Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft bei abgetretenen Gewährleistungsansprüchen –

Sachverhalt

Die klagende Eigentümergemeinschaft verlangte von der beklagten Bauträgerin die Verbesserung von Mängeln an der Dachausstiegskonstruktion der Wohnung Top 8 durch Austausch der Konstruktion. Eventualiter begehrte sie sach- und fachgerechte Reparaturmaßnahmen. [3]

Im Revisionsverfahren war nur noch die Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft strittig. Diese berief sich auf Abtretungserklärungen der einzelnen Wohnungseigentümer aus dem Jahr 2021. Die Beklagte wandte ein, die Eigentümergemeinschaft habe bereits 2018 sämtliche Forderungen an die damalige Hausverwalterin abgetreten. [3]

Das Erstgericht gab dem Eventualbegehren teilweise statt; das Berufungsgericht bestätigte. Die ordentliche Revision wurde zugelassen, weil nach Ansicht des Berufungsgerichts Rechtsprechung zur Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft für eine Weiterabtretung der ihr übertragenen Ansprüche an die Hausverwaltung fehlte. [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH verneinte das Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage. Die vom Berufungsgericht formulierte Frage zur Reichweite der Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft war für die Entscheidung nicht maßgeblich, weil die tatsächlichen Voraussetzungen einer Weiterabtretung weder ausreichend behauptet noch nachgewiesen worden waren. [3]

• Abtretungslösung: Nach § 18 Abs 2 WEG können Wohnungseigentümer die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche an die Eigentümergemeinschaft abtreten. Diese erwirbt die Ansprüche und kann sie im eigenen Namen geltend machen. Erfasst sein können Ansprüche hinsichtlich allgemeiner Teile sowie einzelner Wohnungseigentumsobjekte. [3]
• Wirksame Abtretung: Die Klageführung durch die Eigentümergemeinschaft setzt eine wirksame Abtretung durch den jeweiligen Wohnungseigentümer voraus. § 18 Abs 2 WEG bewirkt keinen gesetzlichen oder erzwungenen Anspruchsübergang; die Abtretung bleibt der Entscheidung der Wohnungseigentümer und der Eigentümergemeinschaft vorbehalten. [3]
• Behauptungs- und Beweislast: Die Beklagte hatte als anspruchsbestreitende Partei die für die behauptete mangelnde Aktivlegitimation maßgeblichen anspruchshindernden oder anspruchsvernichtenden Tatsachen zu behaupten und zu beweisen. [3]
• Behauptete Weiterabtretung: Die Beklagte behauptete lediglich eine Abtretung durch die Eigentümergemeinschaft an die frühere Verwalterin. Sie behauptete jedoch nicht, dass die einzelnen Wohnungseigentümer ihre Ansprüche zuvor an die Eigentümergemeinschaft abgetreten hätten. Dieser vorherige Rechtserwerb wäre notwendige Voraussetzung einer Weiterabtretung gewesen. [3]
• Schreiben der Verwalterin: Das vorgelegte Schreiben vom 1. Oktober 2018 belegte nach den Feststellungen nur die von der damaligen Verwalterin vertretene Ansicht, eine Abtretung sei erfolgt. Es stand damit nicht fest, dass die Eigentümergemeinschaft die Ansprüche tatsächlich an die Verwalterin abgetreten hatte. [3]
• Keine Entscheidung zur Weiterabtretungsbefugnis: Der OGH entschied nicht, ob die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft nach § 18 WEG eine Weiterabtretung der von Wohnungseigentümern erworbenen Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche an die Hausverwaltung umfasst. Diese Frage stellte sich mangels ausreichender Behauptung und Nachweises eines entsprechenden Forderungsübergangs nicht. [3]

Ergebnis

Die Revision der Beklagten wurde mangels erheblicher Rechtsfrage zurückgewiesen. Damit blieb die von der Beklagten angefochtene Teilstattgebung des Eventualbegehrens hinsichtlich der Herstellung der Dichtheit der Dachausstiegskonstruktion aufrecht. [3]

Die Beklagte wurde verpflichtet, der Klägerin die mit 602,54 EUR einschließlich 100,42 EUR Umsatzsteuer bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen. Der OGH legte der Kostenberechnung einen Streitwert von 5.000 EUR zugrunde. [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung behandelt den rechtsgeschäftlichen Erwerb von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen durch die Eigentümergemeinschaft sowie die Behauptungs- und Beweislast für eine entgegengehaltene Weiterabtretung. [3]

• § 18 Abs 2 WEG: Abtretung die Liegenschaft betreffender Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche durch Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft und Geltendmachung dieser Ansprüche im eigenen Namen. [3]
• §§ 50, 41 ZPO: Rechtsgrundlage der Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens. [3]
• RS0037797: Allgemeine Behauptungs- und Beweislast: Jede Partei hat die für ihren Rechtsstandpunkt günstigen Tatsachen zu beweisen; der Anspruchsgegner trägt die Last für anspruchshindernde, anspruchsvernichtende und anspruchshemmende Tatsachen. [3]
• 5 Ob 174/20d und 2 Ob 78/23v: Vom OGH herangezogene Rechtsprechung zur Abtretung von Ansprüchen an die Eigentümergemeinschaft und zum Erfordernis einer wirksamen Abtretung. [3]