Betriebskostenabrechnung und 30-jährige Verjährung im Bestandverhältnis – OGH 5 Ob 100/25d

Sachverhalt

Die Klägerinnen sind Bestandnehmerinnen in einem Einkaufszentrum der Beklagten. Das Einkaufszentrum wurde ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel aufgrund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet. [2] [3]

Gegenstand des Revisionsverfahrens waren Begehren auf Rechnungslegung betreffend Betriebskosten für die Jahre 2005 bis 2022 sowie ein Feststellungsbegehren, wonach bestimmte Bestimmungen des Bestandvertrags wegen Verstoßes gegen § 879 Abs 3 ABGB nichtig seien. Das Erstgericht gab diesen Begehren statt; das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung. [3] [2]

Die Beklagte erhob dagegen außerordentliche Revision. Der Oberste Gerichtshof wies diese mangels erheblicher Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO zurück. [3] [1] [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH beschränkte seine Begründung auf die Zurückweisungsgründe, weil die außerordentliche Revision keine erhebliche Rechtsfrage aufzeigte. [3] [3]

Im Mittelpunkt standen die Verjährung des Rechnungslegungsanspruchs im Bestandverhältnis außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs, die Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung sowie Fragen zu Vertragsformblättern und Individualabreden nach § 879 Abs 3 ABGB. [3]

Zu § 879 Abs 3 ABGB hielt der OGH fest, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblätter nur dann nicht vorliegen, wenn die betreffenden Vertragsbedingungen im Einzelnen ausgehandelt wurden. Eine bloße Erörterung oder Bewusstmachung genügt nicht; erforderlich ist eine reale Möglichkeit zur inhaltlichen Einflussnahme. [3]

• Anwendbares Regime: Das Bestandverhältnis unterlag unstrittig nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG. Die Rechnungslegungspflicht der Bestandgeberin war daher nach §§ 1099, 1012 ABGB zu beurteilen. [3]
• Verjährung der Rechnungslegung: Der OGH stellte auf die ständige Rechtsprechung ab, wonach der Anspruch auf Rechnungslegung mangels gesetzlicher Sonderbestimmung grundsätzlich in 30 Jahren verjährt. Eine kurze Verjährungsfrist kommt nur in Betracht, wenn der Rechnungslegungsanspruch bloßer Nebenanspruch zu einem kurz verjährenden Hauptanspruch ist. [3]
• Keine Analogie zur Dreijahresfrist: Eine analoge Anwendung kurzer Verjährungsfristen, etwa aus § 34 Abs 1 WEG, § 27 Abs 3 MRG oder § 5 Abs 4 KlGG, lehnte der OGH für den Rechnungslegungsanspruch nach §§ 1099, 1012 ABGB ab. Eine planwidrige Lücke sei nicht nachvollziehbar dargetan worden; faktische Schwierigkeiten längerer Abrechnungszeiträume rechtfertigten keine vom Gesetz nicht vorgesehene kurze Frist. [3]
• Keine erhebliche Rechtsfrage: Dass der OGH die 30-jährige Verjährung für Rechnungslegungsansprüche des Bestandnehmers im Teilanwendungsbereich des MRG noch nicht ausdrücklich ausgesprochen hatte, begründete nach Ansicht des Senats keine erhebliche Rechtsfrage, weil die Rechtslage anhand des Gesetzes und der bestehenden Rechtsprechungsgrundsätze zweifelsfrei lösbar war. [3]
• Anforderungen an die Abrechnung: Die Betriebskostenabrechnung muss dem Zweck der Rechnungslegung entsprechen und eine ausreichende Grundlage bieten, um Vorschreibungen, Rückerstattungen oder Nachforderungen beurteilen zu können. Erforderlich ist eine übersichtliche, entsprechend aufgegliederte und für durchschnittliche Bestandnehmer nachvollziehbare Verzeichnung der im Kalenderjahr fällig gewordenen Bewirtschaftungskosten. [3]
• Einzelfallbeurteilung der Abrechnung: Ob eine konkrete Betriebskostenabrechnung den Anforderungen entspricht, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Im vorliegenden Fall beanstandete der OGH keine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung des Berufungsgerichts, das unter anderem Sammelpositionen, unklare Positionsbezeichnungen, fehlende Angaben zum Verteilungsschlüssel und nicht ausgewiesene Abzüge für ein Gesundheits- und Bürozentrum als nicht ordnungsgemäß beurteilt hatte. [3]

Ergebnis

Der OGH traf keine inhaltliche Abänderungsentscheidung, sondern wies die außerordentliche Revision als unzulässig zurück. [1] [3] [3]

• Revision zurückgewiesen: Die außerordentliche Revision der Beklagten wurde gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen. [1] [3]
• Vorinstanzen bestätigt: Damit blieb es bei der Entscheidung der Vorinstanzen zugunsten der Begehren auf Rechnungslegung und Feststellung, soweit diese Gegenstand des Revisionsverfahrens waren. [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung stützt sich im Kern auf die ABGB-Regeln zur Bestandgeber- und Rechnungslegungspflicht, auf die allgemeinen Verjährungsgrundsätze sowie auf die zivilprozessualen Voraussetzungen der außerordentlichen Revision. [3]

• §§ 1099, 1012 ABGB: Maßgebliche Grundlage für die Rechnungslegungspflicht der Bestandgeberin außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs. [3]
• § 1479 ABGB: Grundlage der langen, 30-jährigen Verjährungsfrist, die der OGH für den Rechnungslegungsanspruch heranzog. [3]
• § 1447 ABGB: Vom OGH als möglicher Einwand der Unmöglichkeit der Rechnungslegung bei faktischen Schwierigkeiten erwähnt. [3]
• § 879 Abs 3 ABGB: Norm für die Kontrolle gröblich benachteiligender Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern. [3]
• §§ 502 Abs 1, 508a Abs 2, 510 Abs 3 ZPO: Zentrale zivilprozessuale Bestimmungen für die Zulässigkeit und Zurückweisung der außerordentlichen Revision sowie die beschränkte Begründung. [1] [3] [3]
• § 21 Abs 3 MRG; § 34 Abs 1 WEG; § 27 Abs 3 MRG; § 5 Abs 4 KlGG: Vom OGH im Zusammenhang mit der Abgrenzung und Ablehnung einer analogen Anwendung kurzer Verjährungsfristen erörterte Bestimmungen. [3]