Präsentationsrecht und Schutzpflichten des Vermieters – OGH 3Ob143/26i

Sachverhalt

Eine ehemalige Mieterin verlangte vom Vermieter Schadenersatz wegen der behaupteten Vereitelung ihres vertraglichen Präsentationsrechts. Der Streitwert betrug 48.225,08 EUR samt Anhang. Sie hatte zunächst vorgebracht, der Vermieter habe zwei von ihr präsentierte Mietinteressentinnen aus unsachlichen Gründen abgelehnt. Dadurch sei ihr eine angebotene Ablöse für das im Bestandobjekt verbliebene Inventar entgangen. [4] [6]

Das Erstgericht wies die Klage ohne Beweisverfahren wegen Unschlüssigkeit ab. Das Berufungsgericht bestätigte die Entscheidung und ließ die ordentliche Revision nicht zu. In ihrer außerordentlichen Revision verfolgte die Klägerin ihre ursprüngliche Argumentation nicht weiter. Sie berief sich vielmehr auf eine ebenfalls geltend gemachte Verletzung vertraglicher Schutz- und Sorgfaltspflichten. [2] [6]

Ausführungen des OGH

Der OGH sah keine erhebliche Rechtsfrage. Er prüfte sowohl die behauptete Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens als auch die Beurteilung der geltend gemachten Schutz- und Sorgfaltspflichten. [3] [6]

• Keine Überraschungsentscheidung: Das Erstgericht hatte das Vorbringen zu Schutz- und Sorgfaltspflichten nicht unter Verstoß gegen § 182a ZPO als unschlüssig beurteilt, sondern gänzlich unbehandelt gelassen. Der behauptete Mangel des Berufungsverfahrens lag nach Prüfung durch den OGH nicht vor. [6]
• Unberechtigt statt ergänzungsbedürftig: Das Berufungsgericht behandelte dieses Vorbringen inhaltlich. Es hielt es nicht wegen Unvollständigkeit für unschlüssig und erörterungsbedürftig, sondern für unberechtigt. Darin erkannte der OGH keine aufzugreifende Fehlbeurteilung. [6]
• Reichweite des Präsentationsrechts: Die vertragliche Annahmepflicht betraf einen von der Klägerin präsentierten Nachmieter und stand unter dem Vorbehalt bestimmter wesentlicher Gründe. Warum sie aufgrund von Schutzpflichten auch für einen von dritter Seite genannten Interessenten gelten sollte, legte die Klägerin nicht nachvollziehbar dar. [6]
• Benennung durch einen Dritten: Konkret ging es um einen Interessenten, den eine vom Vermieter unter anderem mit der Nachmietersuche beauftragte Person namhaft gemacht hatte. Die Klägerin konnte nicht nachvollziehbar begründen, weshalb die Annahmepflicht in dieser Konstellation sogar umso eher bestehen sollte. [6]

Ergebnis

Der OGH wies die außerordentliche Revision mit Beschluss vom 29. September 2026 gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurück. Die bestätigte Klageabweisung blieb damit bestehen. Die Entscheidung enthält keine allgemeine Aussage, dass vertragliche Schutzpflichten bei Präsentationsrechten stets ausgeschlossen wären. [1] [6]

Rechtsgrundlagen

Im Mittelpunkt standen die Zulässigkeit der außerordentlichen Revision und die behauptete Verletzung der gerichtlichen Erörterungspflicht. Die materiell-rechtliche Argumentation betraf die Reichweite des vereinbarten Präsentationsrechts und vertraglicher Schutz- und Sorgfaltspflichten. [1] [6]

• § 502 Abs 1 ZPO: Die Klägerin zeigte keine erhebliche Rechtsfrage auf, die eine Behandlung ihrer außerordentlichen Revision ermöglicht hätte. [1] [3]
• § 508a Abs 2 ZPO: Auf dieser Grundlage wurde die außerordentliche Revision mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen. [1]
• § 182a ZPO: Die Bestimmung war für die Rüge einer Überraschungsentscheidung relevant. Das Vorbringen zu den Schutzpflichten war erstinstanzlich jedoch unbehandelt geblieben und nicht unter Verstoß gegen diese Norm als unschlüssig beurteilt worden. [6]