Wohnbauinitiative 2011: Keine öffentlichen Mittel im Sinn des MRG – OGH 5 Ob 183/25k

Sachverhalt

Der Antragsteller mietete aufgrund eines Mietvertrags vom 28. Juni 2017 eine Wohnung in einem im Alleineigentum der Antragsgegnerin stehenden Haus in Wien. Das Gebäude war aufgrund einer Baubewilligung vom 29. Oktober 2015 neu errichtet worden. [2] [1]

Für die Errichtung hatte die Antragsgegnerin im Rahmen der Wiener „Wohnbauinitiative 2011“ ein günstiges Darlehen der Stadt Wien erhalten. Damit war die Auflage verbunden, die Wohnungen für zumindest zehn Jahre ab Baufertigstellung zu einem näher geregelten, deutlich unter dem Marktniveau liegenden Mietzins zu vermieten. [1]

Der Antragsteller begehrte die Feststellung, dass in den Betriebskostenabrechnungen 2021 und 2022 bei den Positionen Hausbetreuung, Aufzugskosten sowie besondere Aufwendungen beziehungsweise technische Gebäudewartung die zulässigen Beträge überschritten worden seien. [1]

Ausführungen des OGH

Der Revisionsrekurs war wegen der über den Einzelfall hinaus bedeutsamen Einordnung der Wohnbauinitiative 2011 zulässig, in der Sache jedoch nicht berechtigt. [3] [1]

• Begriff der öffentlichen Mittel: Als öffentliche Mittel im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG gelten nach ständiger Rechtsprechung nur Mittel, die aufgrund gesetzlicher Anordnung der Neuschaffung von Wohn- oder Geschäftsräumen gewidmet sind. Erforderlich sind sowohl eine Zweckbindung zur Wohnbauförderung als auch eine entsprechende gesetzliche Grundlage. [3] [1]
• Historische Auslegung: Der Wortlaut des § 1 Abs 4 Z 1 MRG enthält zwar keine nähere Abgrenzung. Nach der historischen Gesetzesentwicklung und der fortgeschriebenen Rechtsprechung besteht für eine Erweiterung auf Förderungen ohne gesetzliche Grundlage aber kein Anlass. [1]
• Gesetzliche Fördergrundlage: Die Fördermaßnahme muss ihre Grundlage in landesgesetzlichen Förderbestimmungen haben. Dass öffentliche Stellen auch privatrechtlich Wohnbau fördern können, ändert dieses mietrechtliche Begriffsverständnis nicht. [1]
• Privatrechtliche Förderung: Aus der privatrechtlichen Ausgestaltung einer Fördermaßnahme kann nicht umgekehrt ein erweitertes Verständnis der öffentlichen Mittel nach § 1 Abs 4 Z 1 MRG abgeleitet werden. Für eine solche Auslegung sah der OGH keinen gesetzlichen Anhaltspunkt. [1]
• Wohnbauinitiative 2011: Die Stadt Wien setzte mit der Wohnbauinitiative 2011 einen privatrechtlichen Anreiz zur Schaffung neuen Wohnraums. Mangels entsprechender landesgesetzlicher Regelung erfüllte das damit finanzierte Gebäude nach Ansicht des OGH den Teilausnahmetatbestand des § 1 Abs 4 Z 1 MRG. [1]
• Mieterschutzargument: Eine unterschiedliche Behandlung von Mietverhältnissen im Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG rechtfertigt keine andere Auslegung. Diese Abgrenzung hat ihren Ursprung in den Bestimmungen des MRG und ist nach dessen Kriterien vorzunehmen. [1]

Ergebnis

Der OGH gab dem Revisionsrekurs nicht Folge. Da die Mittel der Wohnbauinitiative 2011 nicht auf einer entsprechenden landesgesetzlichen Förderregelung beruhten, wurde das Gebäude als ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel im Sinn des § 1 Abs 4 Z 1 MRG errichtet beurteilt. [1] [1]

Das Mietverhältnis unterliegt damit nach der Entscheidung dem Teilanwendungsbereich des MRG. Der Antragsteller konnte die begehrte Überprüfung der Betriebskostenabrechnungen nicht im Verfahren nach § 37 MRG durchsetzen. [1]

Der Antragsteller wurde außerdem zum Ersatz der mit 602,54 EUR bestimmten Kosten der Revisionsrekursbeantwortung binnen 14 Tagen verpflichtet. [1]

Rechtsgrundlagen

Im Mittelpunkt der Entscheidung steht die Auslegung des Begriffs „öffentliche Mittel“ als Voraussetzung für die Abgrenzung des Teilanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes. [3] [1]

• § 1 Abs 4 Z 1 MRG: Teilausnahme für Mietgegenstände in Gebäuden, die aufgrund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel neu errichtet wurden. [1]
• § 37 Abs 1 Z 12 MRG: Verfahrensrechtliche Grundlage des vom Antragsteller angestrebten wohnrechtlichen Außerstreitverfahrens betreffend Betriebskosten. [3] [1]
• RS0067457: Rechtsprechungsnachweis zum Erfordernis, dass öffentliche Mittel aufgrund gesetzlicher Anordnung der Neuschaffung von Wohn- oder Geschäftsräumen gewidmet sein müssen. [3] [1]
• RS0069302: Rechtsprechungsnachweis zur Beschränkung des Begriffs auf Wohnbauförderungsmittel und zur Abgrenzung gegenüber Förderungen für andere Zwecke. [1]
• WWFSG: Der OGH stellte auf das Fehlen einer entsprechenden landesgesetzlichen Fördergrundlage ab und verwarf eine Gleichstellung der privatrechtlichen Wohnbauinitiative 2011 mit einer klassischen Förderung auf Grundlage des WWFSG. [1]