Wertsicherungsklausel im Mietvertrag: Teilbarkeit und Basismonat – OGH 7 Ob 3/26f

Sachverhalt

Die Kläger mieteten als Verbraucher mit Vertrag vom 18. Dezember 2009 eine Wohnung von der beklagten Vermieterin. Das unbefristete, dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegende Mietverhältnis begann am 1. Jänner 2010. [2]

Der Mietvertrag sah eine Wertsicherung des Hauptmietzinses anhand des Verbraucherpreisindex 2005 vor. Als Ausgangsbasis wurde die im Monat der Vertragsunterzeichnung verlautbarte Indexzahl 108,0 festgelegt. Daneben enthielt die Vertragsbestimmung Regelungen über einen Ersatzindex und über die Voraussetzungen eines Verzichts auf die Wertsicherung. [2]

Die Indexzahl 108 war am 16. Dezember 2009 für November 2009 verlautbart worden. Die Kläger begehrten wegen der behaupteten Unwirksamkeit der Wertsicherungsvereinbarung die Rückzahlung von 12.651,46 EUR samt Anhang. Die Vorinstanzen wiesen das Klagebegehren ab. [2] [2] [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH verneinte das Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage. Maßgeblich sei die im Zeitpunkt seiner Entscheidung geltende Rechtslage; der Zulassungsausspruch des Berufungsgerichts binde ihn gemäß § 508a Abs 1 ZPO nicht. [3]

• Eigenständige Regelungsbereiche: Eine Klausel ist im Sinn des § 6 KSchG eigenständig, wenn sie einen materiell selbständigen Regelungsbereich betrifft und isoliert verständlich ist. Der Verbraucher muss erkennen können, dass unterschiedliche Fragen geregelt werden. Die Wertsicherung anhand des fortlaufend veröffentlichten Verbraucherpreisindex und die Wertsicherung anhand eines Ersatzindex für den Fall der Einstellung dieses Index betreffen nach der angeführten Rechtsprechung unterschiedliche Regelungsbereiche. [3]
• Keine geltungserhaltende Reduktion: Die Untergliederung in materiell eigenständige Regelungsbereiche ersetzt eine unwirksame Bestimmung weder durch dispositives Recht noch stellt sie eine geltungserhaltende Reduktion dar. Entscheidend ist, ob die Regelungen isoliert voneinander betrachtet werden können. [3]
• Unionsrechtlicher Maßstab: Nach der vom OGH herangezogenen Rechtsprechung des EuGH ist eine teilweise Aufrechterhaltung unzulässig, wenn die Streichung missbräuchlicher Bestandteile den Klauselinhalt grundlegend verändern würde. Das gilt nicht, wenn der beanstandete Bestandteil eine von den übrigen Bestimmungen getrennte vertragliche Verpflichtung bildet und einer individualisierten Prüfung zugänglich ist. [3]
• Verzicht auf Wertsicherung: Die Bestimmung, wonach ein Verzicht auf die Anwendung der Wertsicherung einer ausdrücklichen Vereinbarung bedarf, regelt nach Ansicht des OGH nicht die Voraussetzungen der Valorisierung, sondern die Voraussetzungen eines Verzichts. Ihre allfällige Unwirksamkeit würde daher nicht zur Unwirksamkeit der eigentlichen Wertsicherungsregelung führen. [3]
• Ausgangswert und Basismonat: Unter Berücksichtigung des seit 1. Jänner 2026 geltenden § 879a ABGB kann eine sachlich rechtfertigungsbedürftige Benachteiligung durch Vordatierung nur vorliegen, wenn der Ausgangsmonat so weit vor dem Vertragsabschluss liegt, dass vergangene Geldwertverluste in signifikantem Umfang auf den Mieter verlagert werden. Die Vereinbarung der bei Vertragsabschluss zuletzt verlautbarten Indexzahl erfüllt diese Voraussetzung nach Ansicht des OGH nicht. [3]
• § 6 Abs 2 Z 4 KSchG: Die durch das ZIAG geänderte Fassung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nimmt Dauerschuldverhältnisse, bei denen die Unternehmerleistung nicht innerhalb von zwei Monaten vollständig zu erbringen ist, vom betreffenden Anwendungsbereich aus. Diese seit 1. Jänner 2026 geltende Änderung erfasst aufgrund der Übergangsregelung auch früher geschlossene Verträge und noch nicht rechtskräftig entschiedene Streitfälle. Die Revision konnte sich daher nicht erfolgreich auf diese Bestimmung berufen. [3]

Ergebnis

Die Entscheidung des Berufungsgerichts war nach der im Entscheidungszeitpunkt geltenden Rechtslage und der vorhandenen Rechtsprechung im Ergebnis nicht korrekturbedürftig. Der OGH wies die Revision insgesamt mangels erheblicher Rechtsfrage zurück. [3] [1]

Die Kläger wurden zur ungeteilten Hand verpflichtet, der Beklagten die mit 1.239,83 EUR bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens, darin 206,64 EUR Umsatzsteuer, binnen 14 Tagen zu ersetzen. [1]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung behandelt insbesondere die Abgrenzung eigenständiger vertraglicher Regelungsbereiche, die Zulässigkeit der Revision sowie die durch das ZIAG geänderte Rechtslage für indexierte Dauerschuldverhältnisse. [3]

• § 6 KSchG: Maßstab für die Beurteilung, ob materiell eigenständige und isoliert verständliche Regelungsbereiche vorliegen. [3]
• § 6 Abs 2 Z 4 und § 41a Abs 41 KSchG: Regelung über Preisänderungen und Übergangsbestimmung zur Anwendung der seit 1. Jänner 2026 geltenden Fassung auf ältere Verträge und offene Streitfälle. [3]
• §§ 879 Abs 3 und 879a ABGB: Prüfungsmaßstab für die behauptete Benachteiligung durch einen vor Vertragsbeginn liegenden Ausgangswert der Wertsicherung; § 879a ABGB ist nach § 1503 Abs 30 ABGB auch auf bestimmte ältere Verträge anzuwenden. [3]
• § 508a Abs 1 ZPO: Der OGH ist an den Ausspruch des Berufungsgerichts über die Zulässigkeit der ordentlichen Revision nicht gebunden. [3]
• §§ 50 und 41 ZPO: Grundlage der Kostenentscheidung im Revisionsverfahren. [3] [1]
• Klausel-Richtlinie und EuGH-Rechtsprechung: Herangezogen wurden die Entscheidungen EuGH C-321/22, Provident Polska, und C-19/20, Bank BPH, zur Abtrennbarkeit missbräuchlicher Klauselbestandteile. [3]