Qualifizierter Mietzinsrückstand und grobes Verschulden – OGH 9 Ob 56/26i

Begründung:

[1] Die klagende gemeinnützige Wohnungsaktiengesellschaft vermietete dem Beklagten eine Wohnung. Zinstermin war der 5. jedes Monats.

[2] Der Beklagte zahlte folgende Beträge bei Fälligkeit nicht: 186,02 EUR Betriebskosten und 625,46 EUR Mietzins, fällig am 5. 11. 2024, sowie 206,25 EUR Betriebskosten und 625,46 EUR Mietzins, fällig am 5. 12. 2024 (gesamter Rückstand zum 5. 12. 2024 somit: 1.643,19 EUR). Die Klägerin mahnte den Rückstand am 27. 12. 2024 unter Setzung einer Nachfrist bis 10. 1. 2025 ein. Die Mahnung blieb erfolglos. Am 28. 1. 2025 brachte die Klägerin die Mietzins‑ und Räumungsklage ein, in der sie (auch) die Zahlung des eingemahnten Rückstands begehrte, gestützt auf § 1118 ABGB die sofortige Aufhebung des Mietvertrags erklärte und die Räumung der Wohnung begehrte. Die Klage wurde dem Beklagten am 1. 2. 2025 zugestellt. Bis 5. 2. 2025 zahlte er der Klägerin 1.250,92 EUR in zwei Teilbeträgen. Er widmete die Zahlungen nicht. Die Klägerin rechnete sie zur Gänze auf die seit 5. 11. 2024 fälligen Beträge sowie die seit 5. 12. 2024 fälligen Betriebskosten und im verbleibenden Teil auf den seit 5. 12. 2024 fälligen Mietzins an. Letzterer haftete damit noch im Teilbetrag von 392,27 EUR aus. Der Beklagte beglich diesen Rückstand am 28. 2. 2025 (vor dem Schluss der Verhandlung in erster Instanz).

[3] Der Beklagte zahlte (ua) auch die am 5. 3. 2025 fälligen 625,46 EUR Mietzins nicht. Am 17. 3. 2025 änderte die Klägerin das Zahlungsbegehren und dehnte es (auch) darauf aus. Bis 5. 4. 2025 zahlte der Beklagte 458,27 EUR, sodass 167,19 EUR weiter aushafteten. Der Beklagte beglich diesen Rückstand am 28. 4. 2025 (vor dem Schluss der Verhandlung in erster Instanz).

[4] Gegenstand des Revisionsverfahrens ist nur mehr das Räumungsbegehren.

[5] Die Klägerin machte eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags gemäß § 1118 zweiter Fall ABGB geltend. Es liege ein qualifizierter Mietzinsrückstand im Sinn dieser Bestimmung vor. Den Beklagten treffe daran ein grobes Verschulden.

[6] Der Beklagte entgegnete, es sei nie ein qualifizierter Mietzinsrückstand vorgelegen und er habe den Rückstand nicht grob verschuldet.

[7] Die Vorinstanzen wiesen das Räumungsbegehren ab. Sie sahen den Mietzinsrückstand nicht als qualifiziert im Sinn des § 1118 zweiter Fall ABGB an. Das Berufungsgericht ließ die Revision mit der Begründung zu, es fehle Rechtsprechung zur Frage, ob die Berechtigung zur Auflösung des Mietverhältnisses aufgrund eines qualifizierten Mietzinsrückstands den Ablauf der angemessenen Nachfrist zum der Mahnung nachfolgenden Zinstermin voraussetze.

[8] In der Revision stellt die Klägerin den Abänderungsantrag, dem Räumungsbegehren stattzugeben, und hilfsweise einen Aufhebungsantrag.

[9] Der Beklagte erstattete keine Revisionsbeantwortung.

[10] Die Revision ist zulässig und im Sinn des hilfsweise gestellten Aufhebungsantrags berechtigt.

[11] 1. Nach § 1118 zweiter Fall ABGB kann der Bestandgeber die frühere Aufhebung des Vertrags fordern, wenn der Bestandnehmer nach geschehener Einmahnung mit der Bezahlung des Zinses dergestalt säumig ist, dass er mit Ablauf des Termins den rückständigen Bestandzins nicht vollständig entrichtet hat. Zum Zins gehören alle vom Bestandnehmer für die Benützung des Bestandobjekts zu erbringenden Leistungen (Rassi in KBB, ABGB8 §§ 1118–1119 Rz 3), also auch die Betriebskosten (RS0021034). Die von der ständigen Rechtsprechung geforderten weiteren Tatbestandsmerkmale des § 1118 zweiter Fall ABGB sind, dass

- der Bestandnehmer mit der Zahlung des fälligen Bestandzinses in objektiven Verzug geraten ist (RS0020989 [T1]; RS0020991 [T3]),

- der Bestandgeber den Rückstand unter Setzung oder Gewährung einer angemessenen Nachfrist (RS0020978 [insb T1]; RS0021072 [insb T1]; RS0070229) eingemahnt hat („nach geschehener Einmahnung“) – er den Bestandnehmer also auf die bereits eingetretene Fälligkeit der Bestandzinsforderung hingewiesen (RS0070229) und ihm zu erkennen gegeben hat, dass er eine weitere Verzögerung der Zinszahlung über eine angemessene Nachfrist hinaus nicht mehr hinzunehmen gewillt ist (RS0021197) –, wobei die Mahnung insbesondere durch Einbringung oder Ausdehnung einer Zinszahlungsklage erfolgen kann (RS0021216 [T1, T3]),

- der Bestandnehmer den Mietzins nicht bis zum der („gehörigen“, RS0021152) Mahnung nachfolgenden Zinstermin („mit Ablauf des Termins“) gezahlt hat (RS0020914 [T1]; RS0021152 [T6]) und

- der „qualifizierte“ Zinsrückstand noch im Zeitpunkt der Zustellung der Auflösungserklärung (oder der diese enthaltenden Verfahrenshandlung) bestand (RS0020978 [T8]; vgl RS0020935; RS0021081).

[12] Während des Verfahrens aufgelaufene Zinsrückstände, die wenigstens zu irgendeinem Zeitpunkt des erstinstanzlichen Verfahrens qualifiziert im Sinn des § 1118 zweiter Fall ABGB waren, können ein bei Zustellung der Klage noch nicht berechtigtes Räumungsbegehren rechtfertigen (vgl RS0020952; RS0021072; RS0127321).

[13] 2. Da – wie eben dargelegt – eine ordnungsgemäße Mahnung die Setzung oder Gewährung einer angemessenen Nachfrist voraussetzt, ist der „der Mahnung nachfolgende“ Zinstermin im Sinn der zitierten Rechtsprechung nicht bereits jener, der auf den Zugang der Mahnung beim Bestandnehmer folgt, sondern erst jener, der auf den Ablauf der mit der Mahnung zu setzenden oder zu gewährenden angemessenen Nachfrist folgt. Nicht umsonst nimmt die Rechtsprechung auch auf den der „gehörigen“ Mahnung – einschließlich Setzung oder Gewährung einer angemessenen Nachfrist – folgenden Zinstermin Bezug (vgl RS0021152). Erst zu diesem Termin ist das Tatbestandsmerkmal „nach geschehener Einmahnung“ erfüllt (im Ergebnis ebenso Iby, Zur Aufhebung der Bestandverträge, in FS Helmut Würth [2014] 65 [73]; Pesek in Schwimann/Kodek, ABGB5 § 1118 Rz 144; offenlassend Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1118 Rz 98).

[14] 3. Die Revision zeigt richtig auf, dass diese Voraussetzungen im vorliegenden Fall erfüllt waren – und zwar zu beiden Zeitpunkten des Räumungsverfahrens, auf die sich die Revision stützt:

[15] - Bis 5. 12. 2024 wurde eine Zinsforderung von insgesamt 1.643,19 EUR fällig. Die Einmahnung dieses Rückstands erfolgte nicht erst mit der Zustellung der Mietzins‑ und Räumungsklage am 1. 2. 2025, sondern bereits zuvor, am 27. 12. 2024, außergerichtlich. Der der Mahnung (einschließlich des Ablaufs der Nachfrist am 10. 1. 2025) nachfolgende Zinstermin war der 5. 2. 2025. Zu diesem Zeitpunkt war nur ein Teil des Rückstands (1.250,92 EUR) bezahlt. Der offene Teilbetrag (392,27 EUR) war damit ein qualifizierter Zinsrückstand im Sinn des § 1118 zweiter Fall ABGB.

[16] - Am 5. 3. 2025 wurde eine weitere Mietzinsforderung von 625,46 EUR fällig. Die Einmahnung dieses Rückstands erfolgte mit der darauf gerichteten Ausdehnung der Mietzinsklage am 17. 3. 2025. Der dieser Mahnung – einschließlich einer angemessenen Nachfrist – folgende Zinstermin war der 5. 4. 2025. Zu diesem Zeitpunkt war nur ein Teil des Rückstands (458,27 EUR) bezahlt. Der offene Teilbetrag (167,19 EUR) war damit ein qualifizierter Zinsrückstand im Sinn des § 1118 zweiter Fall ABGB.

[17] Entgegen der Ansicht der Vorinstanzen lagen daher die Voraussetzungen des § 1118 zweiter Fall ABGB während des Räumungsverfahrens vor.

[18] 4. Ungeachtet dessen ist die Sache noch nicht zur Entscheidung reif, weil nicht abschließend geklärt ist, ob sich der Beklagte erfolgreich auf § 33 Abs 2 iVm Abs 3 zweiter Fall MRG berufen kann (dessen grundsätzliche Anwendbarkeit die Klägerin nicht bezweifelt):

[19] Nach dieser Bestimmung wird die Erklärung des Vermieters, den Vertrag aufzuheben, rückwirkend unwirksam, wenn der Mieter den geschuldeten Betrag vor dem Schluss der Verhandlung im Rechtsstreit nach § 1118 zweiter Fall ABGB entrichtet und ihn an dem Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft; der Mieter hat jedoch dem Vermieter die Kosten zu ersetzen, soweit ihn ohne seine Zahlung eine Kostenersatzpflicht getroffen hätte. Die Bestimmung bezieht sich auf den qualifizierten Zinsrückstand im Sinn des § 1118 zweiter Fall ABGB (vgl RS0070380 [T1, T3]; RS0107946). Im vorliegenden Fall steht fest, dass der Beklagte den qualifizierten Zinsrückstand bis zum Schluss der Verhandlung in erster Instanz entrichtet hatte.

[20] Die Behauptungs‑ und Beweislast dafür, dass ein grobes Verschulden an der Nichtzahlung des Zinses nicht vorliegt, trifft den Mieter (RS0069316 [T1, T10]). Er hat jene Tatsachen zu behaupten und zu beweisen, welche rechtlich die Annahme eines groben Verschuldens auf seiner Seite ausschließen, und den ihn entschuldigenden Sachverhalt in jeder möglichen Richtung zu konkretisieren. Jeder Zweifel geht zu seinen Lasten (RS0069316 [T4, T5, T6]). Im Allgemeinen ist nur eine Verspätung von wenigen Tagen oder wegen vorübergehender Zahlungsschwierigkeiten geeignet, als leichtes Verschulden gewertet zu werden. Häufige Rückstände trotz Mahnung können dagegen nur ausnahmsweise, aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls, eine sonst naheliegende grobe Fahrlässigkeit ausschließen (RS0070310).

[21] Der – unvertretene – Beklagte begründete seine Ansicht, ihn treffe am qualifizierten Zinsrückstand kein grobes Verschulden, mit dem pauschalen Verweis auf einen „finanziellen Engpass“. Das Erstgericht stellte fest, er habe sich „in vorübergehenden finanziellen Schwierigkeiten“ befunden, weil er im November und Dezember 2024 „deutlich weniger“ als davor und danach verdient habe. Das reicht jedoch nicht aus, um ein grobes Verschulden des Beklagten ohne jeden Zweifel ausschließen zu können: Zum einen blieben die näheren Umstände, insbesondere die Ursache, der festgestellten Verdiensteinbußen offen. Zum anderen bieten Vorbringen und Feststellungen keine konkrete Erklärung für die wiederholten qualifizierten Zinsrückstände, die zudem erst ab 5. 2. 2025 und 5. 4. 2025 aufliefen. Da auch der Oberste Gerichtshof die Parteien nicht mit einer Rechtsauffassung überraschen darf, die sie nicht beachtet haben und auf die sie das Gericht nicht aufmerksam gemacht hat (RS0037300 [T60]), ist die Aufhebung der Urteile der Vorinstanzen unumgänglich. Das Erstgericht hat die bisher unterbliebene Erörterung nachzuholen und dem Beklagten die Gelegenheit zu geben – und ihn allenfalls auch dazu anzuleiten (vgl § 432 Abs 1 ZPO) –, konkrete Tatsachen vorzubringen, welche rechtlich die Annahme eines groben Verschuldens auf seiner Seite ausschließen, sowie Beweise dafür anzubieten. Sodann hat es das Verfahren im gebotenen Ausmaß zu ergänzen und aufgrund geeigneter ergänzender Feststellungen die „Rechtsbeständigkeit“ der Auflösungserklärungen nach § 1118 zweiter Fall ABGB im Lichte des § 33 Abs 2 iVm Abs 3 zweiter Fall MRG zu beurteilen.

[22] 5. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 1 ZPO.