Weitergaberecht oder Präsentationsrecht im Geschäftsraummietvertrag? – OGH 7 Ob 141/25y

Sachverhalt

Die Beklagte ist Eigentümerin und Vermieterin einer Geschäftsräumlichkeit. Die Nebenintervenientin hatte das Objekt 1999 auf unbestimmte Zeit gemietet. Der Mietvertrag räumte ihr ein unbefristetes Weitergaberecht ein. Voraussetzung war die vorherige schriftliche Bekanntgabe des neuen Bestandnehmers; die Vermieterin durfte der Weitergabe aus Gründen der Bonität oder des Leumunds widersprechen. [2] [3]

Im Dezember 2019 vereinbarten die bisherige Mieterin und die Klägerin die Übertragung der Hauptmietrechte. Die Vermieterin wurde schriftlich verständigt. In weiterer Folge wurden unterschiedliche Stichtage genannt und Unterlagen zur Prüfung von Bonität und Leumund übermittelt. [3]

Die Klägerin begehrte insbesondere die Feststellung, seit 1. Jänner 2020, hilfsweise seit 1. Februar 2020 oder seit 12. Oktober 2021 Mieterin zu sein. Die Beklagte bestritt einen wirksamen Rechtsübergang und berief sich unter anderem auf die fehlende eindeutige Festlegung des Übertragungsstichtags sowie auf unzureichende Prüfungsunterlagen. [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH erklärte die Revision für zulässig und im Sinn des Aufhebungsantrags für berechtigt. Er stellte die Rechtsprechungsgrundsätze zur Abgrenzung eines Weitergaberechts von einem bloßen Präsentationsrecht dar. [3] [3]

• Weitergaberecht: Ein Weitergaberecht liegt vor, wenn der Vermieter dem Mieter bereits im Mietvertrag gestattet, sämtliche Rechte und Pflichten durch bloße Erklärung auf einen Dritten zu übertragen, ohne dass eine weitere Zustimmungserklärung des Vermieters erforderlich ist. Das gilt auch bei einer Beschränkung auf einen bestimmten Personenkreis oder bei einem begründeten Ablehnungsrecht des Vermieters. [3] [3]
• Vorwegzustimmung: Das Weitergaberecht wird als Vorwegzustimmung zur Vertragsübernahme verstanden. Der Nachmieter tritt in den laufenden Mietvertrag ein; ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden. [3]
• Bekanntgabe: Bei einem vertraglichen Weitergaberecht tritt der Nachmieter nach den wiedergegebenen Rechtsprechungsgrundsätzen grundsätzlich erst mit Bekanntgabe der Abtretung an den Vermieter in das Mietverhältnis ein. Die Ausübung erfordert eine entsprechende Übertragungserklärung gegenüber dem Vermieter. [3]
• Beschränktes Weitergaberecht: Ein sachlich begrenztes Ablehnungsrecht des Vermieters schließt ein Weitergaberecht nicht aus. Auch bei einem solchen beschränkten Weitergaberecht erfolgt der Übergang nach den dargestellten Grundsätzen durch Erklärung des bisherigen Mieters. Bei Streit über die Berechtigung der Ablehnung entscheidet das Gericht. [3]
• Präsentationsrecht: Ein Präsentationsrecht unterscheidet sich davon dadurch, dass es als Vorvertrag im Sinn des § 936 ABGB lediglich eine Verpflichtung des Vermieters begründet, unter bestimmten Voraussetzungen dem Eintritt eines vorgeschlagenen Dritten zuzustimmen oder einen Vertrag mit diesem abzuschließen. [3]

Ergebnis

Der OGH gab der Revision Folge, hob die Urteile des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien und des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurück. Damit wurde noch keine abschließende Sachentscheidung über sämtliche Feststellungs- und Leistungsbegehren getroffen. [1] [3]

Die Kosten des Revisionsverfahrens wurden als weitere Verfahrenskosten behandelt. [1] [3]

Rechtsgrundlagen

Im Mittelpunkt stehen die vertragliche Ausgestaltung der Weitergabe von Mietrechten und die höchstgerichtlichen Abgrenzungskriterien zwischen Weitergaberecht und Präsentationsrecht. [3] [3]

• Art XIII des Mietvertrags: Vertraglich eingeräumtes unbefristetes Weitergaberecht mit vorheriger schriftlicher Bekanntgabe des neuen Bestandnehmers und einem Widerspruchsrecht aus Gründen der Bonität oder des Leumunds. [3]
• § 936 ABGB: Vom OGH im Zusammenhang mit der rechtlichen Einordnung eines Präsentationsrechts als Vorvertrag zugunsten Dritter genannt. [3]
• RIS-Justiz RS0105786: Rechtsprechungsnachweis zur Abgrenzung und Wirkung eines Weitergaberechts, insbesondere bei einem sachlich begrenzten Ablehnungsrecht des Vermieters. [3] [3]
• RIS-Justiz RS0032700 und RS0032747: Rechtsprechungsnachweise zur Vorwegzustimmung, zur Bekanntgabe an den Vermieter und zum Eintritt des Nachmieters in den laufenden Mietvertrag. [3] [3]