Weiterbelassung in einer Dienstwohnung und MRG-Schutz – OGH 4 Ob 73/26b

Sachverhalt

Die Klägerin hatte dem Großvater der Beklagten 1965 eine in ihrem Eigentum stehende Wohnung als Dienstwohnung zugewiesen. Nach seinem Tod im Jahr 2021 teilte sie seiner Witwe mit, dass ihr aus sozialen Gründen ein Wohnrecht eingeräumt werde. Die Großmutter starb 2023; seither lebt die Beklagte in der Wohnung. [2] [3]

Die Klägerin begehrte die Räumung. Sie berief sich darauf, dass die Dienstwohnung nicht dem MRG unterliege und die Beklagte daher nicht nach § 14 MRG in ein Mietverhältnis eingetreten sei. Hilfsweise erklärte sie die sofortige Aufhebung eines allenfalls bestehenden Mietvertrags nach § 1118 ABGB. Die Vorinstanzen gaben dem Räumungsbegehren statt. [3] [3]

Ausführungen des OGH

Der Oberste Gerichtshof prüfte, ob die außerordentliche Revision eine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO aufzeigte. Er verneinte dies. [3] [3]

• Rechtsmittelzulässigkeit: Weil die Klägerin ihr Begehren auch auf die Auflösung eines allenfalls bestehenden Bestandverhältnisses nach § 1118 ABGB gestützt hatte, lag eine Streitigkeit nach § 502 Abs 5 Z 2 ZPO vor. Der streitwertabhängige Rechtsmittelausschluss des § 502 Abs 2 und 3 ZPO war daher nicht anzuwenden; ein Bewertungsausspruch des Berufungsgerichts war nicht erforderlich. [3] [3]
• Verfahrensmangel: Ein vom Berufungsgericht verneinter Mangel des erstinstanzlichen Verfahrens kann grundsätzlich nicht neuerlich im Revisionsverfahren geltend gemacht werden. Die Berufungsinstanz hatte sich mit dem Umstand befasst, dass die Beklagte die letzte Verhandlung erster Instanz ohne Rechtsvertretung führen musste, und darin keinen wesentlichen Verfahrensmangel gesehen. Der Hinweis auf Art 6 EMRK und § 182 ZPO änderte an diesem revisionsrechtlichen Grundsatz nichts. [3]
• Dienstwohnung: Im Revisionsverfahren war nicht mehr strittig, dass ursprünglich eine Dienstwohnung im Sinn des § 1 Abs 2 Z 2 MRG vorlag. Das Fortbestehen des Benützungsverhältnisses nach dem Ende des Dienstverhältnisses, die weitere Überlassung der Wohnung und die Entgegennahme eines Mietzinses ändern nach der angeführten Rechtsprechung für sich allein nichts am bisherigen Rechtsverhältnis. [3]
• Konkludente Umwandlung: Die Umwandlung eines vom MRG ausgenommenen Benützungsverhältnisses in einen dem MRG unterliegenden Mietvertrag kann zwar konkludent erfolgen. Dafür gelten jedoch strenge Maßstäbe. Auch eine jahrelange Weiterbelassung in der Dienstwohnung erlaubt nicht ohne Weiteres den Schluss, der Arbeitgeber wolle einen MRG-geschützten Mietvertrag abschließen. [3]
• Einzelfallbeurteilung: Der OGH sah kein korrekturbedürftiges Abweichen von seiner Rechtsprechung. Da der frühere Dienstnehmer 2021 und seine Witwe 2023 verstorben waren, folgte er insbesondere nicht dem Revisionsargument, der Zusammenhang mit dem Dienstverhältnis sei beim behaupteten Eintritt der Beklagten nur noch historischer Natur gewesen. Die Beurteilung, dass keine Umwandlung in einen dem MRG unterliegenden Mietvertrag eingetreten war, hielt sich innerhalb der bisherigen Rechtsprechung. [3]

Ergebnis

Die außerordentliche Revision der Beklagten wurde gemäß § 508a Abs 2 ZPO zurückgewiesen, weil sie keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO aufzeigte. Damit blieb die stattgebende Räumungsentscheidung der Vorinstanzen bestehen. [1] [3] [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung betrifft die Ausnahme für Dienstwohnungen vom Anwendungsbereich des MRG, einen behaupteten Eintritt in ein Mietverhältnis sowie die prozessualen Voraussetzungen der außerordentlichen Revision. [3]

• § 1 Abs 2 Z 2 MRG: Ausnahme vom Anwendungsbereich des MRG für Wohnungen, die aufgrund eines Dienstverhältnisses überlassen werden; der OGH ordnete das ursprüngliche Benützungsverhältnis dieser Bestimmung zu. [3]
• § 14 MRG: Die Klägerin bestritt einen Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis nach dieser Bestimmung, weil die Dienstwohnung nicht dem MRG unterliege. [3]
• § 1118 ABGB: Die Klägerin erklärte hilfsweise die sofortige Aufhebung eines allenfalls bestehenden Bestandverhältnisses. [3] [3]
• § 502 Abs 1 und Abs 5 Z 2 ZPO: Maßstab für das Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage und Einordnung der Bestandstreitigkeit hinsichtlich der Revisionszulässigkeit. [1] [3]
• § 508a Abs 2 und § 510 Abs 3 ZPO: Verfahrensrechtliche Grundlagen für die Zurückweisung der außerordentlichen Revision und die begrenzte Begründung des Zurückweisungsbeschlusses. [1] [3]