Wohnungskauf: Irrtum über die Elektroanlage – OGH 1Ob127/26x

Begründung:

[1] Die Parteien schlossen einen Kaufvertrag über eine als „neuwertig“ und „vollsaniert“ beworbene Eigentumswohnung der Klägerin um 630.000 EUR. Das von den Parteien unterzeichnete Kaufanbot enthielt einen Hinweis auf einen für die Wohnung vorliegenden „Elektroprüfbericht“. Mit dem Vorschlag der Klägerin, diesen Hinweis nicht in den Vertrag aufzunehmen, war die Beklagte nicht einverstanden. Letztlich erklärte sich die Klägerin bereit, einen Elektroprüfbericht nach Vertragsabschluss erstellen zu lassen. Im Vertrag wurde daher angemerkt, dass die Verkäuferin einen solchen Prüfbericht für die Wohnung in Auftrag geben und der Treuhänderin übermitteln wird. Der Kaufpreis war auf ein Treuhandkonto einer Rechtsanwältin und von dieser (unter anderem) nach Vorliegen des Elektroprüfberichts an die Klägerin zu zahlen. Die Parteien vereinbarten einen Ausschluss der Haftung für Sachmängel und hielten fest, „dass der vereinbarte Kaufpreis die von beiden Seiten akzeptierte Geschäftsgrundlage für dieses Rechtsgeschäft darstellt und von keinem der Vertragsteile wegen Irrtums […] angefochten werden kann“.

[2] Die Elektroanlage entsprach nicht dem Stand der Technik. Der von der Klägerin eingeholte Elektroprüfbericht wies auf eine Brandgefahr hin. Hätte die Beklagte dies gewusst, hätte sie die Wohnung nicht gekauft. Die Klägerin wäre nicht bereit gewesen, diese um weniger als 630.000 EUR zu verkaufen.

[3] Die Beklagte überwies 600.000 EUR auf das Treuhandkonto, weil ihr zum Zeitpunkt ihrer Zahlung noch kein Elektroprüfbericht übermittelt worden war. Die Klägerin forderte sie am 23. 8. 2022 auf, die restlichen 30.000 EUR binnen acht Tagen zu zahlen, sonst trete sie vom Vertrag zurück. Eine weitere Zahlung erfolgte nicht. Am 31. 8. 2022 – der Klägerin zugestellt am 1. 9. 2022 – erklärte die Beklagte ihrerseits, vom Vertrag zurückzutreten, weil der Elektroprüfbericht Mängel und eine Brandgefahr ausweise und ihr ein Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten sei. Eine Übergabe der Wohnung an die Beklagte erfolgte nicht. Die Klägerin verkaufte diese an einen Dritten.

[4] Die Klägerin und Widerbeklagte („Klägerin“) begehrt 71.019,02 EUR sA als Ersatz des ihr durch die behauptete Vertragsverletzung der Beklagten entstandenen Schadens. Sie sei wegen deren schuldhaften Verzugs mit der Zahlung eines Teils des Kaufpreises vom Vertrag zurückgetreten und selbst nicht vertragsbrüchig geworden. Die Vorlage des Elektroprüfberichts sei nur Bedingung für die Auszahlung des Kaufpreises durch die Treuhänderin gewesen. Ein positiver Elektroprüfbericht sei nicht zugesagt worden. Allfällige Mängel der Elektroinstallation seien behebbar und hätten die vorleistungspflichtige Beklagte nicht zur Zurückbehaltung eines Teils des Kaufpreises berechtigt. Diese habe den Zustand der Wohnung gekannt und sei aufgrund des vertraglichen Anfechtungsausschlusses nicht zur Irrtumsanfechtung berechtigt. Jedenfalls wäre sie aufgrund eines unwesentlichen Irrtums nur zur Vertragsanpassung berechtigt.

[5] Die Beklagte und Widerklägerin („Beklagte“) behauptet, selbst vom Vertrag zurückgetreten und nicht in Verzug geraten zu sein. Die Wohnung sei von der Klägerin zu Unrecht als neuwertig und generalsaniert beschrieben worden, obwohl die Elektroanlage entgegen der Zusicherung der Klägerin nicht dem Stand der Technik entsprochen habe und brandgefährlich gewesen sei. Aus diesem Grund sei sie einerseits vom Kaufvertrag zurückgetreten, weil ihr ein Festhalten an diesem unzumutbar gewesen wäre. Andererseits habe sie über den tatsächlichen Zustand der Elektroanlage geirrt. Hätte sie diesen gekannt, hätte sie die Wohnung nicht gekauft. Sie fechte den Kaufvertrag daher auch wegen Irrtums an. Der vertragliche Ausschluss der Irrtumsanfechtung betreffe nur die Kaufpreishöhe.

[6] Mit ihrer Widerklage begehrt sie den Ersatz des ihr durch das vertragswidrige Verhalten der Klägerin verursachten Schadens von 8.705,30 EUR sA.

[7] Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab und gab dem Widerklagebegehren statt.

[8] Dass im Angebot sowie im Kaufvertrag auf einen Elektroprüfbericht hingewiesen bzw dessen Vorlage zugesagt worden sei, habe die Beklagte als Zusicherung verstehen dürfen, dass die Elektroanlage dem Stand der Technik entspreche. Da dies tatsächlich nicht der Fall gewesen und der Beklagten ein Festhalten am Vertrag nicht zumutbar gewesen sei, sei diese wirksam vom Vertrag zurückgetreten und trotz Vorleistungspflicht nicht in Verzug mit der Kaufpreiszahlung geraten. Die Klägerin habe nicht vertragsgemäß geleistet und sei daher nicht wirksam vom Vertrag zurückgetreten. Da sie den Irrtum der Beklagten darüber veranlasst habe, dass die Elektroanlage dem Stand der Technik entspreche, sei diese auch zur Vertragsanfechtung berechtigt. Eine Vertragsanpassung scheide aus, weil die Klägerin die Wohnung nicht um weniger als 630.000 EUR verkauft hätte. Der vertragliche Ausschluss der Irrtumsanfechtung beziehe sich nur auf den Kaufpreis. Aufgrund der von der Klägerin selbst verschuldeten Vertragsaufhebung sei das Klagebegehren nicht, das Widerklagebegehren hingegen berechtigt.

[9] Das Berufungsgericht bestätigte die erstinstanzliche Entscheidung und ließ die ordentliche Revision hinsichtlich der Klage nicht und hinsichtlich der Widerklage nachträglich zu.

[10] Die Klägerin habe zugesagt, dass die Elektroanlage dem Stand der Technik entspreche, was nicht der Fall gewesen sei. Sie sei daher vertragsbrüchig und somit nicht zum Vertragsrücktritt wegen des Nichterlags eines Teils des Kaufpreises berechtigt. Die Beklagte sei wirksam vom Vertrag zurückgetreten, weil ihr ein Festhalten an diesem wegen der von der Elektroanlage ausgehenden Brandgefahr nicht zumutbar gewesen sei. Da sie von der Klägerin über deren Zustand in Irrtum geführt und sie die Wohnung bei Kenntnis der wahren Sachlage nicht gekauft hätte, sei sie auch zur Irrtumsanfechtung berechtigt. Die Klägerin könne diese nicht durch eine – in erster Instanz nicht behauptete – Bereitschaft zur Vertragsanpassung abwenden.

[11] Die dagegen erhobene – hinsichtlich der Klage außerordentliche und hinsichtlich der Widerklage ordentliche – Revision der Klägerin ist mangels Darlegung einer erheblichen Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig.

[12] 1. Das Berufungsgericht hat sich mit der Beweisrüge der Klägerin befasst und nachvollziehbare Überlegungen dazu angestellt (vgl RS0043150; RS0043371). Der behauptete zweitinstanzliche Verfahrensmangel liegt nicht vor. Bereits vom Berufungsgericht verneinte erstinstanzliche Verfahrensmängel können in dritter Instanz nicht mehr releviert werden (RS0042963).

[13] 2. Ob ein zur Anfechtung berechtigender Irrtum vorliegt, hängt vom Einzelfall ab (vgl RS0014910 [T8]). Nach den Feststellungen irrte die Beklagte darüber, dass die Elektroanlage der Wohnung nicht dem Stand der Technik entspricht. Soweit die Klägerin auf dem Standpunkt steht, dass die Beklagte nur über das Vorliegen eines Elektroprüfberichts (des entsprechenden Dokuments) geirrt habe, geht sie nicht vom festgestellten Sachverhalt aus.

[14] 3. Der Irrtum wurde von der Klägerin, die ihre Wohnung als „neuwertig“ und „generalsaniert“ bewarb, im Sinn des § 871 Abs 1 ABGB adäquat verursacht (vgl RS0016195). Die Vorinstanzen gingen vertretbar davon aus, dass die Beklagte die Erklärungen der Klägerin zum Elektroprüfbericht – auch die Zusage im Kaufvertrag, einen solchen (erst) erstellen zu lassen – als Zusicherung einer dem Stand der Technik entsprechenden Elektroanlage verstehen durfte.

[15] 4. Ein Irrtum ist wesentlich, wenn der Erklärende das Geschäft ohne ihn nicht abgeschlossen hätte. Er ist unwesentlich, wenn es beide Parteien mit anderem Inhalt abgeschlossen hätten (RS0082957). Dass nur eine Partei zu einem anderen Vertragsinhalt bereit gewesen wäre, reicht nicht aus (RS0082957 [T5]; RS0014770 [T8]). Da die Beklagte den Vertrag ohne Irrtum nicht geschlossen hätte, scheidet eine Vertragsanpassung schon aus diesem Grund aus. Im Übrigen legte das Berufungsgericht die Feststellung, dass die Klägerin nicht bereit gewesen wäre, die Wohnung um weniger als 630.000 EUR zu verkaufen, vertretbar (vgl RS0118891) dahin aus, dass auch sie den Vertrag zu keinen anderen Bedingungen geschlossen hätte. Davon, dass die irrig angenommene Sachlage nachträglich eingetreten wäre (8 Ob 91/22y = RS0012431 [T1]), weil die Klägerin die Beklagte so gestellt hätte, als wäre ihre Vorstellung zutreffend (vgl RS0014917; RS0016244), kann keine Rede sein. Dass die Klägerin eine vertragskonforme Elektroanlage „herbeiführen hätte können“, vermag am Anfechtungsrecht der Beklagten nichts zu ändern.

[16] 5. Aufgrund der berechtigten Irrtumsanfechtung der Beklagten wird der Kaufvertrag ex tunc aufgehoben. Dass sich der vertragliche Ausschluss des Anfechtungsrechts nur auf „den Kaufpreis“ bezog und der Irrtumsanfechtung der Beklagten daher nicht entgegen steht, zieht die Klägerin nicht mehr in Zweifel. Ob die Beklagte zu Recht gemäß § 918 ABGB vom Vertrag zurücktrat, weil ihr ein Festhalten an diesem wegen der fehlerhaften Elektroinstallation und einer davon ausgehenden Brandgefahr unzumutbar gewesen sei (vgl dazu RS0111147; RS0018286; 1 Ob 155/18b [Pkt 5.2 mwN]), muss nicht beurteilt werden. Auch auf die Frage der Vorleistungspflicht der Beklagten kommt es für die Irrtumsanfechtung nicht an.

[17] 6. Wer den Irrtum eines anderen rechtswidrig und schuldhaft verursacht, haftet diesem für das negative Vertragsinteresse (RS0014882 [T3]) und nutzlos gewordene Aufwendungen (RS0014882 [T4]). Da die Klägerin den Irrtum der Beklagten durch ihr vertragswidriges Verhalten herbeigeführt hat und ihr der Nachweis eines fehlenden Verschuldens nicht gelungen ist (§ 1298 ABGB), begegnet es keinen Bedenken, dass die Vorinstanzen der Widerklage stattgaben. Gegen die Höhe des zugesprochenen Betrags wendet sich die Klägerin nicht mehr.

[18] 7. Da die Elektroanlage entgegen der ausdrücklichen Zusage, nicht dem Stand der Technik entsprach, hat das Berufungsgericht einen wirksamen Vertragsrücktritt der Klägerin, die aufgrund des Angebots eines mangelhaften Kaufgegenstands vertragsbrüchig wurde, vertretbar verneint (vgl RS0016326). Die Leistungsstörung der Klägerin war keine Sanktion auf die Nichtleistung der Beklagten (RS0016326 [T4]).

[19] 8. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 50 ZPO. Die Beklagte wies auf die Unzulässigkeit der ordentlichen Revision (betreffend die Widerklage) hin (RS0112296). Die Beantwortung der außerordentlichen Revision (betreffend die Klage) wurde ihr nicht freigestellt, sodass die Revisionsbeantwortung insoweit gemäß § 508a Abs 2 Satz 2 ZPO nicht zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig ist. Für diese steht daher kein Kostenersatz zu (RS0043690 [T6, T7]). Der Beklagten sind nur Kosten auf Grundlage des Streitwerts der Widerklage zuzusprechen.