Apartment ohne Kochgelegenheit: Vertragsaufhebung im Fall 8Ob67/26z

[1] 1.1. Bei der Auslegung rechtsgeschäftlicher Willenserklärungen ist gemäß § 914 ABGB zunächst vom Wortsinn in seiner gewöhnlichen Bedeutung auszugehen, dabei aber nicht stehen zu bleiben, sondern der Wille der Parteien – die dem Erklärungsempfänger erkennbare Absicht des Erklärenden – zu erforschen. Letztlich ist eine Willenserklärung so zu verstehen, wie es der Übung des redlichen Verkehrs entspricht, wobei die Umstände der Erklärung und die im Verkehr geltenden Gewohnheiten und Gebräuche heranzuziehen sind (vgl RS0017915; RS0017817). Die aus der Erklärung abzuleitenden Rechtsfolgen sind nicht danach zu beurteilen, was der Erklärende sagen wollte oder was der Erklärungsempfänger darunter verstanden hat, sondern danach, wie die Erklärung bei objektiver Beurteilung der Sachlage zu verstehen war (RS0014205 [T2]). Unter der gemäß § 914 ABGB zu erforschenden „Absicht der Parteien“ ist demnach die dem Erklärungsgegner erkennbare und von ihm widerspruchslos zur Kenntnis genommene Absicht des Erklärenden zu verstehen. Zu berücksichtigen ist dabei das gesamte Verhalten der Vertragsteile, das sich aus Äußerungen in Wort und Schrift sowie aus sonstigem Tun oder Nichttun zusammensetzen kann (RS0017915 [T15]).

[2] Fragen der Vertragsauslegung sind stets solche des Einzelfalls (vgl RS0044298; RS0042936; RS0112106). Steht die Vertragsauslegung durch die Vorinstanzen mit den Grundsätzen von Lehre und Rechtsprechung im Einklang, stellt sich keine erhebliche Rechtsfrage (RS0042776). Eine erhebliche Rechtsfrage liegt weiters unabhängig davon nicht vor, ob (auch) die vom Rechtsmittelwerber angestrebte Vertragsauslegung vertretbar ist (RS0042936 [T17]; vgl auch RS0042776 [T2]). Eine erhebliche Rechtsfrage im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO könnte nur dann vorliegen, wenn dem Berufungsgericht eine erhebliche, auffallende Fehlbeurteilung vorzuwerfen wäre, also eine krasse Verkennung der Auslegungsgrundsätze unterlaufen wäre, die vom Obersten Gerichtshof aus Gründen der Rechtssicherheit aufgegriffen werden müsste (RS0042936 [T28]; RS0042776 [T1]).

[3] 1.2. Bei der Prüfung, ob ein die Auflösung des Vertrags ausschließender geringfügiger Mangel im Sinne des § 932 Abs 4 ABGB vorliegt, ist eine auf den konkreten Vertrag und die Umstände des Einzelfalls bezogene objektive Abwägung der Interessen der Vertragspartner vorzunehmen (RS0119978). Bei der Interessenabwägung sind sowohl die Verhältnismäßigkeit und Angemessenheit der Aufhebung des Vertrags im Hinblick auf die damit verbundenen Folgen für die Parteien, aber auch die „Schwere“ des Mangels zu berücksichtigen (RS0119978 [T5]). Die Behebbarkeit des Mangels und ein allfälliger geringer Behebungsaufwand sind für die Beurteilung der Geringfügigkeit des Mangels nicht allein ausschlaggebend, es kommt ihnen aber im Rahmen der Interessenabwägung Bedeutung zu (RS0119978 [T8, T9]). Bei der Frage, wie weit bei der Beurteilung des Gewichts des Mangels auf subjektive und/oder objektive Elemente abzustellen ist, ist zu differenzieren: Die subjektive Einstellung des Übernehmers – seine Motive bzw der von ihm verfolgte Zweck – muss unbeachtet bleiben, soweit diese dem Übergeber bei Abschluss des Vertrags nicht erkennbar war. War hingegen der mit dem Erwerb vom Übernehmer angestrebte Zweck bzw sein Motiv bei Vertragsabschluss erkennbar, ist bei der vorzunehmenden Interessenabwägung neben dem objektiven Gewicht des Mangels auch der deklarierte Erwerbszweck mitzuberücksichtigen (vgl RS0119978 [T1]; 8 Ob 13/21a Rz 37 f).

[4] 1.3. Generell kann der Oberste Gerichtshof, von grundsätzlichen Fragen abgesehen, nur dann befasst werden, wenn das behandelte Rechtsproblem potenziell auch andere Personen und vergleichbare Fälle berührt, also über den konkreten Einzelfall hinaus eine beispielhafte Bedeutung hat (RS0042405 [T22]). Hat das Berufungsgericht einen vom Obersten Gerichtshof noch nicht ausdrücklich behandelten Fall mit Hilfe vorhandener Leitlinien höchstgerichtlicher Rechtsprechung gelöst, liegt hingegen keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO vor (vgl RS0042656 [T48]; RS0042742 [T11, T13]; RS0107773 [T3]).

[5] 2.1. Die Beklagte hatte den Klägern je zur Hälfte zwei zur „Wertanlage mit der Verpflichtung zur Gestattung der touristischen Vermietung“ bestimmte, nebeneinander liegende Wohnungseigentumsobjekte (Apartments) sowie zwei Tiefgaragenplätze verkauft. Die Kaufobjekte liegen in einem von der Beklagten errichteten Gebäude, welches * 2018 baurechtlich als einheitliche gastgewerbliche, in der Betriebsart Hotel zu nutzende Betriebsanlage mit maximal 20 Apartments (von insgesamt 34 Wohnobjekten) gewidmet wurde und von einer Betreibergesellschaft vermarktet wird.

[6] 2.2. Die Vorinstanzen gaben dem Begehren der Kläger auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Herausgabe der Wohnungseigentumsobjekte in der Hauptsache statt, wogegen die Beklagte außerordentliche Revision erhebt, welche jedoch keine erhebliche Rechtsfrage aufzeigt und daher als nicht zulässig zurückzuweisen ist.

[7] 3.1. Die Vertragsauslegung durch das Berufungsgericht, dass nach dem Wortsinn in seiner gewöhnlichen Bedeutung und der Übung des redlichen Verkehrs „Apartments“ mit Küche bzw Kochgelegenheit Gegenstand des Kaufvertrags geworden sind, ist im Einzelfall jedenfalls vertretbar.

[8] 3.2. Aus dem Umstand, dass in der Bau- und Ausstattungsbeschreibung kein Koch-, Ceran- oder Induktionsfeld angeführt sein mag, kann nicht geschlossen werden, dass die Beklagte gar keine Kochgelegenheit zugesagt hätte. Gerade in der Ausstattungsbeschreibung ist eine nach dem allgemeinen Sprachgebrauch für ein Apartment vorausgesetzte und damals auch für die verwaltungsrechtliche Qualifikation als „Apartment“ konstitutive Kochgelegenheit („Küche: Küchenblock“) ausdrücklich angeführt, sodass auch die Ansicht des Berufungsgerichts, es komme bei objektiver Beurteilung der Sachlage auf die konkrete Art des Herdes nicht an, nicht zu beanstanden ist.

[9] 3.3. Was die Beklagte aus dem Umstand gewinnen will, dass sich die Kläger keine Gedanken über die Frage machten, welche rechtlichen Unterschiede zwischen einer Widmung als Apartment und einer solchen als Hotelzimmer bestehen, bleibt unerfindlich. Bereits das Berufungsgericht hat auf die Feststellung verwiesen, dass zu solchen Überlegungen schon mangels jedweder Erwähnung von „Hotelzimmer“ durch die Beklagte schlicht kein Anlass bestand; zudem steht fest, dass die Wohnobjekte im Kaufvertrag als (auch als solche gewidmete) Apartments bezeichnet wurden und die Kläger dies im gewöhnlichen Sinne dahin verstanden – und redlicherweise auch so verstehen durften (vgl RS0014205 [T30]) –, dass eine im

– einen Bestandteil des Kaufvertrags bildenden Plan – abgebildete Kochgelegenheit vorhanden ist. Die Auslegung der Vereinbarung dahin, dass sie eine Ausstattung mit Herdplatte(n) beinhaltet, wirft auch in diesem Lichte keine erhebliche Rechtsfrage auf.

[10] 4.1. Eine ausdrücklich vereinbarte Eigenschaft liegt dann vor, wenn der Käufer im Einzelfall ausdrücklich oder zumindest schlüssig ein besonderes Interesse an gerade dieser Eigenschaft deutlich gemacht hat (vgl RS0120610 [T6]). Die Feststellungen lassen hier nicht ohne weiteres den Schluss zu, dass das Vorliegen einer Kochgelegenheit in für die Beklagte erkennbarer Weise eine besonders bedungene Eigenschaft im genannten Sinne gewesen wäre, an welcher die Kläger ein besonderes Interesse geäußert hätten.

[11] 4.2. Selbst wenn man eine solche Eigenschaft verneint, ist die Annahme eines nicht geringfügigen Mangels im vorliegenden Einzelfall aber dennoch nicht korrekturbedürftig. Nach den Feststellungen waren als solche auch gewidmete „Apartments“ mit Küchenblock bzw Kochgelegenheit Inhalt des Kaufvertrags zwischen den Parteien. Diese Kochgelegenheit wurde in der Folge – nach dem oben Gesagten vertragswidrig – entfernt. Das vertraglich zugesagte Vorhandensein einer Kochgelegenheit und damit die Nutzung der Wohnobjekte ist nach den landesgesetzlichen Vorschriften auch rechtlich eingeschränkt; zudem steht nach den Feststellungen nunmehr – nach Begründung von Wohnungseigentum an „Hotelzimmern“ – sogar die Untersagung der Nutzung des Gesamtprojekts im Raum, da nach den landesgesetzlichen Vorschriften ein solches Wohnungseigentumsobjekt als „Apartment“ zu qualifizieren ist, womit die bewilligte Maximalanzahl an solchen Apartments im Gesamtobjekt überschritten wäre.

[12] Aus welchen Gründen eine Interessenabwägung (vgl oben ErwGr 1.2.) hier zugunsten der Beklagten (die nach den Feststellungen von Anfang an um die baubehördliche Widmung als Hotelzimmer wusste, die Objekte aber dennoch als Apartments bewarb und verkaufte) ausfallen sollte, ist nicht ersichtlich und wird von der Revision auch nicht auf Grundlage der Feststellungen nachvollziehbar dargelegt.

[13] 5.1. Die Frage der Berücksichtigung eines allfälligen Vorsteuerabzugs begründet keine erhebliche Rechtsfrage im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO. Nach Art XII Z 3 EG‑UStG 1972 sind aus dem Prozess über die Umsatzsteuer, die aus dem Titel des Schadenersatzes, der Bereicherung, der Verwendung oder des Prozesskostenersatzes begehrt wird, die Frage der Berechtigung zum Abzug der Vorsteuer und daraus ableitbare Ansprüche des Ersatzpflichtigen auszuklammern; ob dem Zahlungspflichtigen ein Rückersatzanspruch in Höhe jenes Umsatzsteuerbetrags zusteht, den der Ersatzberechtigte als Vorsteuerabzug geltend machen könnte, wäre in einem allenfalls nachfolgenden zweiten Verfahren zu klären (vgl RS0038172 [insb T1, T4, T5]; RS0037844).

[14] 5.2. Zur Frage der Grunderwerbsteuer hat schon das Berufungsgericht darauf verwiesen, dass die Beklagte als Verkäuferin nicht jene Verfügungsmacht über das Grundstück wiedererlangt hat, die sie vor Vertragsabschluss innehatte, sodass noch keine Rückabwicklung des Erwerbsvorgangs im Sinne des § 17 Abs 1 GrEStG stattgefunden hat (vgl 1 Ob 96/13v ErwGr 2. mwN).

[15] Dieser sich im Rahmen der Rechtsprechung bewegenden Rechtsansicht hält die Beklagte lediglich ihre bereits in der Berufung vertretene gegenteilige Ansicht entgegen und zeigt damit keine Fehlbeurteilung des Berufungsgerichts auf.

[16] 6. Der bloße Umstand, dass mehrere ähnliche Verfahren zum selben Bauvorhaben mit gleichen oder ähnlichen Auslegungsfragen anhängig waren, vermag keine erhebliche Rechtsfrage zu begründen (vgl RS0042742 [T9, T12, T15]).

[17] Zudem waren im Zeitpunkt der Einbringung der Revision bereits alle von ihr darin ausdrücklich angesprochenen Parallelverfahren durch gerichtliche Vergleiche über die Rückabwicklung der Käufe bzw mit ewigem Ruhen des Verfahrens abgeschlossen. Wie sich daraus die Zulässigkeit der Anrufung des Obersten Gerichtshofs ergeben sollte, bleibt im Dunkeln.

[18] 7.1. Behauptete Mängel des Berufungsverfahrens wurden geprüft; sie liegen nicht vor.

[19] 7.2. Eine Entscheidung des Rechtsmittelgerichts über eine Beweisrüge ist mängelfrei, wenn es sich mit dieser überhaupt befasst, das Verfahren des Erstgerichts überprüft und nachvollziehbare Überlegungen zur Beweiswürdigung anstellt und in seiner Entscheidung festhält (vgl RS0043150).

[20] Hier hat sich das Berufungsgericht mit der Beweisrüge der Beklagten auseinandergesetzt und deren Berechtigung mit nachvollziehbaren Überlegungen inhaltlich verneint; es war nicht verpflichtet, bei der Behandlung der Beweisrüge auf jedes einzelne Beweisergebnis und Argument des Rechtsmittelwerbers einzugehen (vgl RS0040165 [T3, T4]).

[21] 7.3. Dass den Klägern kein Ersatzanspruch für das Vertragserrichtungshonorar und die Maklerprovision zustehen sollte und die Beklagte hierzu keine Aufklärungspflichten verletzt habe, hatte die Beklagte in ihrer Berufung damit begründet, dass sich die Kläger angeblich um die für sie irrelevante Widmung nicht gekümmert hätten. Dass das Berufungsgericht dies als feststellungsfremd qualifizierte und sich mit Hinweisen auf die anderslautenden erstgerichtlichen Feststellungen begnügte, begründet keinen aufzugreifenden Mangel des zweitinstanzlichen Verfahrens.

[22] 8.1. Einer weiteren Begründung bedarf die Zurückweisung der Revision nicht (§ 510 Abs 3 ZPO).

[23] 8.2. Der Oberste Gerichtshof hat den Klägern die Beantwortung der Revision, womit sie auch deren Zurückweisung beantragen, nicht freigestellt. Die dennoch eingebrachte Revisionsbeantwortung war nicht zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig, weshalb für sie ein Kostenersatz nicht zusteht (RS0043690 [T6]; RS0113633).