Vertragliche Zustimmung zur Kurzzeitvermietung trotz geänderter Wiener Bauordnung – OGH 5

Sachverhalt

Der Kläger und die Beklagten sind Baurechtswohnungseigentümer einer Liegenschaft in W*. Dem Kläger ist die Wohnung Top 7, den Beklagten die Wohnung Top 17 zugeordnet. Im Baurechtswohnungseigentumsvertrag vom 19. März 2020 stimmten sämtliche Baurechtswohnungseigentümer ausdrücklich der unternehmerischen Nutzung ihrer Objekte als „serviced apartements“ oder Ferienwohnungen einschließlich kurzfristiger touristischer Vermietung und bestimmter Beherbergungsleistungen zu. [2]

Den Beklagten wurden beim Erwerb ihres Baurechtswohnungseigentums mit Kaufvertrag vom 25. Juni 2020 sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Baurechtswohnungseigentumsvertrag überbunden. Der Kläger verlangte ihre Einwilligung in eine Zustimmungserklärung für die Kurzzeitvermietung der Wohnung Top 7 gemäß § 129 Abs 1a WrBauO. [2]

Die Beklagten beriefen sich auf die nach Vertragsabschluss eingeführten baurechtlichen Beschränkungen. Ihrer Ansicht nach reichte die allgemeine Zustimmung im Vertrag nicht aus; vielmehr sei eine neue Einigung darüber erforderlich, welche konkreten Wohnungen für die Kurzzeitvermietung freigegeben werden. [2]

Ausführungen des OGH

Der OGH verneinte eine erhebliche Rechtsfrage. Die Auslegung rechtsgeschäftlicher Erklärungen ist grundsätzlich eine Frage des Einzelfalls. Eine Korrektur durch den OGH kommt nur in Betracht, wenn eine unhaltbare, unter Missachtung fundamentaler Auslegungsregeln zustande gekommene Beurteilung vorliegt. [3]

• Vertragsauslegung: Bei der konkreten Auslegung des Baurechtswohnungseigentumsvertrags erkannte der OGH keine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung. Der Vertrag war nach seinem einer objektiven Auslegung zugänglichen Wortlaut zu beurteilen. [3]
• Baurechtliche Beschränkung: Seit der am 14. Dezember 2023 in Kraft getretenen Bauordnungsnovelle ist eine 90 Tage pro Kalenderjahr überschreitende vorübergehende Kurzzeitvermietung nur mit behördlicher Ausnahmebewilligung zulässig. Eine solche Bewilligung darf nicht erteilt werden, wenn mehr als die Hälfte der Nutzungseinheiten des Gebäudes betroffen ist. Dem Antrag ist die schriftliche Zustimmung der Eigentümer beziehungsweise aller Miteigentümer beizulegen. [3]
• Fortbestand der Zustimmung: Unter Hinweis auf 5 Ob 172/25t hielt der Fachsenat fest, dass § 129 Abs 1a WrBauO die vertraglich uneingeschränkte Kurzzeitvermietung auf die Hälfte der Nutzungseinheiten und auf die Dauer einer befristeten Ausnahmebewilligung beschränkt. Daraus folgt jedoch nicht die Unwirksamkeit der umfassend vereinbarten Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. [3]
• Spätere Interessenkonflikte: Mögliche künftige Entwicklungen, die zu einer unterschiedlichen Behandlung früherer und späterer Antragsteller führen könnten, begründen nach den angeführten Entscheidungen nur äußerst selten eine wesentliche Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen. Jeder Antrag ist anhand der im Zeitpunkt seiner Einbringung bestehenden Voraussetzungen zu beurteilen. [3]
• Wegfall der Geschäftsgrundlage: Eine nachträgliche Änderung der Rechtslage kann zwar eine Änderung der bei Vertragsabschluss maßgebenden Umstände darstellen. Der Wegfall der Geschäftsgrundlage ist aber nur als letztes Mittel heranzuziehen und scheidet aus, wenn der Vertrag nach seinem immanenten Zweck keine Lücke aufweist. [3]
• Keine Vertragslücke: Die Beklagten zeigten keine Lücke in der allgemein formulierten Vereinbarung über die Kurzzeitvermietung auf. Nach Auffassung des OGH war die vertragliche Zustimmung vielmehr weiter gefasst, als sie nach Inkrafttreten der Bauordnungsnovelle tatsächlich genutzt werden kann. [3]

Ergebnis

Die Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach die Beklagten vertraglich zur Abgabe der für die behördliche Ausnahmebewilligung notwendigen Erklärungen verpflichtet sind, war nach Ansicht des OGH nicht korrekturbedürftig. Die Revision wurde mangels erheblicher Rechtsfrage zurückgewiesen. [3] [1]

Die Beklagten müssen dem Kläger die mit 826,80 EUR einschließlich 137,80 EUR Umsatzsteuer bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14 Tagen zur ungeteilten Hand ersetzen. [1]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung betrifft das Zusammenspiel einer vertraglichen Vorabzustimmung zur Kurzzeitvermietung mit den später eingeführten Bewilligungsvoraussetzungen der Wiener Bauordnung sowie die Zulässigkeit der Revision. [3]

• § 119 Abs 2a iVm § 129 Abs 1a WrBauO: Regelungen zur mehr als 90 Tage pro Kalenderjahr dauernden Kurzzeitvermietung, zur Ausnahmebewilligung, zur Grenze von höchstens der Hälfte der Nutzungseinheiten und zur Vorlage der schriftlichen Zustimmung der Eigentümer. [3]
• § 508a Abs 1 ZPO: Der OGH ist an den Ausspruch des Berufungsgerichts über die Zulässigkeit der Revision nicht gebunden. [3]
• § 16 Abs 2 Z 1 WEG: Die dazu zitierte Rechtsprechung wurde ergänzend für die Beurteilung möglicher künftiger Ungleichbehandlungen von Wohnungseigentümern herangezogen. [3]
• §§ 41, 50 ZPO: Auf diesen Bestimmungen beruht die Kostenentscheidung; der Kläger hatte auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen. [3]