Punktation beim Wohnungskauf und Verjährung – OGH 6Ob172/25z

Sachverhalt

Gegenstand des Verfahrens war eine zwischen den Parteien geschlossene Punktation über einen Wohnungskauf. Darin waren Wohn- und Freiflächen auf zwei Kommastellen angegeben; außerdem wurde auf ein den klagenden Parteien zur Verfügung gestelltes Nutzwertgutachten verwiesen. Im verwendeten Vordruck war die mit den exakten Angaben in Widerspruch stehende Abkürzung „ca.“ nicht gestrichen worden. [3] [6]

Nach der vom OGH nicht beanstandeten Beurteilung des Berufungsgerichts wurde die Punktation mit der Einigung insbesondere über Flächenausmaß und Preis am 4. Mai 2021 geschlossen. Die Anfechtung wegen Irrtums erfolgte erst mit Schriftsatz vom 18. Juni 2024. [6]

Die beklagte Partei erhob gegen das Berufungsurteil eine außerordentliche Revision. Der zuletzt angeführte Streitwert betrug 62.499,62 EUR samt Anhang. [4]

Ausführungen des OGH

Der OGH hielt fest, dass die objektive Vertragsauslegung zwar eine revisible Rechtsfrage ist, ihr aber regelmäßig keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zukommt. Eine erhebliche Rechtsfrage liegt insoweit nur vor, wenn aufgrund einer wesentlichen Verkennung der Rechtslage ein unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt wurde. [3] [6]

• Vertragsauslegung: Die Auslegung durch das Berufungsgericht, wonach ein exakt bestimmtes Flächenmaß vereinbart worden sei, war vertretbar. Dafür sprachen die auf zwei Kommastellen ausgefüllten Flächenangaben und der Verweis auf das Nutzwertgutachten; der nicht gestrichene Zusatz „ca.“ änderte daran im konkreten Fall nichts. [3] [6]
• Punktation: Auch das Zustandekommen und die rechtliche Beurteilung einer Punktation sind grundsätzlich Fragen des Einzelfalls. Beim Liegenschaftskauf ist der Vertrag regelmäßig bereits verbindlich, sobald Einigkeit über Kaufgegenstand und Kaufpreis besteht. Eine vorbehaltene spätere Errichtung einer einverleibungsfähigen Urkunde verschiebt die Wirksamkeit nicht zwingend; die Vereinbarung gilt zumindest als Punktation nach § 885 ABGB und vermittelt einen unmittelbaren Erfüllungsanspruch. [6]
• Verjährungsbeginn: Bei einer Anfechtung wegen Irrtums beginnt die Verjährungsfrist mit dem Vertragsabschluss. Maßgeblich ist die objektive Möglichkeit der Klage und nicht der Zeitpunkt, zu dem die anfechtende Partei den Irrtum entdeckt. [6]
• Verfristeter Irrtumseinwand: Die Beurteilung, dass die am 4. Mai 2021 geschlossene Punktation erst mit Schriftsatz vom 18. Juni 2024 und damit verspätet wegen Irrtums angefochten wurde, begegnete nach Ansicht des OGH keinen Bedenken. Nach Eintritt der Verjährung kann der Irrtum auch nicht mehr einredeweise geltend gemacht werden. [6]
• Keine weitere Prüfung: Auf die von der Revisionswerberin angesprochene Entscheidung 9 Ob 67/23b war wegen der nicht korrekturbedürftig angenommenen Verjährung eines etwaigen Irrtumseinwands nicht einzugehen. [6]

Ergebnis

Der OGH wies die außerordentliche Revision gemäß § 508a Abs 2 ZPO zurück, weil keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO aufgezeigt wurde. [1] [5]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung betrifft insbesondere die Bindungswirkung einer Punktation, die Verjährung der Irrtumsanfechtung und die Zulässigkeitsvoraussetzungen einer außerordentlichen Revision. [5] [6]

• § 885 ABGB: Eine Vereinbarung kann als Punktation bereits einen unmittelbaren Anspruch auf Vertragserfüllung begründen, auch wenn die endgültige Vertragsurkunde erst später errichtet werden soll. [6]
• § 1478 ABGB: Die Verjährung beginnt grundsätzlich mit dem Eintritt der objektiven Möglichkeit, den Anspruch gerichtlich geltend zu machen. [6]
• § 1487 ABGB: Auf diese Bestimmung stützte sich die Beurteilung, dass die erst am 18. Juni 2024 erklärte Anfechtung der am 4. Mai 2021 geschlossenen Punktation verfristet war. [6]
• § 502 Abs 1 ZPO: Eine außerordentliche Revision setzt eine erhebliche Rechtsfrage voraus. Die vertretbare Auslegung eines Vertrags im konkreten Einzelfall erfüllt diese Voraussetzung grundsätzlich nicht. [1] [3] [5]
• § 508a Abs 2 ZPO: Die außerordentliche Revision wurde mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO nach dieser Bestimmung zurückgewiesen. [1] [5]
• Rechtsprechungsnachweise: Der OGH verwies zur Vertragsauslegung insbesondere auf RS0113785, RS0042936 und RS0042776, zur Irrtumsanfechtung auf RS0034419 und RS0034350 sowie zum Zustandekommen des Liegenschaftskaufs und zur Punktation unter anderem auf RS0019951, RS0017160 und RS0017187. [3] [6]