WWF-Darlehen: Bloße Tilgung beseitigt Mietzinsgrenzen nicht – OGH 5 Ob 104/25t

Sachverhalt

Der Antragsteller war aufgrund eines Mietvertrags vom 18. Juni 2022 Hauptmieter einer Wohnung in Wien. Im Mietvertrag wurde festgehalten, dass das Gebäude nach Kriegsschäden mit Mitteln des Wohnhaus-Wiederaufbaufonds wiederhergestellt und das Förderungsdarlehen vorzeitig zurückgezahlt worden sei, weshalb die Mietzinsbeschränkungen nach § 16 MRG nicht gelten würden. [2] [1]

Das für die Wiederherstellung gewährte Darlehen wurde wegen Prämienrückständen bei der vorgeschriebenen Brandschadenversicherung im Jahr 1978 gekündigt und der aushaftende Betrag fällig gestellt. Der Rechtsvorgänger des Vermieters tilgte den offenen Betrag am 7. Juli 1981 vollständig, um ein Zwangsversteigerungsverfahren abzuwenden. Einen Antrag auf begünstigte Rückzahlung nach dem RBG 1971 hatte er nicht gestellt. [1]

Gegenstand des wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens war die Zulässigkeit des vereinbarten und vorgeschriebenen Hauptmietzinses. Der Mieter begehrte unter anderem die Feststellung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses, der teilweisen Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung und der Überschreitung des zulässigen Entgelts. [1] [2]

Ausführungen des OGH

Der Revisionsrekurs war nach Ansicht des OGH zur Klarstellung zulässig, im Ergebnis aber nicht berechtigt. [3]

• Gesetzliche Ausnahme: Nach § 53 MRG in Verbindung mit § 12 Abs 3 RBG 1971 gilt § 16 MRG bei einer Weitervermietung nach vollständiger Tilgung des Darlehens aufgrund einer vorzeitigen begünstigten Rückzahlung nicht. Der Gesetzgeber wollte damit einen Anreiz für den beschleunigten Rückfluss öffentlicher Darlehensmittel schaffen. [3]
• Begrenzter Anwendungsbereich: Der Wegfall der gesetzlichen Mietzinsobergrenzen ist nach der dargestellten Rechtsprechung auf jene Mietobjekte zu beschränken, die erst durch § 15 WWG den betreffenden Zinsbildungsvorschriften unterworfen wurden. Bei Förderungen nach dem WWG ist daher auch die jeweils maßgebliche Gesetzesfassung zu berücksichtigen. [3]
• Formelle Voraussetzungen: Der Ausnahmetatbestand setzt die im RBG 1971 materiell- und verfahrensrechtlich geregelte begünstigte Rückzahlung voraus. Nach den vom OGH wiedergegebenen Bestimmungen mussten die Rückzahlungen bis 31. Dezember 1982 vorgenommen und spätestens bis 30. September 1982 beantragt werden. [3]
• Bloße Tilgung genügt nicht: Im Anlassfall wurde keine begünstigte Rückzahlung beantragt oder gewährt. Bezahlt wurde vielmehr der nach Kündigung des Darlehens fällig gestellte Gesamtbetrag, um eine Zwangsversteigerung abzuwenden. Damit fehlte eine vorzeitige begünstigte Rückzahlung im Sinn des RBG 1971. [3]
• Wortlaut und Gesetzeszweck: Nach Auffassung des OGH ist die Annahme, jede vollständige Rückzahlung innerhalb des maßgeblichen Zeitraums müsse genügen, weder vom Wortlaut des § 53 MRG beziehungsweise des § 12 Abs 3 RBG 1971 gedeckt noch mit dem Zweck der Rückzahlungsbegünstigung vereinbar. [3]

Ergebnis

Die Tilgung des gekündigten und fällig gestellten WWF-Darlehens erfüllte mangels Antrags und Gewährung nicht die Voraussetzungen einer vorzeitigen begünstigten Rückzahlung. Der Ausnahmetatbestand, der zur Nichtanwendbarkeit des § 16 MRG führen könnte, lag daher nicht vor. [3]

Der OGH gab dem Revisionsrekurs des Vermieters gegen den Aufhebungsbeschluss nicht Folge. Die Kosten des Revisionsrekursverfahrens wurden als Kosten des weiteren Verfahrens behandelt. Damit blieb es bei der vom Rekursgericht angeordneten neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung; über die konkrete Höhe eines zulässigen Hauptmietzinses entschied der OGH nicht. [1] [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung betrifft das Zusammenspiel der Mietzinskontrolle nach dem MRG mit den Sonderbestimmungen für die Rückzahlung öffentlicher Wiederaufbaudarlehen. [3] [2]

• § 53 MRG: Übergangs- und Ausnahmebestimmung zur begünstigten Rückzahlung von Förderungsdarlehen; sie verweist auf § 12 Abs 3 RBG 1971. [3]
• § 12 Abs 3 RBG 1971: Regelt die Nichtanwendbarkeit des § 16 MRG bei Weitervermietung nach vollständiger Tilgung aufgrund einer vorzeitigen begünstigten Rückzahlung. [3]
• §§ 6 Abs 2 und 7 Abs 3 RBG 1971: Nach der vom OGH dargestellten Fassung betreffen diese Bestimmungen die Fristen für die Durchführung und Beantragung der begünstigten Rückzahlung. [3]
• § 16 MRG: Zentrale Vorschrift für die gesetzlichen Grenzen der Mietzinsbildung, deren Ausnahme im Verfahren strittig war. [3]
• § 37 Abs 1 Z 8 und Abs 4 MRG: Grundlagen des Verfahrens zur Überprüfung des Hauptmietzinses und des vom Antragsteller begehrten Rückzahlungstitels. [1] [2]
• § 15 WWG: Für den Umfang der förderungsbedingten Mietzinsbindung ist nach den Ausführungen des OGH die jeweils maßgebliche Fassung des Wiederaufbaugesetzes zu prüfen. [3]