Wertsicherung im Mietvertrag: Basismonat und Symmetrie – 5Ob186/25a

Begründung:

[1] Der Kläger war Mieter von Geschäftsräumlichkeiten und einem KFZ‑Abstellplatz; er betrieb darin eine Zahnarztordination. Die Beklagte war die Vermieterin. Das Mietverhältnis unterliegt dem Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

[2] Der dem Mietverhältnis zugrunde liegende Mietvertrag vom 7. 4. 2011 enthält eine Wertsicherungsvereinbarung, wonach der vereinbarte Mietzins auf der Grundlage des Verbraucherpreisindex 2005 mit dem Monat März 2011 als Ausgangsindex und einer 5 % Schwelle für die Berücksichtigung der Änderung wertgesichert ist.

[3] Der Kläger begehrte von der Beklagten die Zahlung von 24.950 EUR sA. Die im Mietvertrag getroffene Wertsicherungsvereinbarung sei nichtig iSd § 879 Abs 3 ABGB, verstoße gegen die Bestimmungen des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und § 6 Abs 2 Z 4 KSchG und sei intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG. Zufolge der Unwirksamkeit der Wertsicherungsvereinbarung habe er im Zeitraum Mai 2018 bis Februar 2024 Mietzins in Höhe von insgesamt 20.624 EUR rechtsgrundlos bezahlt. Diese Überzahlung fordere er ebenso zurück, wie zu Unrecht vorgeschriebene Betriebskosten für die Jahre 2017 bis 2021 von insgesamt 4.326 EUR.

[4] Das Erstgericht wies das Klagebegehren im Umfang von 20.624 EUR sA mit Teilurteil ab. Der Kläger habe keinen Anspruch auf Rückzahlung der aufgrund der Wertanpassung von ihm geleisteten Beträge. Die Wertsicherungsvereinbarung sei nicht gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB. Die Bestimmungen des KSchG seien nicht anzuwenden, weil die Beklagte zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags nicht als Unternehmerin anzusehen gewesen sei.

[5] Das Berufungsgericht gab der Berufung des Klägers nicht Folge.

[6] Ob an dem Mietvertrag einerseits ein Unternehmer und andererseits ein Verbraucher beteiligt gewesen sei, könne dahingestellt bleiben. Selbst im Fall der Anwendbarkeit der Bestimmungen des KSchG sei die hier zu beurteilende Wertsicherungsklausel nicht unwirksam.

[7] Die Wertsicherungsklausel verstoße weder gegen § 879 Abs 3 ABGB noch gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag sei durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, das Entgelt – insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten – an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren. Wertsicherungsvereinbarungen, die die Höhe des Mietzinses an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex koppeln, genügten dem Sachlichkeitsgebot des § 879 Abs 3 ABGB und des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG.

[8] Auch der Umstand der Vordatierung des Bezugswerts auf März 2011 begegne keinen Bedenken im Lichte dieses Sachlichkeitsgebots. Nicht jede Vereinbarung einer vor Vertragsabschluss liegenden Ausgangsbasis führe zur Unzulässigkeit der Wertsicherung. Eine Wertsicherungsvereinbarung, die – wie hier – an die zuletzt verlautbarte Indexzahl anknüpfe, sei sogar verkehrs- bzw branchenüblich.

[9] Die hier zu beurteilende Wertsicherungsklausel erfülle auch die weiteren Erfordernisse des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG: Zweiseitigkeit, Festlegung im Vertrag und Unabhängigkeit vom Willen des Unternehmers. Die Wertsicherungsvereinbarung sei ihrem Wortlaut nach insbesondere klar zweiseitig ausgestaltet. Diese Zweiseitigkeit ergebe sich aufgrund der in der Klausel verwendeten Begriffe „verändert“ und „Änderungen“; die ebenfalls genannten Ausdrücke „übersteigen“ und „Überschreitung“ bezögen sich auf die vereinbarte Schwelle, wonach eine Änderung erst dann zu berücksichtigen sei, wenn sie 5 % überschreite.

[10] Die Wertsicherungsklausel widerspreche auch nicht dem Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG. Der Klausel sei eindeutig zu entnehmen, dass die Anpassung des Mietzinses durch Veränderung der verlautbarten Indexzahl für den Monat März 2011 ausgelöst werde. Es entspreche der Übung des redlichen Verkehrs, dass nicht die von der Statistik Austria vorab publizierten, sondern die dann verlautbarten verbindlichen Werte herangezogen werden. Die Klausel sei also auch diesbezüglich nicht unklar oder unverständlich abgefasst.

[11] Die Wertsicherungsklausel im vorliegenden befristeten Mietvertrag könne auch nicht unter Berufung auf § 6 Abs 2 Z 4 KSchG für unwirksam erklärt werden. In seiner jüngst ergangenen Entscheidung zu 10 Ob 15/25s habe der Oberste Gerichtshof klargestellt, dass die Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf ein solches längerfristiges Dauerschuldverhältnis nicht anzuwenden sei.

[12] Das Berufungsgericht erklärte die Revision – über Antrag des Klägers nach § 508 ZPO nachträglich – für zulässig. Das Berufungsgericht habe sich zur Frage der Anwendbarkeit des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf die höchstgerichtliche Entscheidung 10 Ob 15/25s gestützt. Der Oberste Gerichtshof habe allerdings zuvor noch in jüngster Vergangenheit in mehreren Entscheidungen zum Teil implizit, zum Teil ausdrücklich die Anwendbarkeit von § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen bejaht.

[13] Gegen die Entscheidung des Berufungsgerichts richtet sich die Revision des Klägers aus den Revisionsgründen der unrichtigen rechtlichen Beurteilung und der Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens. Er beantragt, die Entscheidungen der Vorinstanzen abzuändern und dem auf die zu Unrecht geltend gemachte Wertsicherung gestützten Klagebegehren in Höhe von 20.624 EUR stattzugeben. Hilfsweise stellt er einen Aufhebungsantrag.

[14] Die Beklagte beantragte in ihrer Revisionsbeantwortung, die Revision entweder wegen Unzulässigkeit zurückweisen oder der Revision nicht Folge zu geben.

[15] Die Revision ist entgegen dem – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden – Ausspruch des Berufungsgerichts mangels einer erheblichen Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig.

[16] 1. Das Vorliegen einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung ist nach dem Zeitpunkt der Entscheidung über das Rechtsmittel durch den Obersten Gerichtshof zu beurteilen (RS0112921; RS0112769).

[17] 2.1. Die vom Berufungsgericht als erheblich bezeichnete Rechtsfrage der Anwendbarkeit des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Bestandverträge wurde mittlerweile durch andere Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs geklärt (1 Ob 87/25p; 6 Ob 78/25a; 6 Ob 67/25h [Klausel 6]; 6 Ob 34/26g; 10 Ob 1/26h; 2 Ob 30/26i; 7 Ob 3/26f).

[18] 2.2. Die tragenden Erwägungen dieser Rechtsprechung lassen sich wie folgt zusammenfassen:

[19] Der Gesetzgeber hat den sachlichen Anwendungsbereich des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG mit dem Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG), BGBl I 2025/110, klargestellt, und zwar im Sinn der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zu 10 Ob 15/25s. Diese Änderung ist mit 1. 1. 2026 in Kraft getreten und aufgrund der gesetzlichen Anordnung in § 41a Abs 41 KSchG auch auf Verträge anzuwenden, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden. Diese Gesetzesänderung ist im Ergebnis als (zulässige) authentische Interpretation zu werten.

[20] § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist daher auf ein Dauerschuldverhältnis, das – wie das vorliegende (befristete) Mietverhältnis – darauf angelegt ist, dass die Leistung des Unternehmers nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist, nicht anzuwenden.

[21] 2.3. Ausgehend davon kann sich die Revision nicht erfolgreich auf § 6 Abs 2 Z 4 KSchG berufen.

[22] 3.1. Die Revision des Klägers zeigt auch sonst keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung auf.

[23] 3.2. Eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag ist durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, das Entgelt – insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten – an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren (RS0132652). Die Geldwertveränderung führt zu einer Veränderung der ursprünglichen subjektiven Äquivalenz der Leistungen und zu einem Auseinanderfallen von deren Wertverhältnis (RS0132652 [T7]).

[24] Es besteht in der Rechtsprechung und Literatur weitgehende Einigkeit darüber, dass Wertsicherungsvereinbarungen, die die Höhe des Mietzinses an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex koppeln, dem Sachlichkeitsgebot des § 879 Abs 3 ABGB und des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG genügen (10 Ob 23/24s mwN; 9 Ob 123/25s). Da für die dem Vertrag zugrunde gelegte Bewertung der gegenseitig zu erbringenden Leistungen regelmäßig die Verhältnisse im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgebend sind, wahrt eine Wertsicherung legitimerweise das im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehende Äquivalenzverhältnis (9 Ob 123/25s).

[25] Der Oberste Gerichtshof hat auch bereits wiederholt dargelegt, dass die gewöhnliche Abnutzung der Wohnung keinen (real) degressiven Mietzins rechtfertigt (6 Ob 226/18f; 5 Ob 79/19g; 1 Ob 64/24d; 10 Ob 1/26h; 6 Ob 67/25h [Klausel 6]). Die Abnutzung nimmt einer Wertsicherungsklausel für den Mietzins daher nicht die sachliche Rechtfertigung (RS0020760 [T8]). Auch die Ansicht, dass ein wegen des Entfalls der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB allenfalls durch den Zeitablauf zu erwartender Wertverlust dadurch kompensiert werden müsse, dass die (vereinbarte) Wertsicherung (also der Ausgleich des Kaufkraftverlusts) unzulässig sei, hat der Oberste Gerichtshof bereits ausdrücklich abgelehnt (6 Ob 226/18f; 5 Ob 79/19g; zur eingeschränkten Zulässigkeit der Überwälzung der Erhaltungspflicht vgl 6 Ob 67/25h [Klausel 39] mwN).

[26] Soweit der Kläger in seiner Revision die fehlende Auseinandersetzung mit der (angeblich) im Mietvertrag vereinbarten teilweisen Überwälzung der Erhaltungspflicht als Mangelhaftigkeit des Verfahrens rügt, ist ihm – abgesehen von der Frage des allfälligen Verstoßes gegen das Neuerungsverbot – zudem entgegen zu halten, dass eine angeblich mangelhafte Begründung durch das Berufungsgericht nicht den Revisionsgrund der Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens iSd § 503 Z 2 ZPO begründet (RS0042206). Der Nichtigkeitsgrund iSd § 503 Z 1 iVm § 477 Abs 1 Z 9 ZPO wiederum ist nur dann gegeben, wenn die Entscheidung gar nicht oder so unzureichend begründet ist, dass sie sich nicht überprüfen lässt (RS0007484; RS0042133).

[27] 3.3. Die Wertsicherungsklausel ist auch nicht schon allein deshalb iSd § 879 Abs 3 ABGB gröblich benachteiligend, weil ein vor Vertragsbeginn liegender Ausgangswert festgelegt wurde.

[28] Die mit dem ZIAG zum 1. 1. 2026 neu eingeführte Vorschrift des § 879a ABGB ist nach der Übergangsbestimmung des § 1503 Abs 30 ABGB auch auf vor dem Inkrafttretenszeitpunkt geschlossene Verträge anzuwenden und in anhängigen Rechtsmittelverfahren zu beachten (7 Ob 3/26f; RS0031419).

[29] Unter Bedachtnahme auf die im Wortlaut des § 879a ABGB zum Ausdruck gebrachte gesetzgeberische Wertung sowie die bereits in der Entscheidung 10 Ob 15/25s aufgezeigten Gesichtspunkte ist davon auszugehen, dass eine in sachlicher Hinsicht rechtfertigungsbedürftige Benachteiligung des Mieters aufgrund einer „Vordatierung“ des Basismonats für die Wertsicherung nur dann vorliegen kann, wenn der festgelegte Ausgangsmonat so weit vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegt, dass es zu einer ins Gewicht fallenden (verdeckten) Verschiebung des zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Äquivalenzverhältnisses kommt, weil dem Mieter dadurch im Zuge der Wertanpassung – in einem signifikanten Umfang – in der Vergangenheit liegende Geldwertverluste angelastet werden können (7 Ob 3/26f).

[30] Dies ist bei der hier vorliegenden Vereinbarung der für den Monat vor dem Vertragsabschluss verlautbarten Indexzahl als Ausgangsbasis für die Wertsicherung nicht der Fall.

[31] 3.4. Eine Wertsicherungsklausel hat sich an den Erfordernissen des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG messen zu lassen. Diese Bestimmung sieht ua die Zweiseitigkeit (Symmetrie) von Preisänderungsklauseln vor, sodass der Unternehmer gegebenenfalls auch den Preis herabzusetzen hat. Ohne Verpflichtung des Unternehmers zur Entgeltsenkung ist die Klausel nichtig (1 Ob 2/26i mwN).

[32] Im Individualprozess ist die Auslegung von Klauseln nicht „im kundenfeindlichsten Sinn“ vorzunehmen. Vielmehr hat die Auslegung nach §§ 914 f ABGB zu erfolgen (RS0016590 [T32]). Ob eine Wertsicherungsvereinbarung in einem Mietvertrag im Einzelfall richtig ausgelegt wurde, stellt nur dann eine erhebliche Rechtsfrage dar, wenn eine auffallende Fehlbeurteilung, also eine krasse Verkennung der Auslegungsgrundsätze vorliegt, die im Interesse der Rechtssicherheit wahrgenommen werden muss (8 Ob 128/25v; RS0112106 [T1; T29 ]; RS0042936).

[33] Das ist hier nicht der Fall. Das Berufungsgericht hat zutreffend hervorgehoben, dass mit der ausdrücklichen Bezugnahme auf die Änderung/Veränderung der Indexzahl dem Erfordernis der Zweiseitigkeit klar Rechnung getragen wird, zumal sich die ebenfalls genannten Begriffe „nicht übersteigen“ und „Überschreitung“ ausschließlich auf den vereinbarten Schwellenwert beziehen.

[34] 3.5. Auch in Bezug auf die behauptete Intransparenz der Wertsicherungsklausel iSd § 6 Abs 3 KschG vermag die Revision keine aufzugreifende Fehlbeurteilung des Berufungsgerichts aufzuzeigen. Insbesondere ist dessen auf die Übung des redlichen Verkehrs gestütztes Auslegungsergebnis, die Klausel stelle mit hinreichender Deutlichkeit auf die verlautbarte verbindliche Indexzahl ab, nicht zu beanstanden.

[35] 4.1. Ausgehend von der im Entscheidungszeitpunkt des Obersten Gerichtshofs geltenden Rechtslage und der vorliegenden Rechtsprechung erweist sich die Entscheidung des Berufungsgerichts somit insgesamt als nicht korrekturbedürftig. Die Revision ist daher mangels Notwendigkeit der Lösung einer Rechtsfrage mit erheblicher Bedeutung zurückzuweisen.

[36] 4.2. Die Entscheidung über die Kosten des Revisionsverfahrens gründet sich auf die §§ 41, 50 ZPO (RS0035972). Die Beklagte hat in ihrer Revisionsbeantwortung auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen.