Grundbuchsperre und Nachweis eines vor Insolvenzeröffnung abgeschlossenen Kaufvertrags – O

Sachverhalt

Die L* GmbH war als Alleineigentümerin der betroffenen Liegenschaften eingetragen. Mit Beschluss des Handelsgerichts Wien vom 10. Februar 2025 wurde über ihr Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet; das Edikt wurde am selben Tag bekannt gemacht. [3]

Die Antragstellerin begehrte am 10. Dezember 2025 die Vormerkung ihres Eigentumsrechts. Sie stützte sich auf einen mit 31. Jänner 2025 datierten Kaufvertrag, einen mit 3. Februar 2025 datierten Nachtrag und bereits am 10. Dezember 2024 beschlossene Rangordnungen für die beabsichtigte Veräußerung. Die Echtheit der Unterschriften und die Zeichnungsbefugnis der handelnden Geschäftsführer wurden am 9. Dezember 2025 notariell bestätigt. [3]

Das Erstgericht bewilligte das Grundbuchsgesuch. Das Rekursgericht gab dem Rekurs des Insolvenzverwalters Folge, wies den Antrag ab und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu. [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH sah keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 62 Abs 1 AußStrG. Maßgeblich war, ob das Rekursgericht seinen Beurteilungsspielraum bei der Prüfung eines bereits vor Insolvenzeröffnung perfektionierten Rechtsgeschäfts überschritten hatte. [3] [3]

• Grundbuchsperre: Nach § 13 IO besteht während des Insolvenzverfahrens grundsätzlich eine Grundbuchsperre. Sie beginnt mit der Insolvenzeröffnung, somit mit Beginn des Tages, der auf die öffentliche Bekanntmachung des Edikts folgt. Eine auf einer Rechtshandlung des Schuldners beruhende Eintragung ist nur möglich, wenn sich ihr Rang spätestens mit dem Tag der Bekanntmachung bestimmt. [3] [3]
• Angemerkte Rangordnung: Eine vor Insolvenzeröffnung angemerkte Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung behält nach § 56 Abs 3 GBG ihre Wirksamkeit, wenn ein nachweislich bereits vor der Insolvenzeröffnung perfektioniertes Rechtsgeschäft verbüchert werden soll. [3]
• Zeitpunkt der Urkundenausfertigung: Für eine Eintragung nach § 56 Abs 3 GBG muss die Urkunde bereits vor dem Tag der Insolvenzeröffnung ausgefertigt gewesen sein. Zur Vermeidung einer Vordatierung muss der Tag ihrer Ausfertigung durch gerichtliche oder notarielle Beglaubigung nachgewiesen werden. Entscheidend ist die Unterfertigung durch den Schuldner, der die Aufsandungserklärung abgegeben hat. [3]
• Prüfung durch das Grundbuchsgericht: Die Anforderungen des § 31 Abs 1 GBG an die Beglaubigung von Unterschriften beseitigen nicht die Prüfungspflicht nach § 94 Abs 1 GBG. Eine Eintragung darf insbesondere nur bewilligt werden, wenn keine begründeten Bedenken gegen die Verfügungsfähigkeit hinsichtlich des betroffenen Gegenstands bestehen. [3]
• Bedenken gegen die Datierung: Für die beantragte Vormerkung durfte kein Zweifel bestehen, dass Kaufvertrag und Nachtrag vor Eintritt der Grundbuchsperre am 11. Februar 2025 abgeschlossen worden waren. Wegen der erst am 9. Dezember 2025 erfolgten notariellen Bestätigung durfte das Rekursgericht Bedenken gegen ein schon vor Insolvenzeröffnung perfektioniertes Rechtsgeschäft haben. Damit überschritt es seinen Beurteilungsspielraum nicht. [3]

Ergebnis

Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs mangels einer erheblichen Rechtsfrage zurück. Die Abweisung des Grundbuchsantrags durch das Rekursgericht blieb damit bestehen. [1] [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung verbindet die insolvenzrechtliche Grundbuchsperre mit den grundbuchsrechtlichen Anforderungen an eine Eintragung im Rang einer bereits angemerkten Rangordnung und an die Prüfung der vorgelegten Urkunden. [3] [3]

• § 2 Abs 1 IO: Beginn der Insolvenzeröffnung mit dem auf die öffentliche Bekanntmachung des Edikts folgenden Tag. [3] [3]
• § 13 IO: Grundbuchsperre während des Insolvenzverfahrens und Anforderungen an den Rang einer nach Insolvenzeröffnung beantragten Eintragung. [3] [3]
• § 31 Abs 1 GBG: Urkundenerfordernisse für die Einverleibung, insbesondere gerichtliche oder notarielle Beglaubigung der Unterschriften auf Privaturkunden. [3]
• § 56 Abs 3 GBG: Wirksamkeit einer angemerkten Rangordnung bei Eröffnung eines Insolvenzverfahrens und Nachweis der rechtzeitigen Urkundenausfertigung. [3]
• § 94 Abs 1 Z 2 GBG: Prüfungspflicht des Grundbuchsgerichts und Versagung bei begründeten Bedenken gegen die Fähigkeit zur Verfügung über den betroffenen Gegenstand. [3]
• § 126 Abs 2 GBG iVm § 62 Abs 1 AußStrG: Voraussetzungen des außerordentlichen Revisionsrekurses und Erfordernis einer erheblichen Rechtsfrage. [1] [3]