Genehmigungspflicht beim Wiener Ausländergrunderwerb – OGH 5 Ob 168/25d

Sachverhalt

Die Antragstellerin erwarb mit Kaufvertrag vom 7. November 2024 einen mit Wohnungseigentum verbundenen Anteil an einer Liegenschaft in Wien. Im Kaufvertrag erklärte ihr Geschäftsführer, dass die Käuferin ihren satzungsgemäßen Sitz in Österreich habe und an ihr nur er als iranischer Staatsbürger beteiligt sei. [2] [1]

Mit dem Antrag auf Vormerkung des Eigentumsrechts legte die Antragstellerin unter anderem den Kaufvertrag und eine am 4. Februar 2025 unterfertigte Inländererklärung vor. Im Kaufvertrag waren die Staatsbürgerschaftserklärung und die Selbstberechnungserklärung handschriftlich gestrichen. Die spätere Erklärung wies geänderte Beteiligungsverhältnisse aus. [1] [2]

Das Erstgericht wies den Antrag wegen Bedenken gegen die beigebrachten Urkunden ab. Das Rekursgericht bestätigte die Entscheidung; dagegen erhob die Antragstellerin einen außerordentlichen Revisionsrekurs. [1] [2] [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH erklärte den Revisionsrekurs zur Klarstellung der Rechtslage für zulässig, erachtete ihn im Ergebnis aber als nicht berechtigt. [3] [1]

• Prüfung durch das Grundbuchsgericht: Nach § 94 Abs 1 GBG muss das Grundbuchsgericht das Gesuch und seine Beilagen genau prüfen. Die Eintragung setzt insbesondere voraus, dass das Begehren durch die Urkunden begründet erscheint und diese in der erforderlichen Form vorliegen. Der Urkundeninhalt muss formell unbedenklich und materiell-rechtlich zweifelsfrei sein. [3] [1]
• Nachträgliche Streichungen: Nicht jede Streichung oder nachträgliche Veränderung begründet einen sichtbaren Mangel nach § 27 Abs 1 GBG. Entscheidend sind die konkreten Umstände, die Bedeutung der betroffenen Passage sowie die Art und der Zweck der beantragten Eintragung. [3] [1]
• Kein Urkundenmangel: Das lesbar gebliebene Durchstreichen der Selbstberechnungserklärung und der Staatsbürgerschaftserklärung betraf nach Ansicht des OGH keine wesentlichen Bestimmungen des eigentlichen Kaufvertrags. Die Glaubwürdigkeit der übrigen Urkunde wurde dadurch nicht geschwächt; die Streichungen waren daher kein Eintragungshindernis nach § 27 Abs 1 GBG. [3] [1]
• Genehmigungspflicht: Nach dem WrAuslGEG bedarf der Erwerb von Eigentum oder Miteigentum an Grundstücken durch Ausländer grundsätzlich einer behördlichen Genehmigung. Eine Eintragung zugunsten eines Ausländers setzt die Vorlage der rechtskräftigen Genehmigung oder gegebenenfalls einer Negativbestätigung voraus. [3] [1]
• Maßgeblicher Zeitpunkt: Die Genehmigungspflicht knüpft an das Verpflichtungsgeschäft an. Ob der Erwerb einem Grundverkehrsgesetz unterliegt, ist daher nach der Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu beurteilen; später eintretende Umstände sind dafür ohne rechtliche Bedeutung. [3] [1]
• Beteiligungsverhältnisse: Bei Abschluss des Kaufvertrags war nach der damals inhaltlich richtigen Staatsbürgerschaftserklärung nur ein iranischer Staatsbürger an der Antragstellerin beteiligt. Damit lag nach § 2 Z 3 WrAuslGEG die Ausländereigenschaft der Erwerberin vor. Die erst nach Vertragsabschluss dargestellte Änderung der Beteiligungsverhältnisse änderte an der Genehmigungsbedürftigkeit des Kaufvertrags nichts. [3] [1]

Ergebnis

Der OGH gab dem Revisionsrekurs nicht Folge. Zwar stellten die Streichungen im Kaufvertrag keinen Mangel der Grundbuchsurkunde nach § 27 Abs 1 erster Halbsatz GBG dar; der Bewilligung des Grundbuchsgesuchs standen jedoch die Bestimmungen des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes entgegen. [1] [3]

Ausschlaggebend war die Ausländereigenschaft der Erwerberin bei Abschluss des Kaufvertrags. Die erst später eingetretene Änderung der Beteiligungsverhältnisse war für die Beurteilung der Genehmigungspflicht nicht zu berücksichtigen. [3] [1]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung verbindet die grundbuchsrechtliche Urkundenprüfung mit den besonderen Voraussetzungen des Wiener Ausländergrunderwerbsrechts. [3] [1]

• § 27 Abs 1 GBG: Urkunden, auf deren Grundlage eine bücherliche Eintragung erfolgen soll, müssen frei von sichtbaren Mängeln sein, die ihre Glaubwürdigkeit schwächen. Ob eine Veränderung schadet, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. [3] [1]
• § 94 Abs 1 Z 3 und Z 4 GBG: Das Grundbuchsgericht prüft, ob das Begehren durch die beigebrachten Urkunden begründet erscheint und ob die Urkunden in der für die beantragte Eintragung erforderlichen Form vorliegen. [3] [1]
• § 1 WrAuslGEG: Der Eigentums- oder Miteigentumserwerb an Grundstücken durch Ausländer bedarf zu seiner Gültigkeit grundsätzlich der behördlichen Genehmigung. [3] [1]
• § 2 Z 3 WrAuslGEG: Als Ausländer gelten auch juristische Personen mit Sitz im Inland, an denen Ausländer im Sinn des Gesetzes überwiegend beteiligt sind. Maßgeblich ist formal die erste Beteiligungsstufe. [3] [1]
• § 5 Abs 1, Abs 3 und Abs 4 WrAuslGEG: Die Bestimmungen regeln die für die Grundbuchseintragung erforderliche Genehmigung oder Negativbestätigung sowie den Nachweis der Staatsangehörigkeit beziehungsweise die Erklärung der vertretungsbefugten Organe über ausländische Beteiligungen. [3] [1]