Unleidliches Verhalten und Mitmieterhaftung – OGH 5 Ob 82/26h

Sachverhalt

Die beklagten Parteien waren seit 2012 Mitmieter einer Wohnung. Nach den Feststellungen beschimpfte die zeitweise alkoholisierte Erstbeklagte über mehrere Jahre zahlreiche Mitbewohner unvermittelt und heftig. Manche Betroffene wurden dadurch verängstigt. Außerdem läutete sie bei mehreren Bewohnern wiederholt, insbesondere nachts, „Sturm“, was mehrere Polizeieinsätze auslöste. [4]

Nach Einbringung der gerichtlichen Aufkündigung wurde das Verhalten gegenüber einer Mitbewohnerin nicht besser, sondern sogar schlimmer und massiver. Gegenüber einer anderen Person waren hingegen eine bereits zuvor erfolgte persönliche Entschuldigung und eine Verbesserung des Verhaltens festgestellt worden. [4]

Die Beklagten machten in ihrer außerordentlichen Revision unter anderem geltend, dem inzwischen verstorbenen Zweitbeklagten seien keine eigenen Störungshandlungen vorzuwerfen. Wegen seiner schweren Erkrankung habe er außerdem keine tatsächliche Möglichkeit gehabt, auf das Verhalten der Erstbeklagten einzuwirken. [4]

Ausführungen des OGH

Der OGH stellte zunächst die allgemeinen Voraussetzungen einer Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens sowie die Maßstäbe für die revisionsgerichtliche Kontrolle einer einzelfallbezogenen Beurteilung dar. [3] [4]

• Unleidliches Verhalten: § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG verlangt eine Störung des friedlichen Zusammenlebens, die längere Zeit andauert oder sich häufig wiederholt und das nach den besonderen Umständen des Einzelfalls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß überschreitet. Maßgeblich ist das Gesamtverhalten; ein Verschulden des Mieters ist grundsätzlich nicht erforderlich. [3] [4]
• Einzelfallbeurteilung: Ob ein konkretes Verhalten als unleidlich zu qualifizieren ist, begründet regelmäßig keine erhebliche Rechtsfrage. Eine solche kann insbesondere bei Überschreitung des gesetzlichen Ermessensspielraums oder bei einer auffallenden, aus Gründen der Rechtssicherheit zu korrigierenden Fehlbeurteilung vorliegen. Beides erkannte der OGH hier nicht. [4]
• Störung des Hausfriedens: Die festgestellten langjährigen Beschimpfungen, das wiederholte nächtliche „Sturmläuten“, die dadurch verursachten Polizeieinsätze und die teilweise weitere Verschärfung des Verhaltens nach der Aufkündigung durften als Kündigungsgrund beurteilt werden. Die näher festgestellten Beschimpfungen waren nach Ansicht des OGH mit dem üblichen Umgangston in der Wohnanlage unvereinbar. [4]
• Wirkung gegenüber Mitmietern: Der von einem Mitmieter verwirklichte Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens wirkt nach der vom OGH herangezogenen ständigen Rechtsprechung auch gegenüber dem anderen Mitmieter. Die für das Verhalten von Familienangehörigen, Mitbewohnern oder Gästen entwickelten Grundsätze zur Kenntnis und Einwirkungsmöglichkeit waren deshalb auf die hier bestehende Mitmieterschaft nicht in der von den Beklagten vertretenen Weise übertragbar. [4]
• Krankheit und Neuerungsverbot: Im Verfahren war lediglich ohne nähere Konkretisierung vorgebracht worden, der Zweitbeklagte halte sich krankheitsbedingt nur selten in der Wohnung auf und habe mit den Kündigungsgründen nichts zu tun. Das erst im Rechtsmittel erstattete Vorbringen, seine Erkrankung habe für die Erstbeklagte eine ihr Verhalten rechtfertigende Belastungssituation geschaffen, verstieß gegen das Neuerungsverbot. [4]
• Zukunftsprognose: Bei Kündigungsgründen, die eine Zukunftsprognose erfordern, sind auch Umstände nach Zustellung der Aufkündigung zu berücksichtigen. Eine spätere Verhaltensänderung ist aber nur relevant, wenn daraus im Einzelfall geschlossen werden kann, dass eine Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeiten ausgeschlossen ist. Allgemeingültige Anforderungen an eine positive Zukunftsprognose lassen sich nicht aufstellen. [4]

Ergebnis

Die Gesamtschau der festgestellten Vorfälle ließ nach Auffassung des OGH keine Überschreitung des den Vorinstanzen zustehenden Ermessensspielraums erkennen. Insbesondere war die Annahme vertretbar, dass weitere erhebliche Störungen der Hausbewohner nicht ausgeschlossen seien. [4]

Mangels erheblicher Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO wies der OGH die außerordentliche Revision gemäß § 508a Abs 2 ZPO zurück. Einer weiteren Begründung bedurfte es nach § 510 Abs 3 ZPO nicht. [1] [4]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung stützt sich insbesondere auf die mietrechtlichen Voraussetzungen der Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens und auf die zivilprozessualen Zulässigkeitsregeln für die außerordentliche Revision. [3] [1] [4]

• § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG: Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens bei einer qualifizierten Störung des friedlichen Zusammenlebens. [3] [4]
• § 502 Abs 1 ZPO: Voraussetzung einer Revision ist das Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage; eine vertretbare Einzelfallbeurteilung erfüllt diese Voraussetzung grundsätzlich nicht. [1] [4]
• § 508a Abs 2 ZPO: Rechtsgrundlage für die Zurückweisung der außerordentlichen Revision mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO. [1] [4]
• § 504 Abs 2 ZPO: Das erst im Revisionsverfahren erstattete Vorbringen zu einer krankheitsbedingten Belastungssituation wurde wegen des Neuerungsverbots nicht berücksichtigt. [4]
• § 510 Abs 3 ZPO: Nach dieser Bestimmung konnte der OGH von einer weitergehenden Begründung absehen. [4]
• Rechtsprechungsnachweise: Der OGH verwies unter anderem auf RS0070303, RS0067678, RS0070321, RS0070243, RS0042984, RS0070371, RS0070374, RS0067607, RS0070282, RS0044752, RS0067534, RS0070340 und RS0042790 sowie auf 6 Ob 26/22z. [3] [4]