Mietzinsanhebung nach Tod des Hauptmieters und Beginn der Präklusivfrist – OGH 5 Ob 39/26k

Sachverhalt

Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines Geschäftslokals. Dessen Hauptmieter, der Vater des Antragsgegners, verstarb 2021. Mit rechtskräftigem Einantwortungsbeschluss vom 16. August 2022 wurde dem Antragsgegner die Verlassenschaft zur Gänze eingeantwortet. [2]

Im Mai 2022 teilte der Antragsgegner der Hausverwalterin mit, eine unbedingte Erbantrittserklärung abgeben und das Geschäft fortführen zu wollen. Am 13. Mai 2022 bestätigte er per E-Mail die Unterzeichnung der Erbantrittserklärung und brachte zum Ausdruck, das Geschäft nicht aufgeben zu wollen. Der Antragstellerin war deren Abgabe am 16. Mai 2022 bekannt. [3]

Am 23. Dezember 2022 übersandte die Antragstellerin ein auf § 46a Abs 2 MRG gestütztes Mietzinsanhebungsschreiben. Das Erstgericht wies die Feststellungs- und Anhebungsbegehren als präkludiert ab; das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung und ließ den Revisionsrekurs nicht zu. [2] [1] [2]

Ausführungen des OGH

Der OGH sah im außerordentlichen Revisionsrekurs keine erhebliche Rechtsfrage. Er knüpfte an seine im ersten Rechtsgang ergangene Entscheidung 5 Ob 78/24t zu den Voraussetzungen einer Mietzinsanhebung nach dem Tod des Hauptmieters einer Geschäftsräumlichkeit an. [3]

• Anzeige vor Einantwortung: Lässt eine Mitteilung neben dem Tod des bisherigen Hauptmieters ausreichend gesicherte Hinweise auf den potenziellen Universalrechtsnachfolger und dessen Fortführungsabsicht erkennen, kann ein bedingtes Erhöhungsbegehren erforderlich sein. Besondere Nachforschungspflichten der Vermieterin bestehen nach den wiedergegebenen Grundsätzen nicht. [3]
• Fristbeginn: Die auf § 46a Abs 2 MRG analog anzuwendende sechsmonatige Frist des § 12a Abs 2 MRG beginnt mit der Anzeige und nicht erst mit einer davon unabhängigen verlässlichen Kenntnis der Vermieterin von der Unternehmensveräußerung beziehungsweise den maßgeblichen Umständen. [3]
• Form und Inhalt der Anzeige: Die Anzeige ist an keine bestimmte Form gebunden. Ihr Inhalt muss nach dem objektiven Erklärungswert ausreichend klar sein und die Feststellung der maßgeblichen Änderungen zuverlässig und eindeutig ermöglichen. [3]
• Einzelfallbeurteilung: Die Auslegung einer konkreten Mitteilung als Anzeige ist typischerweise eine Frage des Einzelfalls. Der OGH erkannte keine grobe Fehlbeurteilung darin, dass die Vorinstanzen das Gespräch vom 10. Mai 2022 und die E-Mail vom 13. Mai 2022 als ausreichend klare Mitteilung über die potenzielle Rechtsnachfolge und die beabsichtigte Unternehmensfortführung werteten. [3]
• Frühere Umstände: Bloße Umstände und Kenntnisse aus der Zeit vor den als Anzeige gewerteten Erklärungen – teilweise sogar aus der Zeit vor dem Tod des bisherigen Hauptmieters – hätten für sich allein nicht ausgereicht. Auf die dazu geltend gemachten Feststellungsmängel kam es daher nicht an. [3]

Ergebnis

Nach der vom OGH nicht beanstandeten Einzelfallbeurteilung war die Anzeige der maßgeblichen Umstände spätestens im Mai 2022 erfolgt. Das erst am 23. Dezember 2022 versandte Anhebungsschreiben änderte daher nichts an der von den Vorinstanzen angenommenen Präklusion. [2] [3]

Der außerordentliche Revisionsrekurs wurde mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG in Verbindung mit § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen. [1]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung betrifft die Frist und die Anforderungen an eine Anzeige im Zusammenhang mit der Anhebung des Hauptmietzinses nach dem Tod des Hauptmieters einer Geschäftsräumlichkeit. [3]

• § 46a Abs 2 MRG: Grundlage des geltend gemachten Rechts auf schrittweise Anhebung des Hauptmietzinses nach dem Tod des Hauptmieters einer Geschäftsräumlichkeit. [2] [3]
• § 12a Abs 2 MRG: Die dort normierte sechsmonatige Frist wird auf das Anhebungsbegehren nach § 46a Abs 2 MRG analog angewendet. [3]
• § 37 Abs 1 Z 8 MRG: Verfahrensrechtliche Grundlage der wohnrechtlichen Außerstreitsache über die Zulässigkeit beziehungsweise Höhe des Hauptmietzinses. [3]
• § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG: Grundlage für die Zurückweisung des außerordentlichen Revisionsrekurses mangels erheblicher Rechtsfrage. [1]
• § 71 Abs 3 AußStrG: Der Revisionsrekurs konnte ohne weitere Begründung zurückgewiesen werden. [3]