für 2021. Ein Rückstand aus einer abgeschlossenen Abrechnungsperiode wird nach den Ausführungen des OGH fällig, wenn er durch eine ordnungsgemäße Rechnung nachgewiesen ist. Bei bereits abgerechneten Bewirtschaftungskosten kann grundsätzlich mit eigenen Forderungen aufgerechnet werden. [3]
• Prüfung des Verteilungsschlüssels: Ob der Verwalter einer Abrechnung den richtigen Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt hat, betrifft deren inhaltliche Richtigkeit. Diese Überprüfung ist nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG dem wohnrechtlichen Außerstreitverfahren vorbehalten und soll nicht im Streitverfahren über die Beitragsforderung unterlaufen werden. [3]
• Fehlende Auseinandersetzung: Das Berufungsgericht hatte die Beklagten mit ihrem Einwand gegen den angewendeten Aufteilungsschlüssel auf das wohnrechtliche Außerstreitverfahren verwiesen. Da die Revision dieser selbstständig tragenden Begründung nichts entgegensetzte, konnte sie bereits deshalb keine erhebliche Rechtsfrage aufzeigen. [3]
• Verfahrensmangel: Der OGH verneinte auch den geltend gemachten Revisionsgrund der Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens. Nach dem verfügbaren Textauszug beanstandeten die Beklagten insbesondere die Behandlung ihres Vorbringens zu Erklärungen in einem Kaufvertrag. [3]

Ergebnis

Die Revision der beklagten Parteien wurde zurückgewiesen. Eine inhaltliche Änderung des angefochtenen Urteils durch den OGH erfolgte damit nicht. [1] [3] [3]

Die Beklagten wurden zum Ersatz der Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14 Tagen verpflichtet. Die zugesprochenen Beträge belaufen sich je nach beklagter Partei auf 633,12 EUR, 638,78 EUR oder 777,28 EUR, jeweils einschließlich der im Spruch ausgewiesenen Umsatzsteuer. [1] [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung behandelt sowohl die wohnungseigentumsrechtliche Verteilung und Abrechnung von Liegenschaftsaufwendungen als auch die Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer Revision und die Abgrenzung zwischen streitigem und außerstreitigem Verfahren. [3] [3]

• § 32 WEG: Maßgebliche Verteilungsordnung für die Aufwendungen der Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage; § 32 Abs 2 WEG betrifft abweichende Aufteilungsvereinbarungen und deren Schriftform. [3]
• § 20 Abs 3 WEG 2002: Grundlage der im Entscheidungstext angesprochenen Verpflichtung des Verwalters zur ordnungsgemäßen Abrechnung und ihrer inhaltlichen Richtigkeit. [3]
• § 52 Abs 1 Z 6 WEG: Zuweisung der Durchsetzung und inhaltlichen Überprüfung der Verwalterabrechnung an das wohnrechtliche Außerstreitverfahren. [3]
• § 502 Abs 1 ZPO: Eine Revision an den OGH setzt eine erhebliche Rechtsfrage voraus; eine solche wurde hier nicht aufgezeigt. [3] [3]
• § 510 Abs 3 Satz 4 ZPO: Erlaubt bei der Zurückweisung einer Revision die Beschränkung der Begründung auf die Zurückweisungsgründe. [3] [3]
• § 267 ZPO: Vom Berufungsgericht herangezogene Grundlage für die Berücksichtigung schlüssig zugestandener Tatsachen. [3]