Leitungsservitut trotz zugesagter Lastenfreiheit – OGH 4Ob153/25s

Sachverhalt

Der Verkäufer hatte beim Liegenschaftskauf ausdrücklich Lastenfreiheit zugesagt. Tatsächlich bestand eine außerbücherliche und nicht offenkundige Leitungsservitut. Sie betraf Abwasserleitungen für Schmutz- und Regenwasser von fünf benachbarten Wohneinheiten über die gesamte Grundstückslänge. Die Käufer traten vom Vertrag zurück und verlangten Ersatz aufgewendeter Kosten. [2] [3]

Nach den Feststellungen wollten die Käufer ausschließlich eine lastenfreie Liegenschaft erwerben und hätten bei Kenntnis der Servitut nicht gekauft. Im Kaufanbot und im Kaufvertrag hatten sie Bestand- und Lastenfreiheit verlangt und durch Rücktrittsrechte abgesichert. Das Berufungsgericht hielt den Rücktritt nach §§ 918, 921 ABGB und den vertraglichen Bestimmungen für berechtigt. [2] [3]

Der Verkäufer erhob außerordentliche Revision. Er wandte insbesondere Rechtsmissbrauch, fehlendes Verschulden sowie eine Verletzung der Schadensminderungspflicht ein. Letztere begründete er damit, dass die Käufer die Maklerprovision nicht gerichtlich von der Maklerin zurückgefordert hätten. [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH sah keine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung. Seine Ausführungen betreffen sowohl die Bindung der Revision an den festgestellten Sachverhalt als auch die Vertretbarkeit der Beurteilung von Verschulden, Mitverschulden und vertraglichem Kostenersatz. [3]

• Kein tragfähiger Schikaneeinwand: Weder eine Wertminderung von nur 9.100 EUR noch gestiegene Kreditzinsen als Rücktrittsmotiv waren festgestellt. Die Revision ging insoweit nicht vom festgestellten Sachverhalt aus. Für einen bloß unwesentlichen Mangel bestand keine Grundlage; die Geltendmachung nicht völlig unwesentlicher Mängel ist keine Schikane. [3]
• Eigenverschulden des Verkäufers: Ein Servitutsvertrag war spätestens 1976 geschlossen worden. Die Mutter des Verkäufers ging irrtümlich von einer Verbücherung aus. Die Annahme, der Verkäufer hätte die Last nicht ermitteln können, traf daher nicht zu. Sein Eigenverschulden bei der Zusicherung der Lastenfreiheit war jedenfalls vertretbar. [3]
• Zurechnung der Mutter nicht entscheidend: Wegen des vertretbar angenommenen Eigenverschuldens kam es nicht darauf an, ob dem Verkäufer das Verhalten seiner Mutter als Gehilfin beim Liegenschaftsverkauf nach § 1313a ABGB zuzurechnen war. [3]
• Kein erkennbares Mitverschulden der Käufer: Angesichts der ausdrücklichen Zusicherung der Lastenfreiheit bestanden keine Anhaltspunkte für Nachforschungspflichten. Aus Kanaldeckeln und in Plänen erkennbaren Leitungen mussten die Käufer nicht zwingend auf aufrechte, nicht verbücherte Rechte Dritter schließen. [3]
• Unmittelbarer Ersatz der Maklerprovision: Der Kaufvertrag sah bei Rückabwicklung eine Schad- und Klagloshaltung auch hinsichtlich der Maklerprovision vor. Die Auslegung als unmittelbarer Ersatzanspruch nach § 914 ABGB war nicht unvertretbar. Gründe für eine bloß subsidiäre Haftung oder eine notwendige vorherige Klage gegen die Maklerin zeigte die Revision nicht auf. [3]
• Keine klare Rückforderungslage: Die Käufer hatten ihre Provision vor Kenntnis der Servitut bezahlt; ein außergerichtlicher Rückforderungsversuch scheiterte. Eine Pflichtverletzung der Maklerin lag für sie nicht auf der Hand. Zudem bestritt der Verkäufer die Berechtigung des Rücktritts, sodass auch die Rechtslage nach § 7 Abs 2 MaklerG nicht klar war. [3]

Ergebnis

Die außerordentliche Revision wurde gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen. Damit blieb die Beurteilung des Berufungsgerichts bestehen, wonach der Rücktritt berechtigt war und die Käufer Ersatz aufgewendeter Kosten verlangen konnten. [1] [2]

Auch unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderung mussten die Käufer nicht zuerst gegen die Maklerin klagen. Wird ein risikobehafteter Rechtsweg wegen einer nicht unproblematischen Rechtslage nicht beschritten, liegt nach der vom OGH herangezogenen Rechtsprechung keine Verletzung der Schadensminderungspflicht vor. [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung verbindet die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen der außerordentlichen Revision mit Fragen des Rücktritts, des Verschuldens und der vertraglichen Übernahme von Maklerkosten. [1] [2] [3]

• § 508a Abs 2 und § 502 Abs 1 ZPO: Diese Bestimmungen bilden die Grundlage für die Zurückweisung der außerordentlichen Revision mangels der gesetzlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen. [1]
• §§ 918, 921 ABGB: Das Berufungsgericht stützte den berechtigten Rücktritt und den Kostenersatz neben den vertraglichen Bestimmungen auf diese Vorschriften. [2]
• § 914 ABGB: Nach dieser Bestimmung wurde die Schad- und Klagloshaltungsklausel als unmittelbarer Ersatzanspruch hinsichtlich der Maklerprovision ausgelegt. [3]
• § 1313a ABGB: Die mögliche Zurechnung der Mutter als Gehilfin blieb wegen des vertretbar angenommenen Eigenverschuldens des Verkäufers nicht entscheidungsrelevant. [3]
• § 3 Abs 4 und § 7 Abs 2 MaklerG: Diese Vorschriften wurden zur möglichen Rückforderung der Provision erörtert. Nach § 7 Abs 2 MaklerG entfällt der Provisionsanspruch nur, soweit die Nichtausführung aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen feststeht. Den Auftraggeber trifft die Beweislast für sein fehlendes Verschulden an der Vertragsaufhebung. [3]
• 4 Ob 146/20d: Der OGH verwies auf diese Entscheidung zur schuldhaft unrichtigen Zusicherung bereits bezahlter Aufschließungskosten und zum fehlenden Anlass für Nachforschungen bei ausdrücklichen Zusicherungen. [3]