Wertsicherung im Wohnraummietvertrag und § 6 Abs 2 Z 4 KSchG – OGH 6 Ob 78/25a

Sachverhalt

Der Kläger war Mieter, die Beklagten Vermieter. Die Parteien schlossen am 15. bzw 16. Jänner 2007 einen unbefristeten Mietvertrag zu Wohnzwecken, der dem Teilanwendungsbereich des MRG unterlag. Die Vertragsklauseln waren nicht einzeln ausgehandelt; die Erstbeklagte verwendete ein vorformuliertes Vertragsmuster. Der Kläger war Verbraucher, die Erstbeklagte Unternehmerin. [3] [2]

Der Mietvertrag enthielt eine Wertsicherung des Hauptmietzinses bezogen auf den Verbraucherpreisindex 2005 mit der Indexzahl für November 2006 als Ausgangsbasis. Vereinbart war außerdem, dass Schwankungen bis einschließlich 5 % nach oben oder unten außer Betracht bleiben. Für den Fall, dass dieser Index nicht mehr verlautbart wird, sollte jener Index gelten, der diesem Index am meisten entspricht. [3]

Der Kläger hatte 17.381,14 EUR an Werterhöhungsbeträgen bezahlt. Er begehrte zuletzt Ersatz dieses Betrags, die Feststellung der Unwirksamkeit der gesamten Wertsicherungsklausel und hilfsweise die Feststellung des monatlichen Hauptmietzinses mit 484 EUR für die Dauer des Mietverhältnisses. [3]

Ausführungen des OGH

Im Zentrum der revisionsgerichtlichen Beurteilung stand die Frage, ob die Wertsicherungsklausel wegen einer möglichen Anpassung innerhalb der ersten beiden Monate nach Vertragsabschluss gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG verstößt. Der OGH stellte dazu die ältere und jüngere Rechtsprechungsentwicklung sowie die gesetzliche Klarstellung durch das ZIAG dar. [3] [3]

Der OGH änderte das Berufungsurteil dahin ab, dass das Urteil des Erstgerichts wiederhergestellt wurde. Damit wurde die Klage nicht zur Gänze abgewiesen, aber auch nicht im vom Kläger angestrebten Umfang stattgegeben. [3] [1]

• Zulässigkeit und Umfang der Revision: Der OGH erklärte die Revision für zulässig und teilweise berechtigt. Im Ergebnis wurde nicht die vollständige Klagsstattgebung erreicht, sondern das Urteil des Erstgerichts wiederhergestellt. [3] [3]
• Mietzinserhöhung in den ersten zwei Monaten: Der Kläger argumentierte, die Wertsicherungsklausel ermögliche eine Entgelterhöhung innerhalb von zwei Monaten nach Mietbeginn und verstoße daher gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG. Der OGH stellte die Entwicklung seiner Rechtsprechung dar: In jüngeren Verbandsverfahren war die Norm auch auf Wertsicherungsklauseln in Bestandverträgen angewendet worden; spätere Entscheidungen ließen die Frage teilweise offen oder verneinten den Verstoß im konkreten Individualprozess. [3] [3]
• Dauerschuldverhältnis: Der OGH verwies auf die Entscheidung 10 Ob 15/25s, wonach § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nach Normzweck und Entstehungsgeschichte eng auszulegen sei. Die Bestimmung habe Verträge im Blick, die vom Unternehmer innerhalb von zwei Monaten vollständig zu erfüllen sind; auf Dauerschuldverhältnisse wie Bestandverträge, bei denen die Leistung des Vermieters nicht innerhalb von zwei Monaten vollständig zu erbringen ist, sei sie nicht anzuwenden. [3]
• ZIAG und authentische Interpretation: Der OGH führte aus, dass der Gesetzgeber mit dem Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetz den Anwendungsbereich des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG klarstellte. Die ergänzte Fassung trat mit 1. Jänner 2026 in Kraft und ist nach § 41a Abs 41 KSchG auch auf vor diesem Zeitpunkt geschlossene Verträge anzuwenden. Der OGH wertete die Änderung im Ergebnis als authentische Interpretation, die auch noch nicht rechtskräftig entschiedene Streitfälle erfasst. [3]
• Ersatzindex: Das Erstgericht hatte nur die Passage zum Ersatzindex als unwirksam festgestellt, weil kein konkreter Index festgelegt und nicht ableitbar sei, nach welchen Kriterien ein Nachfolgeindex zur Anwendung komme bzw ob die Festsetzung vom Willen des Unternehmers unabhängig sei. Da der OGH das Urteil des Erstgerichts wiederherstellte, blieb es bei dieser auf die Ersatzindex-Passage beschränkten Feststellung. [3] [1]

Ergebnis

Im Ergebnis blieb es bei der erstgerichtlichen Lösung: Das Leistungsbegehren und das hilfsweise Feststellungsbegehren zur Höhe des monatlichen Hauptmietzinses wurden abgewiesen; festgestellt wurde nur die Unwirksamkeit der Passage über den Ersatzindex. Das ergibt sich aus der Wiederherstellung des Ersturteils durch den OGH. [1] [3]

• Revision: Der Revision wurde teilweise Folge gegeben. [1] [3]
• Hauptsache: Das angefochtene Urteil wurde dahin abgeändert, dass das Urteil des Erstgerichts wiederhergestellt wurde. [1] [3]
• Kosten: Der Kläger hat den Beklagten die mit 1.350 EUR bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen; die Kostenaussprüche der Vorinstanzen wurden aufgehoben und dem Berufungsgericht wurde eine neue Kostenentscheidung für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren aufgetragen. [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung betrifft Schnittstellen von Mietrecht, Verbraucherrecht und allgemeinen Auslegungsregeln. Maßgeblich waren insbesondere die konsumentenschutzrechtliche Kontrolle von Entgeltänderungsklauseln, die gesetzliche Klarstellung durch das ZIAG und die Frage der Transparenz einer Ersatzindexregelung. [3] [3]

• § 6 Abs 2 Z 4 KSchG: Nicht im Einzelnen ausgehandelte Vertragsbestimmungen über ein höheres Entgelt für innerhalb von zwei Monaten zu erbringende Unternehmerleistungen; nach der dargestellten Klarstellung nicht für längerfristige Dauerschuldverhältnisse einschlägig, wenn die Unternehmerleistung nicht binnen zwei Monaten vollständig zu erbringen ist. [3] [3]
• § 41a Abs 41 KSchG: Anordnung der Anwendung der neuen Fassung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auch auf vor dem 1. Jänner 2026 geschlossene Verträge. [3]
• § 8 ABGB: Herangezogen im Zusammenhang mit der Einordnung der gesetzlichen Änderung als authentische Interpretation. [3]
• § 6 Abs 3 KSchG: Im Verfahren relevant im Zusammenhang mit Transparenzfragen der Wertsicherung und insbesondere der Ersatzindex-Regelung. [3]
• MRG-Teilanwendungsbereich: Der Mietvertrag unterlag nach den Feststellungen dem Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. [3]