Wertsicherung im Verbrauchermietvertrag und konkludente Zustimmung – OGH 8 Ob 49/26b

Sachverhalt

Die klagenden Parteien mieteten im Jänner 2020 von der beklagten Unternehmerin eine Wohnung. Das Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen; die Mieter waren Verbraucher im Sinn des KSchG. [2]

Das von der Vermieterin verwendete Vertragsformblatt enthielt eine Wertsicherungsklausel. Danach sollten der Hauptmietzins und das Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände anhand des Verbraucherpreisindex 2015 oder eines Nachfolgeindex angepasst werden. Als Basis wurde die für September verlautbarte Indexzahl bezeichnet, ohne das Jahr ausdrücklich zu nennen. [1]

Die Vermieterin legte September 2020, also den September des Jahres der Vertragsunterzeichnung, als Basis zugrunde. Bei der ersten Erhöhung ab 1. Jänner 2022 verglich sie den Index für September 2020 mit jenem für September 2021; eine Nachverrechnung für frühere Zeiträume erfolgte nicht. [1]

Ausführungen des OGH

Der OGH hielt die Revision entgegen dem Ausspruch des Berufungsgerichts für unzulässig, weil keine erhebliche Rechtsfrage vorlag. [3]

• Anwendungsbereich des KSchG: Der sachliche Anwendungsbereich des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG wurde durch das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz dahin klargestellt, dass die Bestimmung auf Mietverhältnisse nicht anzuwenden ist, die nicht auf eine vollständige Leistung des unternehmerischen Vermieters innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss angelegt sind. Die mit 1. Jänner 2026 in Kraft getretene Änderung gilt nach § 41a Abs 41 KSchG auch für zuvor geschlossene Verträge. [3] [1]
• Authentische Interpretation: Nach den im Beschluss wiedergegebenen Gesetzesmaterialien handelt es sich um eine Klarstellung der bisherigen Rechtslage im Sinn der Entscheidung 10 Ob 15/25s. Der OGH verwies zudem auf mehrere Entscheidungen, in denen keine Bedenken gegen die Verfassungskonformität dieser authentischen Interpretation gesehen wurden. [1]
• Konkludente Zustimmung: Die Vorinstanzen werteten die vorbehaltlosen Mietzinszahlungen nach § 863 ABGB als schlüssige Zustimmung zur Verwendung des Indexwerts für September 2020. Der OGH betonte, dass eine konkludente Erklärung nur angenommen werden darf, wenn das Verhalten nach den üblichen Gewohnheiten und Gebräuchen eindeutig in eine bestimmte Richtung weist. [1]
• Einzelfallbeurteilung: Die Entscheidung 10 Ob 15/25s war nach Ansicht des OGH nicht ohne Weiteres übertragbar, weil dort ein Schreiben an die Mieter über die Richtigstellung des Ausgangsmonats vorlag. Dennoch war die Auffassung der Vorinstanzen im konkreten Fall zumindest vertretbar: Aus der unterbliebenen Anpassung für 2021 und der ersten Erhöhung für 2022 hätten die Mieter die Heranziehung von September 2020 erkennen können. Ob eine konkludente Willenserklärung vorliegt, hängt regelmäßig von den Umständen des Ein‌‍‌ [1]
• Möglichkeit einer Mietzinssenkung: Den behaupteten Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG verneinte der OGH bereits aufgrund des Klauselwortlauts. Die Vereinbarung sah eine Anpassung ausdrücklich auch bei einem sinkenden Verbraucherpreisindex vor. [1]
• Unionsrecht: Ein Vorabentscheidungsersuchen zur Richtlinie 93/13/EWG war nicht veranlasst, weil die Revision nicht darlegte, inwiefern die österreichische Rechtslage gegen die Richtlinie verstoßen könnte. [1]

Ergebnis

Die Revision der Mieter wurde mangels erheblicher Rechtsfrage zurückgewiesen. Damit blieb die Abweisung des auf Rückzahlung erhöhter Mietzinse und Feststellung der Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel gerichteten Klagebegehrens durch die Vorinstanzen bestehen. [1] [1]

Die klagenden Parteien müssen der beklagten Partei die mit 947,30 EUR einschließlich 157,80 EUR Umsatzsteuer bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen ersetzen. [1]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung betrifft insbesondere konsumentenschutzrechtliche Anforderungen an Preisänderungs- und Wertsicherungsklauseln, die Auslegung schlüssigen Verhaltens sowie die Zulässigkeit der Revision. [3] [1]

• § 6 Abs 2 Z 4 KSchG: Regelung zu vertraglichen Entgeltänderungen; nach der durch das ZIAG klargestellten Rechtslage auf das hier behandelte, auf Dauer angelegte Mietverhältnis nicht anwendbar. [3] [1]
• § 41a Abs 41 KSchG und ZIAG: Übergangsregelung zur Anwendung der Klarstellung auch auf vor dem 1. Jänner 2026 geschlossene Verträge; Zivilrechtliches Indexierungs-Anpassungsgesetz, BGBl I 2025/110. [1]
• § 6 Abs 3 KSchG: Von den Mietern im Zusammenhang mit der fehlenden ausdrücklichen Jahresangabe für den Basisindex geltend gemachtes Transparenzgebot. [1]
• § 863 ABGB: Grundlage für die Beurteilung, ob vorbehaltlose Zahlungen als schlüssige Zustimmung zur verwendeten Indexbasis verstanden werden konnten. [1]
• § 6 Abs 1 Z 5 KSchG: Von den Mietern herangezogene Bestimmung; ein Verstoß wegen einer angeblich fehlenden Senkungsmöglichkeit widersprach nach dem OGH dem Wortlaut der Klausel. [1]
• Richtlinie 93/13/EWG: Ein Vorabentscheidungsersuchen unterblieb mangels konkreter Darlegung eines möglichen Verstoßes der österreichischen Rechtslage gegen die Richtlinie. [1]