Teilung eines Wohnungseigentumsobjekts mit Zubehör-Abstellplätzen – OGH 5 Ob 149/25k

Sachverhalt

Die Antragstellerin ist Mit- und Wohnungseigentümerin einer Liegenschaft, an der im Jahr 2002 Wohnungseigentum nach dem WEG 1975 begründet wurde. Mit ihrem Objekt Top 9 Büro 11 war Zubehör-Wohnungseigentum an mehreren Kfz-Abstellplätzen verbunden. [2] [3]

Sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer stimmten der Teilung des Objekts entsprechend einem Nutzwertgutachten zu. Für den abgetrennten Teil sollte ein neues Wohnungseigentumsobjekt, Top 11 Wohnung 12, einverleibt werden. Die Kfz-Abstellplätze sollten nicht auf dieses neue Objekt übertragen werden, sondern Zubehör des verbleibenden Objekts Top 9 Büro 11 bleiben. [3]

Das Erstgericht wies den Verbücherungsantrag ab; das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung. Die Vorinstanzen gingen im Ergebnis davon aus, dass zwei neue Wohnungseigentumsobjekte entstünden und Zubehör-Wohnungseigentum an Kfz-Abstellplätzen unter dem WEG 2002 nicht neu begründet werden könne. [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH unterschied zwischen der nach geltendem Recht unzulässigen Neubegründung beziehungsweise Übertragung von Zubehör-Wohnungseigentum an einem Kfz-Abstellplatz und dem Fortbestand einer bereits nach dem WEG 1975 wirksam begründeten Zubehör-Verbindung. [3] [3]

• Rechtslage nach dem WEG 1975: Nach dem WEG 1975 konnte an Kfz-Abstellplätzen außerhalb von Parkhäusern kein selbständiges Wohnungseigentum begründet werden. Ein ausschließliches dingliches Nutzungsrecht war nur als Zubehör-Wohnungseigentum zu einer Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit möglich. [3] [3]
• Rechtslage nach dem WEG 2002: Seit 1. Juli 2002 kann an Kfz-Abstellplätzen selbständiges Wohnungseigentum begründet werden. Eine neue Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum an solchen Abstellplätzen ist unter dem WEG 2002 grundsätzlich nicht mehr zulässig. [3]
• Übergangsrecht: Nach § 56 Abs 1 WEG 2002 bleibt eine bereits nach § 1 Abs 2 WEG 1975 begründete Verbindung eines Kfz-Abstellplatzes mit einem Wohnungseigentumsobjekt gültig. Die Übergangsregelung soll vermeiden, dass bestehendes Zubehör zwingend verselbständigt und eine aufwendige Neufestsetzung der Nutzwerte vorgenommen werden muss. [3]
• Übertragung von Zubehör: Wird ein Zubehör-Kfz-Abstellplatz auf ein anderes Wohnungseigentumsobjekt übertragen, ist dies einer Neubegründung gleichzuhalten. In diesem Fall muss der Abstellplatz nach der dargestellten Rechtsprechung verselbständigt werden. Das gilt auch bei einer Übertragung auf ein durch Teilung neu geschaffenes Objekt. [3]
• Unveränderte Zuordnung: Im vorliegenden Fall wurde jedoch keiner der Abstellplätze auf das neu geschaffene Objekt übertragen. Die rechtliche Verbindung zum bisherigen Objekt blieb aufrecht; geändert wurde lediglich die Konfiguration der Hauptsache, der die Abstellplätze als Zubehör zugeordnet waren. [3]
• Teilung des Hauptobjekts: Die Teilung eines bereits bestehenden Wohnungseigentumsobjekts erfordert nach Auffassung des OGH keine Neu- oder Wiederbegründung von Wohnungseigentum am verbleibenden Teil. Sie ist grundsätzlich als Änderung des bestehenden Objekts nach § 16 Abs 2 und 4 WEG 2002 zu beurteilen. [3]

Ergebnis

Der Revisionsrekurs war zulässig und berechtigt. Der OGH änderte die Entscheidungen der Vorinstanzen ab und bewilligte die Teilung des bisherigen Anteils sowie die Einverleibung von Wohnungseigentum an den beiden ausgewiesenen Objekten. Der Vollzug und die Verständigung der Beteiligten wurden dem Erstgericht übertragen. [1] [3]

Entscheidend war, dass die Zubehör-Kfz-Abstellplätze beim verbleibenden Wohnungseigentumsobjekt blieben. Damit wurde weder Zubehör-Wohnungseigentum neu begründet noch auf das durch die Teilung geschaffene Objekt übertragen. [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung betrifft vor allem das Übergangsrecht für nach dem WEG 1975 begründetes Zubehör-Wohnungseigentum sowie die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung der Teilung eines bestehenden Objekts. [3] [3]

• § 1 Abs 2 WEG 1975: Grundlage für die frühere Verbindung eines Kfz-Abstellplatzes mit einer Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit als Zubehör-Wohnungseigentum. [3]
• § 2 Abs 2 WEG 2002: Ermöglicht seit 1. Juli 2002 die Begründung selbständigen Wohnungseigentums an Kfz-Abstellplätzen. [3]
• §§ 3 und 5 WEG 2002: Regeln Titel, Begründung und grundbücherlichen Erwerb von Wohnungseigentum; der OGH verneinte daraus eine Neu- oder Wiederbegründung am verbleibenden Teil des bereits bestehenden Objekts. [3]
• § 9 Abs 2 Z 5 WEG 2002: Die Teilung und Schaffung einer weiteren Wohnungseigentumseinheit ist ein Fall der Nutzwertfestsetzung und macht eine entsprechende Neufestsetzung der Nutzwerte erforderlich. [3]
• § 16 Abs 2 und 4 WEG 2002: Maßstab für die Zulässigkeit der Teilung als Änderung eines bestehenden Wohnungseigentumsobjekts. [3]
• § 56 Abs 1 WEG 2002: Erhält die nach dem WEG 1975 wirksam begründete Verbindung eines Kfz-Abstellplatzes als Zubehör aufrecht, solange keine einer Neubegründung gleichkommende Übertragung erfolgt. [3]