Fehlendes Bauzustandsgutachten: Zahlung anteiliger Sanierungskosten an den Wohnungseigent继

Sachverhalt

Die Beklagte ließ 2009 als Wohnungseigentumsorganisatorin auf einem 1931 errichteten Gebäude einen Dachbodenausbau durchführen und war zugleich Verwalterin des Gebäudes. Der Kläger und seine Frau erwarben Liegenschaftsanteile, die mit zwei neu errichteten Dachgeschosswohnungen verbunden waren. Ein Gutachten nach § 37 Abs 4 WEG 2002 über den Zustand der allgemeinen Teile des Hauses wurde ihnen beim Kauf nicht übergeben. [2] [1]

Im Jahr 2017 traten Feuchtigkeitsschäden bei an Balkone angrenzenden älteren Wohnungen auf. Nach einem von der Beklagten eingeholten Gutachten beruhten sie auf der überschrittenen technischen Lebensdauer von Komponenten der Balkon-Fußbodenaufbauten sowie auf fehlerhaften Anschlüssen an den Balkontüren. [1]

Zur Finanzierung der Sanierung wurden 130.000 EUR aus der Rücklage entnommen und Sonderzahlungen vorgeschrieben. Auf die Eheleute entfielen Sonderzahlungen von 4.216,79 EUR. Der Kläger verlangte insgesamt 11.200,33 EUR als den seinen Wohnungen zugeordneten Anteil an den Sanierungskosten. [1]

Ausführungen des OGH

In dritter Instanz waren die Aktivlegitimation des Klägers aufgrund einer Zession, die Einordnung der Sanierung als größere Erhaltungsarbeit und die rechtzeitige Geltendmachung der Ansprüche unstrittig. Zu klären war insbesondere, ob der aus der Rücklage finanzierte Kostenanteil an den Kläger selbst oder in die Rücklage zu zahlen ist. [3] [1]

• Gesetzlich typisierte Gewährleistung: § 37 Abs 4 WEG 2002 soll Erwerber vor einer unzureichenden Berücksichtigung absehbarer Erhaltungskosten schützen. Wird kein Gutachten in den Kaufvertrag einbezogen, gilt ein Zustand als vereinbart, der während der folgenden zehn Jahre keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert. Für den Anspruchsinhalt sind ergänzend die Gewährleistungsbestimmungen des ABGB heranzuziehen. [1]
• Umfang der Einstandspflicht: Der Wohnungseigentumsorganisator hat gegenüber dem einzelnen geschützten Erwerber für den vertragskonformen Zustand der allgemeinen Teile einzustehen. Nach den wiedergegebenen Erwägungen ist er jedoch nur zur Tragung jenes Kostenanteils verpflichtet, der auf seinen von § 37 Abs 4 WEG 2002 erfassten Vertragspartner entfällt. [1]
• Finanzierung aus der Rücklage: Für den Anspruch ist unerheblich, ob die größeren Erhaltungsarbeiten aus einer vorhandenen Rücklage finanziert werden konnten. Eine verbrauchte Rücklage ist von den Wohnungseigentümern anteilig wieder aufzufüllen; ihre spätere Neudotierung kann den Erwerber daher ähnlich belasten wie eine Sondervorschreibung. [1]
• Zahlung an den Erwerber: Eine Zahlung des aus der Rücklage finanzierten Anteils von 6.983,54 EUR in die Rücklage hätte den geschuldeten Zustand nach Ansicht des OGH nicht hergestellt, weil nach der Entnahme von 130.000 EUR weiterhin eine erhebliche Finanzierungslücke verblieben wäre. Die Zahlung an den Kläger versetzt ihn dagegen in die Lage, seinen künftigen Beitrag zur Wiederauffüllung zu leisten. [1]
• Eigene Rücklagenbeiträge: Es kommt nicht darauf an, in welcher Höhe die Erwerber seit dem Kauf selbst zur Rücklage beigetragen hatten. Zwar ist die Rücklage Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft; mit dem Erwerb wurden die Eheleute aber Mitglieder der Gemeinschaft, und die bereits vorhandene Rücklage war auch ihnen gemeinschaftsrechtlich zugeordnet. [1]

Ergebnis

Der OGH gab dem Rekurs Folge, hob den Beschluss des Berufungsgerichts auf und entschied in der Sache selbst. Die Beklagte wurde zur Zahlung von insgesamt 11.200,33 EUR samt 4 % Zinsen seit 7. August 2018 sowie zum Ersatz der festgesetzten Verfahrenskosten verpflichtet. [1] [1]

Zusammenfassend kann ein Erwerber, der das vorgeschriebene Gutachten nicht erhalten hat, den Wohnungseigentumsorganisator auf Zahlung des seiner Wohnung zugeordneten Anteils an den Kosten größerer Erhaltungsarbeiten in Anspruch nehmen. Er muss auch bei Finanzierung aus der Rücklage nicht Zahlung an die Eigentümergemeinschaft beziehungsweise in die Rücklage verlangen. [1]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung stützt sich im Kern auf die gesetzliche Zustandsfiktion des § 37 Abs 4 WEG 2002 und die ergänzend anzuwendenden Regeln des allgemeinen Gewährleistungsrechts. [1]

• § 37 Abs 4 WEG 2002: Pflicht zur Übergabe und Einbeziehung eines Bauzustandsgutachtens bei entsprechend alten Gebäuden; ohne Gutachten gilt ein Zustand als vereinbart, der in den nächsten zehn Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten erfordert. [1]
• § 922 Abs 1 ABGB: Der in einem einbezogenen Gutachten beschriebene Bauzustand gilt nach § 37 Abs 4 WEG 2002 als bedungene Eigenschaft; bei fehlendem Gutachten greift die gesetzliche Zustandsfiktion. [1]
• § 32 Abs 1 WEG 2002: Die anteilige Kostentragung der Wohnungseigentümer ist für die Beurteilung relevant, weil eine verbrauchte Rücklage von ihnen wieder zu dotieren ist. [1]
• §§ 41 und 50 ZPO: Auf diese Bestimmungen gründete der OGH seine Kostenentscheidung. [1]
• § 23 Abs 6 RATG: Bei der Kostenbestimmung berücksichtigte der OGH die Voraussetzungen für den doppelten Einheitssatz. [1]