Negativbestätigung und Verbesserungsverfahren bei der Grundbuchseintragung – OGH 5 Ob 38/­

Sachverhalt

Die Antragsteller erwarben mit Kaufvertrag vom 19. August 2025 insgesamt 564/100000 Anteile an einer Liegenschaft, mit denen Wohnungseigentum an einer Wohnung untrennbar verbunden war. Der Kaufvertrag enthielt eine Bestätigung der Grundverkehrsbehörde, wonach das Rechtsgeschäft keiner Genehmigung bedürfe. Diese Negativbestätigung war jedoch nicht mit einer Rechtskraftbestätigung versehen. [2] [3]

Die Antragsteller begehrten die Einverleibung ihres Eigentumsrechts an jeweils 282/100000 Anteilen. Das Erstgericht wies den Grundbuchsantrag unter anderem wegen der fehlenden Rechtskraftbestätigung ab. Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung und wertete das Fehlen der Bestätigung als nicht verbesserungsfähigen Inhaltsmangel. [3]

Das Rekursgericht ließ den ordentlichen Revisionsrekurs zur Frage zu, ob die fehlende Rechtskraftbestätigung einen nach § 82a GBG verbesserungsfähigen Formmangel darstellt. Die Antragsteller strebten mit ihrem Revisionsrekurs die Bewilligung des Grundbuchsantrags an. [3]

Ausführungen des OGH

Der Oberste Gerichtshof erachtete den Revisionsrekurs ungeachtet des Zulassungsausspruchs des Rekursgerichts als nicht zulässig. Die Voraussetzungen einer erheblichen Rechtsfrage nach § 62 Abs 1 AußStrG lagen nicht vor. [3] [3]

• Rechtskraft der Negativbestätigung: Nach der vom OGH angeführten ständigen Rechtsprechung ist auch eine grundverkehrsbehördliche Negativbestätigung ungeachtet ihrer Bezeichnung ein Bescheid. Sie muss für die Grundbuchseintragung rechtskräftig sein, selbst wenn das jeweilige Grundverkehrsgesetz dies nicht ausdrücklich verlangt. [3] [3]
• Verbesserung mit dem Rekurs: Wird in einem Rekurs gegen die Abweisung eines Grundbuchsantrags geltend gemacht, das Erstgericht hätte einen Auftrag zur Verbesserung eines Formgebrechens erteilen müssen, ist dieses Formgebrechen nach § 82a Abs 5 GBG gleichzeitig mit dem Rekurs zu beseitigen. Eine fehlende Urkunde ist daher bereits mit dem Rekurs vorzulegen. [3]
• Verspätete Nachreichung: Die Antragsteller erhoben am 19. November 2025 Rekurs und legten die Rechtskraftbestätigung erst einige Tage später im Nachhang vor. Der OGH beurteilte diesen Verbesserungsversuch als untauglich, weil die Vorlage nicht gleichzeitig mit dem Rekurs erfolgt war. [3]
• Kein weiterer Verbesserungsauftrag: Eine Verbesserung durch das Rekursgericht kam nach Ansicht des OGH nicht in Betracht. Den Antragstellern war bei Erhebung des Rekurses bereits bekannt, dass der Grundbuchsantrag wegen der fehlenden Rechtskraftbestätigung abgewiesen worden war; sie bedurften daher keiner weiteren Belehrung oder Aufforderung zur Behebung. [3]
• Einordnung des Mangels offengelassen: Ob die fehlende Rechtskraftbestätigung einer Negativbestätigung als verbesserungsfähiger Formmangel oder als Inhaltsmangel zu qualifizieren ist, musste der OGH nicht entscheiden. Wegen der nicht rechtzeitigen Vorlage war diese Frage nur noch theoretischer Natur und damit nicht erheblich im Sinn des § 62 Abs 1 AußStrG. [3]

Ergebnis

Der OGH wies den Revisionsrekurs mangels der Voraussetzungen des § 62 Abs 1 AußStrG in Verbindung mit § 126 Abs 2 GBG als unzulässig zurück. Eine inhaltliche Entscheidung darüber, ob das Fehlen der Rechtskraftbestätigung einen Form- oder Inhaltsmangel bildet, erging nicht. [1] [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung stützt sich insbesondere auf die Vorschriften über die Verbesserung von Formgebrechen im Grundbuchsverfahren und die Zulässigkeit eines Revisionsrekurses im Außerstreitverfahren. [3] [3]

• § 82a Abs 1 GBG: Bei einem die ordnungsgemäße Behandlung hindernden Formgebrechen ist grundsätzlich ein Auftrag zur Beseitigung binnen längstens einer Woche zu erteilen. [3]
• § 82a Abs 5 GBG: Wird das Unterbleiben eines Verbesserungsauftrags im Rekurs gerügt, muss das behauptete Formgebrechen gleichzeitig mit dem Rekurs beseitigt werden. [3]
• § 62 Abs 1 AußStrG: Der Revisionsrekurs setzt eine erhebliche Rechtsfrage voraus. Eine nur noch theoretisch relevante Frage erfüllt diese Voraussetzung nicht. [3] [3]
• § 71 Abs 1 und 3 AußStrG: Der OGH ist an den Zulassungsausspruch des Rekursgerichts nicht gebunden; die Zurückweisung wegen Fehlens der Zulässigkeitsvoraussetzungen ist kurz zu begründen. [3] [3]
• § 126 Abs 2 GBG: Der OGH zog diese grundbuchsrechtliche Bestimmung gemeinsam mit § 62 Abs 1 AußStrG für die Unzulässigkeit und Zurückweisung des Revisionsrekurses heran. [3]
• Angeführte Rechtsprechung: Zur Rechtskraft grundverkehrsbehördlicher Negativbestätigungen verwies der OGH auf 5 Ob 222/09x, 5 Ob 32/12k, 5 Ob 112/18h und 5 Ob 65/21a. Zur gleichzeitigen Verbesserung mit dem Rekurs nannte er insbesondere 5 Ob 162/13d, 5 Ob 217/20b und 5 Ob 166/22f. [3] [3]