Mietvertrag eines Miteigentümers und Erbenbindung – OGH 1Ob115/26g

Begründung:

[1] Der Kläger und sein Onkel H*, dessen eingeantworteter Alleinerbe der Kläger nunmehr ist, waren je zur Hälfte Miteigentümer einer Liegenschaft, die sie gemeinsam verwalteten. Eine Benützungsvereinbarung gab es zwischen ihnen nicht.

[2] Am 1. 8. 2022 schlossen H* als Vermieter und der Beklagte als Mieter einen Mietvertrag über bestimmte Räume im Wohnhaus auf der Liegenschaft. Der Kläger wusste davon nichts und genehmigte den Mietvertrag auch nicht. Der Beklagte hielt H* für den Alleineigentümer. Ob der Beklagte die Mietzinse im Zeitraum von 30. 6. 2024 bis 31. 12. 2024 zahlte, kann nicht festgestellt werden. Ende 2024 verstarb H*. Ab Jänner 2025 überwies der Beklagte die Mietzinse auf das (vormals gemeinsame) Konto der Miteigentümer. Der Kläger wurde während des erstinstanzlichen Verfahrens aufgrund der Einantwortung der Verlassenschaft Alleineigentümer der Liegenschaft. Nachfolgend kündigte er das Mietverhältnis außergerichtlich zum 31. 7. 2025 auf.

[3] Der Kläger begehrt vom Beklagten die Räumung wegen titelloser Benützung. Der Mietvertrag mit dem Beklagten sei mangels seiner Zustimmung als (vormaliger) Hälfteeigentümer der Liegenschaft nie wirksam zustande gekommen. Zudem sei er zur sofortigen Auflösung des Mietverhältnisses nach § 1118 zweiter Fall ABGB berechtigt, weil bestimmte Mietzinse aushafteten. Auch habe er das Mietverhältnis zum 31. 7. 2025 wirksam aufgekündigt.

[4] Der Beklagte bestritt unter Hinweis auf seinen Mietvertrag mit H* vom 1. 8. 2022 die titellose Benützung. Der Kläger sei als Alleinerbe an den Mietvertrag gebunden und hafte für die von H* eingegangenen Verpflichtungen.

[5] In Abänderung des Erstgerichts wies das Berufungsgericht das Räumungsbegehren ab und ließ die ordentliche Revision nicht zu. Der Beklagte benutze den Bestandgegenstand nicht titellos, sondern aufgrund des Mietvertrags mit H*. Dessen Rechte und Pflichten als Vermieter seien aufgrund der Einantwortung auf den Kläger als Alleinerben übergegangen, weshalb er zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet sei. Ein zur Auflösung des Mietvertrags berechtigender qualifizierter Mietzinsrückstand bestehe mangels gehöriger Mahnung nicht. Der Ausnahmetatbestand nach § 1 Abs 2 Z 4 MRG erfordere eine Vereinbarung zu diesem Vertragszweck, die der Kläger nicht behauptet habe.

[6] Die außerordentliche Revision des Klägers ist mangels Geltendmachung einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig.

A. Zur behaupteten titellosen Benützung

[7] 1. Der Kläger steht auf dem Standpunkt, der Mietvertrag zwischen dem Beklagten und H* sei ohne seine Zustimmung als Hälfteeigentümer nicht wirksam zustande gekommen, weshalb er berechtigt sei, die Räumung zu verlangen.

[8] 2. Die Frage der Wirksamkeit des Vertrags zwischen dem Beklagten und H* (siehe etwa RS0013425; RS0013785; RS0013418 [T3]) ist von der fehlenden Bindung eines nicht zustimmenden Minderheits- oder Hälfteeigentümers an diesen Vertrag (RS0013418) zu trennen.

[9] 3. Tritt (wie hier) der Miteigentümer im eigenen Namen als Vermieter auf, ist der Mietvertrag zwischen diesem – im Verhältnis zu seinem Miteigentümer zum Abschluss nicht berechtigten – Miteigentümer und dem Dritten inter partes wirksam (1 Ob 67/72 = SZ 45/49; 10 Ob 2190/96y; RS0013785). Er kommt nur zwischen dem abschließenden Miteigentümer als Vermieter und dem Mieter zustande (3 Ob 560, 561/87 = SZ 60/183; 1 Ob 650/92). Der Vermieter schuldet die Gebrauchsüberlassung (1 Ob 187/02k [Pkt II.3.]) und kann insbesondere nicht Unmöglichkeit der Leistung einwenden (10 Ob 2190/96y; RS0013418 [T3]; vgl RS0013425 [T1]).

[10] 4. Auf den festgestellten Mietvertragsabschluss mit H* und die von diesem ihm gegenüber eingegangenen Verpflichtungen hat sich der Beklagte auch berufen. Die Annahme des Berufungsgerichts, dieser Mietvertrag sei (ohne die Zustimmung des Klägers) wirksam abgeschlossen worden, begegnet keinen Bedenken.

[11] 5. Ausgehend davon gelangte das Berufungsgericht zur unbedenklichen Rechtsansicht, der Beklagte benütze den Bestandgegenstand nicht titellos, weil der Kläger mit der Einantwortung als Gesamtrechtsnachfolger in den Mietvertrag zwischen dem Beklagten und H* eingetreten (§ 547, § 1116a Satz 1 ABGB) und nunmehr zur Gebrauchsüberlassung an den Beklagten verpflichtet sei. Der Kläger hält dieser Beurteilung keine Argumente entgegen und zeigt damit keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung auf.

B. Zum qualifizierten Bestandzinsrückstand nach § 1118 zweiter Fall ABGB

[12] 1. Ein die Auflösung eines Mietvertrags rechtfertigender Zinsrückstand im Sinn des § 1118 zweiter Fall ABGB liegt nur vor, wenn der Mieter den Zins trotz gehöriger Mahnung nicht bis zum nächsten, der Mahnung nachfolgenden Zinstermin bezahlt hat (RS0021152). Diese Mahnung kann auch durch Einbringung einer Mietzinsklage oder durch Geltendmachung des Räumungsanspruchs erfolgen, sofern die Mietzinsschuld in der Klage hinreichend konkret angeführt ist (RS0021216 [T5]; RS0021229 [T5]). Eine Räumungsklage, die darauf gestützt ist, der Beklagte benütze den Raum ohne Rechtstitel, kann die Mahnung nicht ersetzen, wenn das Begehren erst in der letzten Verhandlung auf § 1118 zweiter Fall ABGB gestützt wird (RS0021171).

[13] 2. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, ein qualifizierter Mietzinsrückstand des Beklagten im Sinn des § 1118 zweiter Fall ABGB liege nicht vor, folgt der Rechtsprechung. Der Kläger stützte das Räumungsbegehren erst in der letzten Tagsatzung auf ausstehende Mietzinse. Seine Räumungsklage konnte erst ab diesem Zeitpunkt als Mahnung eines hinreichend bestimmten Mietzinsrückstands (RS0021229 [T5, T6]) angesehen werden. Im maßgeblichen Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung (RS0021152 [T1]) war das auf Mietzinsrückstände gestützte Auflösungsbegehren mangels Säumigkeit des Beklagten im Sinn des § 1118 zweiter Fall ABGB (noch) nicht berechtigt.

C. Zur außergerichtlichen Aufkündigung des Mietverhältnisses

[14] 1. Nicht in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen gemäß § 1 Abs 2 Z 4 MRG Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden; eine Zweitwohnung liegt vor, wenn daneben ein gewöhnlicher Aufenthalt im Sinn des § 66 JN besteht. Ob ein Mietvertrag den Tatbestand des § 1 Abs 2 Z 4 MRG erfüllt, richtet sich nicht nach der Verwendung, sondern nach dem vereinbarten Vertragszweck (RS0069666). Er liegt daher nur vor, wenn die Zweckwidmung zwischen den Mietvertragsparteien (ausdrücklich oder konkludent) vereinbart wurde. Auf die tatsächliche Verwendung der Wohnung kommt es nicht an (5 Ob 53/22p [Rz 5] mwN).

[15] 2. Ob im Hinblick auf den Inhalt der Prozessbehauptungen eine bestimmte Tatsache – hier die Vereinbarung einer Zweckwidmung bei Vertragsabschluss – als vorgebracht anzusehen ist, ist eine Frage des Einzelfalls, der grundsätzlich keine erhebliche Bedeutung zukommt, sofern das Berufungsgericht zu einem vertretbaren Auslegungsergebnis gelangt ist (RS0042828 [T8, T27]). Das ist hier der Fall.

[16] 3. Der Kläger brachte nur vor, der Beklagte habe sowohl im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags als auch gegenwärtig seinen Aufenthalt nach § 66 JN in * (gehabt) und benütze das Objekt lediglich als Zweitwohnsitz für Erholung und Freizeitgestaltung. Damit wird aber nur beschrieben, wie der Beklagte den Bestandgegenstand nutzt und wo sich sein gewöhnlicher Aufenthalt befindet. Eine Vereinbarung über eine Zweitwohnung im Sinn des § 1 Abs 2 Z 4 MRG wird gerade nicht behauptet. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, der Kläger habe die Vereinbarung eines solchen Vertragszwecks nicht behauptet, ist damit nicht zu beanstanden.