Präklusivfrist bei befristeten Mietverhältnissen trotz Vermieterwechsel – OGH 5 Ob 46/26i

Sachverhalt

Der Antragsteller mietete ab 15. Jänner 2015 eine Wohnung vom damaligen Eigentümer, zunächst befristet bis 31. Jänner 2019. Eine Zusatzvereinbarung verlängerte das Mietverhältnis um drei Jahre bis 31. Jänner 2022. Zu diesem Zeitpunkt war bereits der Zweitantragsgegner Eigentümer; der ursprüngliche Vermieter hatte sich jedoch ein Fruchtgenussrecht vorbehalten. [2] [3]

Mit 1. November 2020 erwarb die Drittantragsgegnerin Eigentum am Objekt. Sie schloss am 26. Februar 2021 mit dem Antragsteller einen weiteren, bis 29. Februar 2024 befristeten Mietvertrag. Tatsächlich endete das Mietverhältnis am 17. Oktober 2022. [3]

Am 21. Dezember 2022 beantragte der Mieter bei der Schlichtungsstelle die Überprüfung des für den Zeitraum vom 15. Jänner 2015 bis 30. Oktober 2020 vorgeschriebenen Mietzinses. Die Vorinstanzen stellten Überschreitungen des jeweils höchstzulässigen Mietzinses fest und verpflichteten den Erstantragsgegner zur Zahlung der Überschreitungsbeträge. Das Rekursgericht berücksichtigte zusätzlich einen vom Erstgericht übersehenen Befristungsabschlag. [2] [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH sah keine erhebliche Rechtsfrage. Die Beurteilung des Rekursgerichts entspreche den bisherigen Leitlinien der höchstgerichtlichen Rechtsprechung und den gesetzlichen Wertungen. Dass ein völlig gleich gelagerter Sachverhalt bisher noch nicht entschieden worden war, reiche für sich allein nicht aus, um eine erhebliche Rechtsfrage zu begründen. [3] [3]

• Präklusivfrist: Nach § 16 Abs 8 Satz 3 MRG endet die Frist zur Geltendmachung der Unwirksamkeit einer überhöhten Mietzinsvereinbarung bei befristeten Hauptmietverhältnissen frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder dessen Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. [3] [3]
• Schutzzweck der Fristverlängerung: Die verlängerte Frist soll verhindern, dass ein Mieter aus Sorge um eine Vertragsverlängerung von der Geltendmachung einer Mietzinsüberschreitung abgehalten wird. Diese Drucksituation endet grundsätzlich erst mit der endgültigen Beendigung oder der Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. [3]
• Eigentümerwechsel: Der Erwerber einer Liegenschaft tritt mit Einverleibung seines Eigentums von Gesetzes wegen in den bestehenden Mietvertrag ein; dessen Inhalt wird dadurch nicht geändert. Bei einem befristeten Mietvertrag bleibt daher auch die für den Mieter maßgebliche Drucksituation trotz Eigentümerwechsels bestehen. [3]
• Beschränkung auf frühere Zinsperioden: Nach Ansicht des OGH ändert es nichts, wenn der Mieter nur jene Zinsperioden überprüfen lässt, die einen früheren Vermieter betreffen. Bereits die Bereitschaft, den Rechtsweg zu beschreiten, könnte einen neuen Vermieter davon abhalten, das Mietverhältnis zu verlängern. [3]
• Befristungsabschlag: Für die Ermittlung des höchstzulässigen Mietzinses unter Berücksichtigung des Befristungsabschlags ist unerheblich, ob dieser Abschlag im Mietvertrag selbst ausgewiesen wurde. [3]

Ergebnis

Der außerordentliche Revisionsrekurs des Erstantragsgegners wurde mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG in Verbindung mit § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen. [1] [3]

Damit blieb die Beurteilung der Vorinstanzen bestehen, wonach der Antrag auf Mietzinsüberprüfung nicht präkludiert war. Für die aneinandergereihten befristeten Mietverhältnisse war ungeachtet des Vermieterwechsels auf die endgültige Beendigung des Mietverhältnisses abzustellen. [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung betrifft die Unwirksamkeit von Mietzinsvereinbarungen oberhalb des zulässigen Höchstbetrags, die besondere Präklusivfrist bei befristeten Hauptmietverhältnissen und die Zulässigkeit eines außerordentlichen Revisionsrekurses im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren. [3] [1] [3]

• § 16 Abs 8 MRG: Mietzinsvereinbarungen sind unwirksam, soweit sie den nach § 16 Abs 1 bis 7 MRG zulässigen Höchstbetrag überschreiten. Bei befristeten Hauptmietverhältnissen endet die Präklusivfrist frühestens sechs Monate nach Auflösung oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis. [3] [3]
• § 37 Abs 1 Z 8 MRG: Verfahrensrechtliche Grundlage für die Überprüfung der Zulässigkeit des vereinbarten oder begehrten Hauptmietzinses. [2] [3]
• § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG: Maßgebliche Bestimmungen für die Zulässigkeit des außerordentlichen Revisionsrekurses; im konkreten Fall fehlte eine erhebliche Rechtsfrage. [1] [3]
• Rechtsprechungsnachweise: Der OGH verweist zum Zweck der verlängerten Präklusivfrist auf 5 Ob 105/24p und 5 Ob 211/22y, zum gesetzlichen Eintritt des Erwerbers auf RS0104141 sowie zum unveränderten Inhalt des Schuldverhältnisses auf RS0021130 und RS0021158. [3]