Kündigung und Kündigungsgründe im österreichischen Mietrecht

Kündigung und Kündigungsgründe: erster Überblick

Wer eine Kündigung oder Aufkündigung erhält oder selbst beenden möchte, sollte zuerst klären, welches Schreiben vorliegt und wie es begründet wird. Für die Einordnung sind insbesondere der Wortlaut, die angeführten Gesetzesstellen, das Mietobjekt, die Vertragsunterlagen sowie allfällige Fristen oder Angaben zu einem Verfahren relevant.

Die Begriffe Kündigung, Aufkündigung, Kündigungsgrund und Kündigungsschutz werden im österreichischen Mietrecht häufig gemeinsam verwendet. Aus der bloßen Bezeichnung eines Schreibens oder aus einer darin genannten Begründung folgt aber noch nicht, welche Bestimmung anwendbar ist oder welche Rechtsfolgen sich im Einzelfall ergeben.

Gesetzesstellen zu Kündigungsgründen

Als Rechercheansatz stehen in diesem Themenfeld vor allem Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes und des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs im Vordergrund:

• § 30 MRG
• § 30 Abs 2 Z 3 MRG
• § 30 Abs 2 Z 4 MRG
• § 30 Abs 2 Z 6 MRG
• § 33 MRG
• § 1118 ABGB

Diese Fundstellen ermöglichen eine gezielte Suche nach Gesetzestexten und Entscheidungen. Ihre Nennung bedeutet jedoch nicht automatisch, dass die jeweilige Vorschrift auf ein bestimmtes Wohn- oder Geschäftsmietverhältnis anzuwenden ist. Auch aus einer zitierten Norm allein ergibt sich nicht, ob ein geltend gemachter Grund im konkreten Fall vorliegt.

Den behaupteten Kündigungsgrund richtig einordnen

Für die erste Recherche ist entscheidend, den im Schreiben oder Verfahren behaupteten Sachverhalt möglichst genau festzuhalten. Dabei können insbesondere diese Fragen helfen:

• Welche Begründung wird konkret genannt?
• Welche Vertragsart und welches Mietobjekt sind angeführt?
• Wird auf eine bestimmte Norm verwiesen, etwa auf § 30 MRG, § 33 MRG oder § 1118 ABGB?
• Handelt es sich um eine Mitteilung, eine Aufkündigung oder bereits um eine gerichtliche Unterlage?
• Enthält das Dokument Fristen, die Bezeichnung eines Gerichts oder ein Aktenzeichen?

Die Zusammenstellung dieser Angaben erleichtert den Vergleich mit Gesetzestexten und veröffentlichten Entscheidungen. Sie ist keine Beurteilung, ob die Begründung rechtlich trägt.

Beispiel aus veröffentlichten OGH-Entscheidungen: unleidliches Verhalten

Zwei veröffentlichte OGH-Entscheidungen behandeln ihren Kurzbeschreibungen zufolge unleidliches Verhalten im Zusammenhang mit § 30 Abs 2 Z 3 MRG:

• OGH 3 Ob 112/26f betrifft eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens bei intellektueller Beeinträchtigung. Der Kurzbeschreibung zufolge bestätigte der OGH die Zurückweisung einer außerordentlichen Revision.
• OGH 5 Ob 82/26h behandelt laut Kurzbeschreibung unleidliches Verhalten, dessen Wirkung gegenüber Mitmietern und eine Zukunftsprognose nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG.

Beide Entscheidungen betreffen konkrete Verfahren. Ob Aussagen daraus auf eine andere Situation übertragbar sind, hängt von den maßgeblichen Umständen und dem jeweiligen Verfahrensstand ab.

Verfahrensrechtliche Fundstellen

In Entscheidungen zu Kündigungen können auch verfahrensrechtliche Vorschriften vorkommen, etwa § 502 Abs 1 ZPO, § 508a Abs 2 ZPO, § 510 Abs 3 ZPO oder § 52 ZPO. Solche Fundstellen können den Ablauf eines Gerichtsverfahrens betreffen; sie beantworten für sich genommen nicht, ob eine Kündigung materiell berechtigt ist.

So kann die Recherche weitergehen

Lesen Sie bei einer im Schreiben angeführten Vorschrift zunächst den Gesetzestext. Vergleichen Sie anschließend die dort verwendeten Begriffe mit der konkreten Begründung und den vorhandenen Unterlagen. Veröffentlichte Entscheidungen zu derselben Norm oder einem ähnlich beschriebenen Sachverhalt können zusätzliche Anhaltspunkte für das Verständnis bieten.

Dabei ist zwischen dem Inhalt einer Entscheidung und der eigenen Situation zu unterscheiden. Unterschiede beim Vertrag, beim behaupteten Verhalten, bei beteiligten Personen oder bei den Verfahrensunterlagen können für die rechtliche Beurteilung bedeutsam sein.

Grenzen dieses Überblicks

Die genannten Normen und veröffentlichten Entscheidungen sind Rechercheansätze zum Themenfeld Kündigung und Kündigungsgründe. Sie behandeln nicht jede denkbare Frage zu Kündigung, Aufkündigung oder Kündigungsschutz. Bei einer konkreten Kündigung kann daher eine individuelle rechtliche Prüfung erforderlich sein.