Wertsicherung und Mietzinsüberprüfung: Grenzen des Außerstreitverfahrens – OGH 5 Ob 31/26h

Sachverhalt

Der Antragsteller mietete aufgrund eines unbefristeten Mietvertrags vom 15. Februar 2022 eine 65,84 m² große Wohnung. Der Vertrag enthielt eine Wertsicherungsvereinbarung, auf deren Grundlage die Antragsgegnerin den Mietzins mit 1. Mai 2022 und 1. Mai 2023 anhob. [2] [1]

Die Vorinstanzen wiesen die auf Überprüfung des angehobenen Hauptmietzinses gerichteten Begehren ab. Der vorgeschriebene Mietzins habe den gesetzlich zulässigen Betrag nicht überschritten; Zuschläge für die überdurchschnittliche Ausstattung, den Fernwärmeanschluss und die Lage seien gerechtfertigt. Die behauptete Unwirksamkeit der Wertsicherungsvereinbarung nach § 879 Abs 3 ABGB und § 6 Abs 1 Z 5 KSchG sei im außerstreitigen Verfahren nicht zu prüfen. [1] [3]

Das Rekursgericht ließ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu. Der Antragsteller erhob daraufhin einen außerordentlichen Revisionsrekurs und machte insbesondere unionsrechtliche Bedenken gegen die beschränkte Prüfungsbefugnis geltend. [3] [1]

Ausführungen des OGH

Der OGH sah keine erhebliche Rechtsfrage. Er hielt an seiner Rechtsprechung fest, wonach Einwendungen gegen die Wirksamkeit einer Wertsicherungsvereinbarung im außerstreitigen Mietzinsüberprüfungsverfahren nicht behandelt werden können. [3] [1]

• Eigentumsübergang: Der nach dem erstinstanzlichen Sachbeschluss erfolgte Eigentumsübergang begründete keine erhebliche Rechtsfrage. Zwar ist § 234 ZPO im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nicht anzuwenden; ein Wechsel der Parteistellung wäre aber nur vor der Entscheidung erster Instanz beachtlich gewesen. [1]
• Prüfungsgegenstand: Gegenstand des Verfahrens nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG in Verbindung mit § 16 Abs 8 und 9 MRG ist allein die Zulässigkeit des angehobenen Hauptmietzinses nach zwingendem Mietrecht. Die Wirksamkeit der Wertsicherungsvereinbarung als solche gehört nicht zu diesem Streitgegenstand. [1]
• Kognitionsbefugnis: Die Prüfung der Wertsicherungsvereinbarung ist nach Ansicht des OGH für den beschränkten Verfahrensgegenstand nicht erforderlich und der Kognitionsbefugnis des Außerstreitrichters entzogen. Einer solchen Prüfung steht die Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs entgegen. [1]
• Unionsrechtlicher Rahmen: Die Richtlinie 93/13/EWG verlangt grundsätzlich, dass missbräuchliche Klauseln Verbraucher nicht binden. Die Verfahren und Zuständigkeiten zur Prüfung solcher Klauseln sind jedoch unionsrechtlich nicht vollständig harmonisiert. Ihre Ausgestaltung fällt unter die Verfahrensautonomie der Mitgliedstaaten, soweit Äquivalenz- und Effektivitätsgrundsatz gewahrt bleiben. [1]
• Äquivalenzgrundsatz: Die österreichische Zuständigkeitsverteilung behandelt unionsrechtlich begründete Nichtigkeitseinwände nach Auffassung des OGH nicht ungünstiger als Nichtigkeitsgründe nach innerstaatlichem Recht. Die beschränkte Kognitionsbefugnis gilt unabhängig davon, ob die relative Nichtigkeit aus dem ABGB oder dem KSchG abgeleitet wird. [1]
• Effektivitätsgrundsatz: Auch eine mögliche Notwendigkeit mehrerer Verfahren, Gerichtsgebühren oder unterschiedliche Zuständigkeiten machen die Durchsetzung unionsrechtlicher Verbraucherrechte nach der Beurteilung des OGH nicht praktisch unmöglich oder übermäßig schwierig. Der OGH verwies dabei auch auf Kostenersatz im Erfolgsfall und die Möglichkeit der Verfahrenshilfe. [1]

Ergebnis

Der außerordentliche Revisionsrekurs wurde mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG in Verbindung mit § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen. [1] [1]

Eine inhaltliche Entscheidung über die behauptete Unwirksamkeit der Wertsicherungsvereinbarung nach § 6 Abs 1 Z 5 KSchG oder § 879 Abs 3 ABGB traf der OGH nicht. Auch ein Vorabentscheidungsverfahren beim EuGH hielt der Senat angesichts der bereits vorhandenen unionsrechtlichen Rechtsprechung nicht für erforderlich. [1]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung betrifft die Abgrenzung zwischen der außerstreitigen Überprüfung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses und der Prüfung der zivilrechtlichen Wirksamkeit einer vertraglichen Wertsicherungsklausel. [1] [3]

• § 16 Abs 8 und 9 MRG: Regelungen zur Überprüfung beziehungsweise Geltendmachung der Unzulässigkeit des vereinbarten oder angehobenen Hauptmietzinses. [1]
• § 37 Abs 1 Z 8 MRG: Außerstreitiges Verfahren über die Angemessenheit beziehungsweise Zulässigkeit des Hauptmietzinses. [3] [1]
• § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG: Voraussetzungen für die Zulässigkeit des Revisionsrekurses; auf diese Bestimmungen stützte der OGH die Zurückweisung. [1]
• § 879 Abs 3 ABGB und § 6 Abs 1 Z 5 KSchG: Vom Antragsteller herangezogene Grundlagen für die behauptete Unwirksamkeit der Wertsicherungsvereinbarung; über diese Einwendungen wurde im außerstreitigen Verfahren nicht inhaltlich entschieden. [1]
• Richtlinie 93/13/EWG: Unionsrechtlicher Rahmen für die Kontrolle missbräuchlicher Klauseln in Verbraucherverträgen. Maßgeblich waren insbesondere Verfahrensautonomie, Äquivalenzgrundsatz und Effektivitätsgrundsatz. [1]