Anwaltshaftung wegen eines nicht verbücherungsfähigen Baurechtsvertrags – OGH 2 Ob 99/26m

Sachverhalt

Der beklagte Rechtsanwalt empfahl der Klägerin als deren Rechtsberater zur langfristigen Absicherung der Nutzung einer angemieteten Liegenschaft den Abschluss eines Baurechtsvertrags mit der Vermieterin. Die Verbücherung dieses Vertrags scheiterte jedoch an § 5 Abs 2 Satz 1 Baurechtsgesetz. Bei Kenntnis der fehlenden Verbücherungsfähigkeit hätten die Parteien stattdessen einen verbücherungsfähigen Mietvertrag zu ansonsten gleichen Bedingungen abgeschlossen. [2] [3]

Nachdem ein Erwerber der Liegenschaft das ursprüngliche Bestandverhältnis beendet hatte, verlangte die Klägerin Ersatz für frustrierte Investitionen von 169.237 EUR sowie für den „Wert des Baurechts“ von 518.445,08 EUR und den „Barwert des Gebäudeanteils“ von 263.000 EUR. [3]

Das Berufungsgericht erkannte das Begehren auf Ersatz der frustrierten Investitionen dem Grunde nach als berechtigt, wies das Mehrbegehren aber ab. Es bejahte insoweit einen ersatzfähigen Vertrauensschaden, nicht jedoch einen Anspruch auf das Erfüllungsinteresse aus dem Baurechtsvertrag. [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH sah in der außerordentlichen Revision keine Rechtsfrage von der in § 502 Abs 1 ZPO geforderten Qualität. Die Beurteilung des Berufungsgerichts war nach den dargelegten Grundsätzen nicht korrekturbedürftig. [3] [3]

• Anwaltliche Pflichten: Nach § 9 RAO muss ein Rechtsanwalt die Rechte seiner Partei gewissenhaft vertreten. Ergänzend verpflichtet § 1009 ABGB den Gewalthaber, das übertragene Geschäft umsichtig und redlich zu besorgen. Daraus folgen insbesondere Warn-, Aufklärungs-, Informations- und Verhütungspflichten als Ausprägungen der Pflicht zur Wahrung der Mandanteninteressen. [3] [3]
• Schadensumfang: Eine fehlerhafte anwaltliche Beratung berechtigt grundsätzlich nur zum Ersatz des dadurch verursachten Schadens. Maßgeblich ist die Vermögensdifferenz, die bei pflichtgemäßer Beratung nicht eingetreten wäre. [3]
• Hypothetischer Verlauf: Bei ordnungsgemäßer Aufklärung über die fehlende Verbücherungsfähigkeit wäre kein Baurechtsvertrag, sondern ein Mietvertrag abgeschlossen worden. Die Klägerin hätte daher auch bei pflichtgemäßer Beratung kein Baurecht erworben, dessen Wert als Schaden ersetzt werden könnte. [3]
• Weitere Vermögensnachteile: Andere, durch den Beratungsfehler allenfalls verursachte Vermögensnachteile machte die Klägerin im Zusammenhang mit dem begehrten Wert des Baurechts und dem Barwert des Gebäudeertragsanteils nicht geltend. [3]
• Keine eigene Erfüllungspflicht: Die Revision legte nach Ansicht des OGH nicht nachvollziehbar dar, weshalb den beklagten Rechtsanwalt persönlich eine verletzte Erfüllungspflicht aus dem mit der Vermieterin abgeschlossenen, aber nicht verbücherungsfähigen Baurechtsvertrag treffen sollte. [3]

Ergebnis

Der OGH wies die außerordentliche Revision der Klägerin gemäß § 508a Abs 2 ZPO zurück, weil die Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO nicht vorlagen. Damit blieb es bei der berufungsgerichtlichen Beurteilung, wonach die frustrierten Investitionen dem Grunde nach ersatzfähig waren, nicht aber der geltend gemachte Wert des Baurechts und der weitere auf den Gebäudeanteil bezogene Betrag. [1] [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung verbindet die anwaltlichen Sorgfaltspflichten mit den allgemeinen Grundsätzen des schadenersatzrechtlichen Vermögensvergleichs und den Zulässigkeitsvoraussetzungen der außerordentlichen Revision. [3] [3]

• § 9 RAO: Pflicht des Rechtsanwalts zur gewissenhaften Vertretung der Rechte seiner Partei. [3] [3]
• § 1009 ABGB: Pflicht des Gewalthabers, das durch den Bevollmächtigungsvertrag aufgetragene Geschäft umsichtig und redlich zu besorgen. [3] [3]
• § 5 Abs 2 Satz 1 Baurechtsgesetz: Bestimmung, an der nach dem festgestellten Sachverhalt die Verbücherung des vorgeschlagenen Baurechtsvertrags scheiterte. [2] [3]
• § 502 Abs 1 ZPO: Voraussetzungen einer erheblichen Rechtsfrage für die Zulässigkeit der außerordentlichen Revision. [1] [3]
• § 508a Abs 2 ZPO: Rechtsgrundlage der Zurückweisung der außerordentlichen Revision mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO. [1] [3]