Grundbuchberichtigung nach rückwirkender Aufhebung eines Kaufvertrags – OGH 5 Ob 9/26y

Sachverhalt

Die Antragstellerin erwarb mit Kaufvertrag vom 29. April 2021 von der T* GmbH 972/25764 Anteile einer Liegenschaft, verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung W 5. Ihr Eigentumsrecht wurde im Grundbuch einverleibt. [2] [3]

Mit rechtskräftigem Urteil des Handelsgerichts Wien wurde die T* GmbH verpflichtet, der Antragstellerin Zug um Zug gegen Rückstellung der Liegenschaftsanteile 289.000 EUR samt Zinsen zu zahlen. Nach der Urteilsbegründung war die Irrtumsanfechtung gemäß § 871 ABGB berechtigt; der Kaufvertrag wurde mit Wirkung ex tunc beseitigt und war gemäß § 877 ABGB rückabzuwickeln. [3]

Unter Vorlage des Urteils des Handelsgerichts Wien und der bestätigenden Entscheidung des Oberlandesgerichts Wien beantragte die Antragstellerin die Löschung ihres Eigentumsrechts und die Wiedereintragung der T* GmbH. Erst- und Rekursgericht wiesen die Anträge insbesondere wegen einer aus ihrer Sicht fehlenden einverleibungsfähigen Urkunde und fehlender steuerlicher Unbedenklichkeitsbescheinigung ab. [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH erklärte den außerordentlichen Revisionsrekurs zur Klarstellung für zulässig und beurteilte ihn auch als berechtigt. [3] [3]

• Voraussetzungen der Berichtigung: § 136 Abs 1 GBG ermöglicht die Berichtigung des Grundbuchs, wenn dessen Stand die wirkliche Rechtslage nicht richtig wiedergibt und die Unrichtigkeit offenkundig oder durch öffentliche Urkunden nachgewiesen ist. Die Eintragung führt lediglich die außerbücherlich eingetretene Rechtslage nach und hat deklarative Bedeutung. [3] [3]
• Nachweis durch öffentliche Urkunden: Da sich die behauptete Rechtsänderung nicht unmittelbar aus dem Gesetz ergab, musste die Antragstellerin sowohl die Unrichtigkeit der bestehenden Eintragung als auch den richtigen Grundbuchstand durch öffentliche Urkunden zweifelsfrei nachweisen. [3]
• Ex-tunc-Wirkung: Die erfolgreiche Anfechtung eines Vertrags wegen Irrtums beseitigt das Titelgeschäft rückwirkend. Fällt der Titel mit Wirkung auf den Zeitpunkt der Übereignung weg, wird die Übereignung ungültig; Eigentümer bleibt jener, der die Sache aufgrund des angefochtenen Vertrags übereignen wollte. [3]
• Gestaltungswirkung des Leistungsurteils: Ein Anfechtungsrecht kann auch durch eine auf Rückstellung der erbrachten Leistung gerichtete Klage geltend gemacht werden. Das daraus hervorgehende reine Leistungsurteil entfaltet nach den Ausführungen des OGH zugleich Gestaltungswirkung. [3]
• Unrichtiger Grundbuchstand: Aus der Gestaltungswirkung des vorgelegten Leistungsurteils folgte die sachenrechtliche Aufhebung des Kaufvertrags ex tunc. Damit war der Titel für den Eigentumserwerb der Antragstellerin rückwirkend weggefallen; Eigentümerin der betroffenen Anteile war weiterhin die T* GmbH. [3]
• Keine Unbedenklichkeitsbescheinigung: § 160 Abs 1 BAO war nicht anzuwenden, weil der Berichtigung durch Löschung kein Rechtsvorgang über den Erwerb eines Grundstücks zugrunde lag. Aufgrund der auch sachenrechtlich ex tunc wirkenden Vertragsaufhebung hatte die Antragstellerin nach der Beurteilung des OGH niemals Mit- und Wohnungseigentum erworben. [3]

Ergebnis

Der OGH gab dem außerordentlichen Revisionsrekurs Folge und änderte die Entscheidungen der Vorinstanzen ab. Bewilligt wurden gemäß § 136 GBG die Löschung des für die Antragstellerin eingetragenen Eigentumsrechts und die Wiederherstellung der gelöschten Eintragung zugunsten der T* GmbH. [1] [3]

Das Berichtigungsbegehren war in der beantragten Form zulässig, weil die Löschung des Eigentumsrechts der Antragstellerin die Wiedereintragung des bücherlichen Vormanns nach sich zog. Vollzug und Verständigung der Beteiligten wurden dem Erstgericht übertragen. [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung verbindet die grundbuchsrechtliche Berichtigung mit den zivilrechtlichen Wirkungen einer erfolgreichen Irrtumsanfechtung und grenzt die Berichtigung von einem steuerlich relevanten neuerlichen Grundstückserwerb ab. [3]

• § 136 Abs 1 GBG: Berichtigung eines unrichtigen Grundbuchstands bei offenkundiger oder durch öffentliche Urkunden nachgewiesener Unrichtigkeit. [3] [3]
• §§ 31 ff GBG: Die sonst erforderlichen urkundlichen Eintragungsvoraussetzungen werden im Verfahren nach § 136 GBG durch den Nachweis der Unrichtigkeit ersetzt. [3]
• § 871 ABGB: Anfechtung eines Vertrags wegen Irrtums; die erfolgreiche Anfechtung kann das Titelgeschäft mit dinglicher Wirkung ex tunc beseitigen. [3]
• § 877 ABGB: Bereicherungsrechtliche Rückabwicklung der aufgrund des aufgehobenen Vertrags erbrachten Leistungen. [3]
• § 160 Abs 1 BAO: Unbedenklichkeitsbescheinigung für Grundbuchseintragungen, denen ein Rechtsvorgang über den Erwerb eines Grundstücks zugrunde liegt; nach dem OGH auf die vorliegende Löschung nicht anwendbar. [3]
• §§ 11 ff GrEStG: Möglichkeit, die Unbedenklichkeitsbescheinigung bei erfassten Erwerbsvorgängen durch eine Selbstberechnungserklärung zu ersetzen. [3]