Maklerprovision bei verzögertem Kaufvertragsabschluss – OGH 5 Ob 42/26a

Sachverhalt

Gegenstand des Revisionsverfahrens war der Provisionsanspruch des Klägers für die Vermittlung des Verkaufs einer Liegenschaft an die beklagte Gesellschaft. Das Erstgericht gab der Klage statt; das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung und ließ die Revision nicht zu. [2]

Der Kläger hatte der Beklagten die Liegenschaft zum Kauf angeboten, die Verkaufsverhandlungen betreut, die Kommunikation mit der Verkäuferin geführt und an der Erstellung sowie Änderung eines Kaufanbots mitgewirkt. Im Jahr 2018 schlossen Verkäuferin und Beklagte ein unwiderrufliches Kaufvertragsanbot. Der Kaufvertrag kam erst drei Jahre später zustande, nachdem über die Verbindlichkeit des Kaufanbots ein Gerichtsverfahren geführt worden war. [3]

Ausführungen des OGH

Nach § 6 Abs 1 MaklerG setzt ein Provisionsanspruch den Nachweis einer verdienstlichen Tätigkeit voraus, die für den Geschäftsabschluss adäquat kausal war. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, hängt regelmäßig von den Umständen des Einzelfalls ab und begründet daher grundsätzlich keine erhebliche Rechtsfrage. [3]

• Verdienstliche Tätigkeit: Eine Maklertätigkeit ist verdienstlich, wenn sie dem Vermittlungsvertrag entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, einen Vertragspartner aufzufinden oder zum Vertragsabschluss zu bewegen. Die vom Kläger gesetzten Vermittlungs- und Verhandlungstätigkeiten erfüllten diese Anforderungen nach der Beurteilung der Vorinstanzen. [3]
• Kausalität: Aus den Feststellungen ergab sich nicht, dass die Beklagte unabhängig von der Tätigkeit des Klägers Käuferin geworden wäre. Der OGH erkannte daher in der Annahme eines ursächlichen Zusammenhangs zwischen Maklertätigkeit und Vermittlungserfolg keine aufzugreifende Fehlbeurteilung. [3]
• Adäquanz: Für den Provisionsanspruch genügt nicht jede kausale und verdienstliche Tätigkeit. Erforderlich ist bei wertender Gesamtbetrachtung ein adäquater Kausalzusammenhang mit dem zustande gekommenen Geschäft. Gegen die Adäquanz können insbesondere gescheiterte Verhandlungen wegen stark abweichender Preisvorstellungen, eine maßgebliche spätere Eigeninitiative ohne neuerliche Maklertätigkeit oder ein sehr langer zeitlicher Abstand sprechen. [3]
• Zeitlicher Abstand: Der dreijährige Abstand beseitigte den Zusammenhang im konkreten Fall nicht. Die Verzögerung beruhte auf der Uneinigkeit über die Verbindlichkeit des unwiderruflichen Kaufvertragsanbots und dem deshalb geführten Gerichtsverfahren. Maßgebliche neue, vom ursprünglichen Nachweis der Kaufgelegenheit unabhängige Umstände wurden nicht behauptet. [3]
• Rückzug des Maklers: Dass sich der Kläger im Juni 2018 aus dem Fall zurückgezogen hatte, änderte nach Ansicht des OGH nichts an seiner bis dahin verdienstlichen und adäquat kausalen Tätigkeit. [3]
• Aktivlegitimation: Die Bejahung der Aktivlegitimation war nicht zu beanstanden. Nach den Feststellungen hatte der Kläger den Geschäftsführer der Beklagten beim Angebot der Liegenschaft darüber informiert, dass er sich im Ausstieg aus seiner Beschäftigung bei einer Gesellschaft befinde und die Vermittlung bereits selbständig betreue. [3]

Ergebnis

Die Beklagte zeigte in ihrer außerordentlichen Revision keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO auf. Der OGH wies das Rechtsmittel daher gemäß § 508a Abs 2 ZPO zurück; die Beurteilung der Vorinstanzen zum Provisionsanspruch blieb bestehen. [1] [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung stützt sich insbesondere auf die provisionsrechtlichen Voraussetzungen des Maklergesetzes und die Zulässigkeitsregeln für die Revision nach der Zivilprozessordnung. [1] [3]

• § 6 Abs 1 MaklerG: Ein Provisionsanspruch verlangt eine verdienstliche Tätigkeit des Maklers, die für den Geschäftsabschluss adäquat kausal ist. [3]
• § 6 Abs 2 MaklerG: Der OGH verwies im Zusammenhang mit der bis zum Rückzug des Klägers entfalteten verdienstlichen und adäquat kausalen Tätigkeit auf diese Bestimmung. [3]
• § 502 Abs 1 ZPO: Die außerordentliche Revision setzt das Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage voraus. [1] [3]
• § 508a Abs 2 ZPO: Auf dieser Grundlage wurde die außerordentliche Revision mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen. [1]
• Rechtsprechungsnachweise: Der OGH verwies insbesondere auf RS0062747, RS0062878, RS0062723, RS0062940, RS0029415 sowie auf 1 Ob 54/25k. [3]