Ersessene Waldfläche und gutgläubiger Erwerb – OGH 4Ob65/25z

Begründung:

[1] Der Beklagte erwarb mit Kaufvertrag vom 6. 11. 2018 (einverleibt am 15. 2. 2019) vom Nebenintervenienten als grundbücherlichem Voreigentümer die Liegenschaft EZ * GB *, bestehend aus dem Grundstück Nr 1392/1. Im Kaufvertrag wird diese als „Wald im Ausmaß von ca 27.054 m²“ bezeichnet. Dies entspricht dem eigenen Kaufvertrag des Nebenintervenienten aus dem Jahr 1979 und der dortigen planlichen Darstellung sowie den Daten im Gutsbestandsblatt des Grundbuchs. Dieses Flächenausmaß wurde unstrittig auch der Grundsteuer zugrunde gelegt. Im Kaufvertrag mit dem Beklagten war vorgesehen, dass der Nebenintervenient „keinerlei Gewähr für ein bestimmtes Ausmaß, Beschaffenheit, Kulturzustand und Verwendbarkeit des Kaufobjektes [leistet], wohl aber für die Freiheit von bücherlichen und außerbücherlichen Lasten sowie sonstigen Rechten (Dienstbarkeiten, Bestandrechte oder sonstige Nutzungsrechte) Dritter“.

[2] Vor Unterfertigung des Kaufvertrags besichtigte der Beklagte die Liegenschaft zwei Mal mit einem damit vom Nebenintervenienten Beauftragten, der Waldaufseher an dessen Wohnort ist (gelegen in derselben Region). Dieser erhob die Grenzen anhand der Urmappe, von Luftbildern sowie von Plänen, die er vom Nebenintervenienten erhalten hatte, und ging die Grenzen in Anwesenheit des Beklagten ab. Nach dem Dafürhalten des (im konkreten Gebiet allerdings ortskundigen) Waldaufsehers stimmten die in diesen Unterlagen ersichtlichen Grenzen mit den natürlichen Gegebenheiten, die er vor Ort vorgefunden hatte, durchaus überein.

[3] Nachdem der Beklagte im Jahr 2021 Schlägerungsarbeiten vorgenommen hatte, wurde er vom Kläger kontaktiert.

[4] Der Kläger ist aufgrund eines Übergabs- und Schenkungsvertrags vom 16. 9. 1994 grundbücherlicher Eigentümer der südlich an die Liegenschaft des Beklagten angrenzenden Grundstücke Gst-Nr 1389 und 1392/2 der EZ * GB *. Er ist der Ansicht, dass er bzw seine Rechtsvorgänger den südlichen Teil des Grundstücks Nr 1392/1 bis zu einem Graben mit einem Bach, der die natürliche Grenze darstelle, im Ausmaß von 10.965 m² (rund 40 %) ersessen hätten. Diese Fläche sei seit „jeher“, jedenfalls aber seit weit mehr als 30 Jahren, von ihm und seinen Rechtsvorgängern im guten Glauben, Eigentümer zu sein, bewirtschaftet worden, insbesondere indem sie dort Forstarbeiten durchgeführt und Wege instandgehalten hätten.

[5] Die Grundstücke der Streitteile sind nicht im Grenzkataster eingetragen. Im Grundsteuerkataster (Urmappe) ist die strittige Fläche dem Grundstück des Beklagten zugeordnet.

[6] Mit seiner Klage begehrt der Kläger 1. die Feststellung, dass eine näher bezeichnete Linie (iW der Graben) die Grenze zwischen den Grundstücken Nr 1392/1 und 1392/2 sei, 2. den Beklagten für schuldig zu erkennen, in die Vermarkung dieser Grenze einzuwilligen, und 3. ihm aufzutragen es zu unterlassen, die ersessene Fläche zu benützen und zu bewirtschaften.

[7] Der Beklagte und der Nebenintervenient bestritten nicht nur die Ersitzung durch den Kläger, sondern wandten auch einen gutgläubigen Erwerb nach § 1500 ABGB sowie eine Freiheitsersitzung ein.

[8] Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Sie ließen offen, ob der Kläger bzw seine Rechtsvorgänger die strittige Fläche ersessen hätten und welche Rechte der Nebenintervenient gehabt habe. Der Beklagte, dem nicht einmal eine fahrlässige Unkenntnis der (behaupteten) Nutzung durch den Kläger vorgeworfen werden könne, habe nämlich jedenfalls gutgläubig Eigentum am gesamten Grundstück laut Kaufvertrag und Grundbuch gemäß § 1500 ABGB erworben.

[9] Das Berufungsgericht ließ die Revision zur Klarstellung zu, ob § 1500 ABGB auch bei der Ersitzung von Grundstücksteilen anzuwenden sei.

[10] Der Kläger begehrt mit seiner Revision, die Entscheidungen der Vorinstanzen in eine Klagsstattgebung abzuändern und hilfsweise, diese zur Verfahrensergänzung aufzuheben.

[11] Der Beklagte und der Nebenintervenient beantragen in ihren Rechtsmittelbeantwortungen, der Revision nicht Folge zu geben.

[12] Die Revision ist mangels Darlegung einer erheblichen Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig und daher zurückzuweisen.

[13] 1. Die Revision lässt mit ihrer Prämisse, dass § 1500 ABGB hier nicht anwendbar sei, den Wortlaut des Gesetzes und die ständige Rechtsprechung außer Acht.

[14] Gemäß § 1500 ABGB kann das aus der Ersitzung oder Verjährung erworbene Recht demjenigen, welcher im Vertrauen auf die öffentlichen Bücher noch vor der Einverleibung desselben eine Sache oder ein Recht an sich gebracht hat, zu keinem Nachteile gereichen.

[15] Das Berufungsgericht arbeitete umfassend und völlig zutreffend heraus, dass die negative Seite des grundbücherlichen Publitätsgrundsatzes das Vertrauen Gutgläubiger auf die Vollständigkeit des Buchstandes schützt: Was nicht eingetragen ist, gilt nicht (RS0034739). Geschützt wird demnach ebenso die unverschuldete Unkenntnis des Bestands eines ersessenen Rechts (vgl RS0034959). Der Erwerb im Vertrauen auf das Grundbuch macht daher selbst eine vollendete Ersitzung wirkungslos (RS0012151 [T2], RS0034754 [T1]).

[16] Dieses Vertrauen ist grundsätzlich unabhängig davon zu schützen, ob als ersessenes Recht etwa eine Dienstbarkeit oder Eigentum behauptet wird, und ob es den Grundbuchskörper, einzelne Grundstücke oder nur einen Teil eines Grundstücks erfasst (RS0034959, 1 Ob 822/82). § 1500 ABGB ermöglicht auch einen gutgläubigen Eigentumserwerb in dem Fall, dass der bücherliche Vormann des Erwerbers eines Grundstücks an einem Teil dieses Grundstücks durch einen außerbücherlichen Vorgang – insbesondere die Ersitzung eines Dritten – das Eigentum verlor (1 Ob 130/25m [Rz 32] mwN; s auch 9 Ob 26/00i zu einer strittigen Waldfläche).

[17] 2. Davon zu unterscheiden ist die vom Berufungsgericht und der Revision aufgeworfene Frage, inwiefern sich aus dem Grundbuch ergebende Grenzen und Flächen auf den Eigentumserwerb an Liegenschaften bzw Teilen davon auswirken. Dabei ist zu differenzieren:

[18] Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb ist hinsichtlich des Umfangs des Kaufgegenstands primär der Wille der Parteien entscheidend (vgl RS0011236).

[19] Beim originären Erwerb ist auf § 50 VermG Bedacht zu nehmen, wonach die Ersitzung von Teilen eines im Grenzkataster enthaltenen Grundstücks ausgeschlossen ist (vgl RS0134690). Nach § 8 Z 1 VermG erbringt der Grenzkataster weiters den verbindlichen Nachweis für die darin enthaltenen Grundstücksgrenzen (RS0049559 [T5]). Ein auf die in der Natur ersichtlichen Grenzen eines Grundstücks gegründeter Anspruch kann gemäß § 49 VermG demjenigen nicht entgegengesetzt werden, der ein Recht im Vertrauen auf die im Grenzkataster enthaltenen Grenzen erworben hat. § 49 VermG schützt das Vertrauen des Erwerbers auf die im Grenzkataster festgelegten Grenzen (vgl RS0119597).

[20] Die Grundbuchsmappe dient nur der Veranschaulichung der Lage der Liegenschaften und ist sowohl beim Erwerb als auch bei Grenzstreitigkeiten primär ein Beweismittel (vgl RS0049559, RS0049554, RS0011258, RS0038593, RS0130738, RS0109156, RS0060225 [T1] zur Widmung).

[21] 3.1. Gegenstand des Verfahrens ist jedoch kein rechtsgeschäftlicher Erwerb einer Liegenschaft; strittig ist nicht der Umfang eines Kaufgegenstands, sondern die Ersitzung des Eigentums durch einen Dritten.

[22] Beim gutgläubigen Erwerb nach § 1500 ABGB ist das Grundbuch insofern maßgeblich, als immer nur das Vertrauen auf den Grundbuchsstand geschützt ist, nicht aber auf außerbücherliche Umstände; diese könnten nur einen guten Glauben zerstören (vgl RS0034831 [T2], RS0010178; wobei dafür eine Einsicht nicht zwingend ist: RS0034888). Das Vertrauen in den Grundbuchsstand samt Grundbuchsmappe ist also grundsätzlich notwendig, aber nicht hinreichend (vgl 9 Ob 26/00i). Wenn die Auskunft aus dem Grundbuch so unklar ist, dass der Erwerber keine Klarheit über die Lage einzelner Parzellen gewinnen kann, so darf er sich mit der Unklarheit nicht begnügen (vgl RS0034972). Auch ein Erwerber, dem sich bei gehöriger Aufmerksamkeit Bedenken gegen die Übereinstimmung der tatsächlichen Besitzverhältnisse mit dem Grundbuchsstand ergeben, darf sich nicht mit der Einsicht in das Grundbuch und in die Grundbuchsmappe begnügen (RS0011258 [T1]).

[23] Um den Liegenschaftserwerber des Schutzes des § 1500 ABGB teilhaftig werden zu lassen, ist erforderlich, dass diesem sowohl im Zeitpunkt des Erwerbsgeschäfts als auch des Ansuchens um Einverleibung die vom Grundbuchsstand abweichende wahre Sachlage unbekannt war. Der redliche Erwerber wird zudem dann nicht geschützt, wenn seine irrige Vorstellung auf Fahrlässigkeit beruht (RS0034776). Eine Berufung auf eine Gutgläubigkeit hinsichtlich einer Freiheit der zu erwerbenden Liegenschaft von Rechten ist nicht mehr möglich, wenn Umstände vorliegen, die bei gehöriger Aufmerksamkeit des Erwerbers den wahren, vom Grundbuchsstand abweichenden Sachverhalt erkennen lassen (RS0034730, RS0011676, RS0011651).

[24] Der Erwerber ist allerdings erst dann, wenn sich besondere Bedenken ergeben, wenn ihm also zur Überprüfung des Grundbuchsstands ein konkreter Anlass geboten wurde, zur Prüfung verpflichtet (RS0034776; vgl auch RS0034870). Die Sorgfaltsanforderungen dürfen nicht überspannt werden, weil sonst das Grundbuch entwertet würde (RS0034776 [T3]). Der Umfang der Sorgfaltspflicht bestimmt sich nach der Verkehrsübung (RS0011676 [T9], RS0011651 [T5]).

[25] Eine solche Nachforschungspflicht kann nach der Rechtsprechung (jenseits der Offenkundigkeit) etwa durch Grenzsteine ausgelöst werden (vgl RS0013873) oder sich aus der Lage, Geländeformation und Bewirtschaftung von Grundstücken (vgl RS0107329), Behauptungen Dritter (vgl RS0107843, RS0013488) oder einer unklaren Rechtslage (vgl RS0079884) ergeben.

[26] Dabei muss nicht der Liegenschaftserwerber seine Gutgläubigkeit, sondern vielmehr der Gegner die Schlechtgläubigkeit des Erwerbers beweisen (RS0034837). Ist dem außerbücherlich Berechtigten allerdings der Nachweis einer unklaren Situation gelungen, die einen Anlass für Nachforschungen darstellt, so trifft die Beweislast für die Durchführung der Recherchen und ihr Ergebnis den, der im Vertrauen auf den Grundbuchsstand erworben haben will (RS0034837 [T7]; vgl auch RS0013489, RS0034870).

[27] Ob Nachforschungspflichten verletzt wurden, lasst sich nur anhand der Umstände des Einzelfalls beurteilen und wirft daher in der Regel keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO auf (vgl RS0113777, RS0107329, RS0034870 [T2]).

[28] 3.2. Das Berufungsgericht setzte sich bereits sorgfältig mit den Argumenten des Klägers auseinander und hielt fest, dass sich hier der Grundbuchsstand mit der Erwartungshaltung des Beklagten gedeckt habe und er auch seiner Besichtigungspflicht nachgekommen sei. Der Umstand, dass nahezu mittig durch das angebotene Grundstück ein Graben (Bach) verlaufe, habe den Beklagten nicht misstrauisch machen müssen. Es sei keinesfalls zwingend, dass ein solcher eine Grundgrenze darstelle, dies umso mehr, wenn er nicht im Nahebereich einer (vermeintlichen) Grenze verlaufe sondern „irgendwo“, und unabhängig davon, ob er der einzige oder einer von mehreren Gräben sei und wie breit er sei. Auch dass der Waldaufseher ortsunkundig gewesen sei, sei hier irrelevant. Dieser sei vom Nebenintervenienten mit der Besichtigung betraut worden; dass und wieso der Beklagte Bedenken hätte haben müssen, lasse der Kläger offen. (Erkennbare) Grenzsteine habe es nirgendwo gegeben, und das Fehlen von solchen sei im Wald auch nicht ungewöhnlich. Selbst wenn der Beklagte bei der Begehung 264 Baumstrünke auf der strittigen Fläche wahrgenommen hätte oder wahrnehmen hätte können, wie vom Kläger behauptet, hätte er zwanglos davon ausgehen können, dass allfällige Baumfällungen auf seine Rechtsvorgänger zurückzuführen seien. Ebenso verhalte es sich mit Wartungsarbeiten am Forstweg. Schließlich habe auch der allgemeine Ausschluss der Gewährleistung für ein bestimmtes Flächenausmaß im Kaufvertrag nicht die Vermutung nahelegen müssen, dass rund 40 % des Grundstücks ersessen worden seien.

[29] 3.3. Soweit die Revision diese Argumente lediglich wiederholt, ohne auf die Begründung des Berufungsgerichts einzugehen, ist sie nicht gesetzmäßig ausgeführt (vgl RS0043605).

[30] Im Übrigen begründet es insbesondere keine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung, dass das Berufungsgericht einem ca in der Mitte eines Grundstücks verlaufenden Graben eine geringere Bedeutung zumaß als einem, der im Nahebereich einer strittigen Grenze liegt. Auch wenn der zuständige Waldaufseher über den Graben als „richtige“ Grenze Bescheid gewusst hätte, hatte der Beklagte nach den Feststellungen keinen Anlass, diesen beizuziehen oder die Kompetenz des vom Nebenintervenienten beauftragten Waldaufsehers (aus derselben Region) in Frage zu stellen. Vielmehr war auch der Nebenintervenient vom zuständigen Waldaufseher nie auf eine Abweichung der gelebten Grenze vom Grundbuchsstand hingewiesen worden.

[31] Warum der Beklagte und/oder der beauftragte Waldaufseher aus der bloßen Existenz von Baumstrünken auf Rechte Dritter hätten schließen müssen, lässt die Revision offen. Die Behauptung, dass diese Fällungen weit mehr als 30 Jahre zurücklägen, bestärkt vielmehr die Überlegung des Berufungsgerichts, dass der Beklagte sie seinen Rechtsvorgängern hätte zuordnen dürfen. Damit sind aber auch die insoweit behaupteten Verfahrensmängel und sekundären Feststellungsmängel nicht ersichtlich. Im Zeitraum von den Begehungen bis zum Grundbuchsantrag des Beklagten führte der Kläger unstrittig keine derartigen Forst- oder Straßenarbeiten durch, die dem Beklagten und dem beauftragten Waldaufseher auffallen und sie zu weiteren Fragen veranlassen hätten müssen.

[32] Damit zeigt die Revision aber weder eine erhebliche Rechtsfrage zum Anwendungsbereich des § 1500 ABGB noch eine Überschreitung des den Vorinstanzen bei der Bejahung der Voraussetzungen im Einzelfall zukommenden Beurteilungsspielraums auf.

[33] 4. Der Beklagte und der Nebenintervenient haben nicht auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen, sodass sie die Kosten ihrer Revisionsbeantwortungen selbst zu tragen haben (RS0035979, RS0035962).