Verbücherung von Kellereigentum an einer Tiefgarage – OGH 5 Ob 2/26v

Sachverhalt

Unter dem unbebauten Grundstück 65/6 befindet sich eine Tiefgarage, die über ein benachbartes Grundstück erreichbar ist. Die Drittantragstellerin und der Viertantragsteller sind Miteigentümer der betroffenen Liegenschaft; im Lastenblatt sind mehrere Dienstbarkeiten eingetragen. [3] [2]

Nach einem Kaufvertrag vom 9. Juli 2024 sollte an der Tiefgarage Kellereigentum gemäß § 300 ABGB begründet werden. Ideelle Anteile daran sollten die Erst- und die Drittantragstellerin lastenfrei erwerben. [3]

Das Grundbuchsgericht erstellte einen Entwurf für eine neue Grundbuchseinlage und führte Erhebungen durch. Das Oberlandesgericht Linz lehnte die Einleitung eines Richtigstellungsverfahrens nach § 35 AllgGAG jedoch ab und hielt stattdessen die Bestimmungen des Liegenschaftsteilungsgesetzes und des Grundbuchsgesetzes für maßgeblich. [3]

Ausführungen des OGH

Der Rekurs war nach Auffassung des OGH zulässig und berechtigt. Die materiell-rechtliche Eignung der Tiefgarage als sonderrechtsfähiges Kellereigentum war im Rekursverfahren nicht strittig. [3] [3]

• Kellereigentum nach § 300 ABGB: Seit 1. Jänner 2009 richtet sich die Sonderrechtsfähigkeit unterirdischer Räume und Bauwerke nach § 300 ABGB. Gesondertes Eigentum kann mit Einwilligung des Liegenschaftseigentümers an unterirdischen Räumen und Bauwerken begründet werden, wenn diese nicht der Fundierung oberirdischer Bauwerke dienen. [3]
• Tiefgarage als selbständiges Rechtsobjekt: Auch an einer Tiefgarage kann selbständiges Kellereigentum bestehen. Nach der angeführten Rechtsprechung darf das unterirdische Bauwerk – abgesehen von bloßen Hilfseinrichtungen – nicht über die Grundstücksoberfläche hinausragen und keine bauliche Einheit mit einem oberirdischen Bauwerk bilden. [3]
• Fehlende besondere Verfahrensregelung: Die Grundbuchs-Novelle 2008 schuf keine eigenen verfahrensrechtlichen Vorschriften für die Verbücherung von Kellereigentum. Ein im Gesetzgebungsverfahren vorgeschlagener § 22a LiegTeilG wurde nicht Gesetz. [3]
• Richtigstellungsverfahren: Nach der vom Fachsenat dargestellten ständigen Rechtsprechung ist auch bei einem erst nach der Grundbuchsanlegung entstandenen Keller oder einer später errichteten Tiefgarage zum Zweck der Verbücherung das Verfahren zur Richtigstellung des Grundbuchs nach dem AllgGAG einzuleiten. [3]
• Amtswegigkeit: Die wiedergegebene Vorjudikatur unterscheidet zwischen der Anwendung des AllgGAG und einem individuellen Anspruch auf Verfahrenseinleitung: Außerhalb der in § 1 Abs 2 AllgGAG genannten Fälle besteht wegen der Amtswegigkeit nach § 1 Abs 3 AllgGAG grundsätzlich kein durchsetzbarer privatrechtlicher Anspruch auf Wahrnehmung der gerichtlichen Amtspflicht zur Einbücherung. [3]

Ergebnis

Der OGH gab dem Rekurs Folge und hob den Beschluss des Oberlandesgerichts Linz auf. Dem Oberlandesgericht wurde die Einleitung des Verfahrens zur Richtigstellung des Grundbuchs gemäß den §§ 35 ff AllgGAG aufgetragen. [1] [2] [3]

Damit bestätigte der OGH für den vorliegenden Fall den verfahrensrechtlichen Weg über das AllgGAG; eine abschließende grundbücherliche Eintragung selbst war nicht Gegenstand des Spruchs. [1] [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung betrifft das Zusammenspiel der materiell-rechtlichen Regeln über Kellereigentum mit den verfahrensrechtlichen Vorschriften zur Ergänzung beziehungsweise Richtigstellung des Grundbuchs. [3]

• § 300 ABGB: Regelt die Begründung gesonderten Eigentums an bestimmten unterirdischen Räumen und Bauwerken, insbesondere an Kellern und Tiefgaragen. [3]
• §§ 35 ff AllgGAG: Nach dem Spruch ist auf ihrer Grundlage das Verfahren zur Richtigstellung des Grundbuchs einzuleiten. [1] [3]
• § 1 Abs 2 und 3 AllgGAG: Die im Volltext wiedergegebene Vorjudikatur behandelt die Antragslegitimation für öffentliches Gut oder Gemeindegut sowie die grundsätzlich amtswegige Einleitung des Einbücherungsverfahrens. [3]
• Grundbuchs-Novelle 2008, BGBl I 100/2008: Mit ihr wurde § 300 ABGB neu gefasst; besondere Verfahrensbestimmungen für die Verbücherung von Kellereigentum wurden nach den Ausführungen des OGH nicht geschaffen. [3]