Superädifikat und Räumung bei abgeleitetem Benützungsrecht – OGH 9 Ob 97/25t

Sachverhalt

Gegenstand des Verfahrens waren die Unwirksamkeit und Löschung einer Urkundenhinterlegung, eventualiter eine Feststellung, sowie die Räumung einer Liegenschaft. Der Kläger, die beklagte Gesellschaft und die auf Beklagtenseite beigetretene Nebenintervenientin erhoben außerordentliche Revisionen gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Graz. [3] [4]

Auf der Liegenschaft war in Massivbauweise ein Gebäude zum Betrieb eines Lebensmittelsupermarkts errichtet worden. Der Grundnutzung lag ein unbefristeter Mietvertrag zugrunde, bei dem der Vermieter für 30 Jahre auf eine Kündigung verzichtet hatte. Für die Zeit danach waren die Kündigungsgründe auf Mietzinsrückstand und die Eröffnung eines Konkursverfahrens über das Vermögen der Mieterin beschränkt. [4]

Die Mieterin durfte während des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen vornehmen und hatte das Gebäude instand zu halten. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sollte das Objekt unentgeltlich an den Vermieter fallen und auf dessen Verlangen in ordnungsgemäßem Zustand übergeben werden. [4]

Ausführungen des OGH

Der OGH behandelte zunächst die gegen die Abweisung des Räumungsbegehrens gerichtete Revision des Klägers und anschließend gemeinsam die Revisionen der Beklagten und der Nebenintervenientin, die sich im Wesentlichen auf die behauptete Eigenschaft des Gebäudes als Superädifikat stützten. [3] [4]

• Abgeleitetes Benützungsrecht: Auch bei unwirksamer Übertragung eines Mietrechts ist eine Räumungsklage gegen den Dritten abzuweisen, wenn dieser das Objekt mit Zustimmung des bisherigen Mieters weiterbenützt und nicht anzunehmen ist, dass der Mieter sein Mietrecht auch für den Fall der Unwirksamkeit aufgeben wollte. Solange das den Eigentümer beschränkende Rechtsverhältnis besteht, kann der Vermieter nicht unmittelbar gegen Personen vorgehen, die ihr Benützungsrecht vom Vertragspartner ableiten. [4]
• Kein stillschweigender Verzicht: Aus dem Kaufvertrag, dem angeführten Schreiben und den wiedergegebenen Aussagen ließ sich nach der Beurteilung des OGH nur ein Wille zur Übertragung der bisherigen Rechtsposition ableiten. Ein davon unabhängiger Verzicht auf die Mietrechte ergab sich daraus nicht; bei der Annahme eines stillschweigenden Verzichts sei besondere Vorsicht geboten. [4]
• Nutzungsrecht am Grundstück: Das Eigentum an einem Superädifikat verschafft für sich allein kein dingliches oder obligatorisches Nutzungsrecht an der Liegenschaft. Das Nutzungsrecht der Nebenintervenientin beruhte hier jedoch auf dem mit dem Rechtsvorgänger des Klägers geschlossenen Mietvertrag und nicht auf einem Eigentumsrecht am Gebäude. [4]
• Keine titellose Nutzung: Die Beklagte nutzte die Liegenschaft mit Zustimmung der Nebenintervenientin und leitete ihr Nutzungsrecht von dieser ab. Der OGH erachtete die Verneinung einer titellosen Benützung durch die Vorinstanzen als jedenfalls vertretbar. [4]
• Grundsatz der Bestandteilseigenschaft: Ein auf einer Liegenschaft errichtetes Gebäude ist grundsätzlich unselbständiger, nicht sonderrechtsfähiger Bestandteil der Liegenschaft und teilt deren sachenrechtliches Schicksal. [4]
• Superädifikat: Eine Ausnahme besteht für Superädifikate nach § 435 ABGB. Voraussetzung ist, dass das Gebäude nicht in der Absicht errichtet wurde, dauerhaft auf dem Grundstück zu verbleiben. Maßgeblich sind nicht bloß innere Vorstellungen des Erbauers, sondern objektiv erkennbare Umstände, durch die das Fehlen der Belassungsabsicht nach außen tritt. [4]

Ergebnis

Der OGH wies sämtliche außerordentlichen Revisionen gemäß § 508a Abs 2 ZPO zurück, weil keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO aufgezeigt wurde. [1] [4]

Hinsichtlich des Räumungsbegehrens blieb es bei der Beurteilung, dass die Beklagte ihr Nutzungsrecht von der weiterhin mietberechtigten Nebenintervenientin ableitete und daher keine titellose Benützung vorlag. Hinsichtlich der behaupteten Superädifikatseigenschaft war die Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach keine ausreichenden objektiv erkennbaren Umstände für eine fehlende Belassungsabsicht bestanden, nicht korrekturbedürftig. [4]

Die Entscheidung erfolgte als Zurückweisungsbeschluss im außerordentlichen Revisionsverfahren. Der OGH zeigte keine über den konkreten Einzelfall hinausgehende erhebliche Rechtsfrage auf. [4]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung stützt sich insbesondere auf die sachenrechtlichen Regeln über Gebäude auf fremdem Grund sowie auf die Zulässigkeitsvoraussetzungen der außerordentlichen Revision. [4]

• § 435 ABGB: Sonderrechtsfähigkeit eines Bauwerks auf fremdem Grund bei objektiv erkennbar fehlender Absicht, es dauerhaft auf dem Grundstück zu belassen. [4]
• § 297 ABGB: Grundsatz, dass ein auf einem Grundstück errichtetes Gebäude dem sachenrechtlichen Schicksal der Liegenschaft folgt. [4]
• § 502 Abs 1 ZPO: Erhebliche Rechtsfrage als Voraussetzung der außerordentlichen Revision. [1] [4]
• § 508a Abs 2 ZPO: Zurückweisung der außerordentlichen Revisionen mangels der gesetzlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen. [1] [4]
• § 510 Abs 3 Satz 3 ZPO: Von einer weiteren Begründung der Zurückweisung konnte abgesehen werden. [4]
• Rechtsprechungsnachweise: Der OGH verwies insbesondere auf RS0010351, RS0010408, RS0010367, RS0014157, RS0009887, RS0009946, RS0009939, RS0009865, RS0011252 und RS0011246 sowie auf die Entscheidung 2 Ob 242/05k. [4]