Wertsicherung im Wohnungsmietvertrag und vorvertragliche Indexbasis – OGH 10 Ob 14/26w

Sachverhalt

Die Klägerin war aufgrund eines am 28. 9. 2017 abgeschlossenen Mietvertrags von 1. 2. 2018 bis 31. 7. 2024 Mieterin einer Wohnung in einer bei Vertragsabschluss noch in Bau befindlichen Wohnhausanlage der Beklagten mit insgesamt 156 Wohnungen. [2]

Das Gebäude wurde im Rahmen der „Wiener Wohnbauinitiative 2011“ errichtet. Nach den Feststellungen waren mit diesem Modell Darlehen der Stadt Wien an Bauträger, Eigenmittel- und Mietzinsobergrenzen sowie bestimmte Qualitätskriterien verbunden; die Beschränkungen sollten für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses gelten. [2]

Der Mietvertrag enthielt unter der Überschrift „Mietentgelt, Zusammensetzung, Fälligkeit“ eine nicht im Einzelnen ausverhandelte Wertsicherungsklausel. Danach sollte der Hauptmietzins jährlich nach dem Verbraucherpreisindex 2010 oder einem gleichwertigen Nachfolgeindex angepasst werden; als Vergleichsbasis wurde der für September 2016 verlautbarte Index festgelegt. [2]

Ausführungen des OGH

Die Revision war nach Ansicht des OGH zur Klarstellung der Rechtslage zulässig und im Sinn des hilfsweise gestellten Aufhebungsantrags berechtigt. Maßgeblich war nicht nur die bisherige Beurteilung von Indexklauseln mit vorvertraglicher Ausgangsbasis, sondern auch die während des Rechtsmittelverfahrens eingetretene Änderung der materiellen Rechtslage. [3]

• Überraschende Klausel: Einen Verstoß gegen § 864a ABGB verneinte der OGH. Nach den Feststellungen waren der Klägerin die Mietpreisberechnung einschließlich der im Vertrag vorgesehenen Indexierung bereits vor Vertragsabschluss bekannt; damit fehlte es an dem für § 864a ABGB maßgeblichen Überrumpelungseffekt. [3]
• Inhaltskontrolle: Der OGH stellte die Wertsicherungsklausel an § 879 Abs 3 ABGB und § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Er verwies darauf, dass Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen unternehmerischer Vermieter grundsätzlich am Schutz vor überraschenden oder sachlich nicht gerechtfertigten Preiserhöhungen zu messen sind. [3]
• Indexausgangsbasis: Nach der im Entscheidungszeitpunkt zunächst maßgeblichen Rechtslage sah der OGH die Vereinbarung eines rund zwölf Monate vor Mietvertragsabschluss und rund 18 Monate vor Übergabe des Mietobjekts liegenden Bezugspunkts für die Wertsicherung grundsätzlich als für den Verbraucher gröblich benachteiligend im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB an. [3]
• Neue Rechtslage: Der OGH berücksichtigte im Revisionsverfahren die mit 1. 1. 2026 in Kraft getretene Bestimmung des § 879a ABGB. Danach ist bei Wertsicherungsvereinbarungen für Dauerschuldverhältnisse unter anderem zu prüfen, ob wegen einer Vielzahl gleichartiger Verträge eine parallel laufende Wertsicherung zweckmäßig ist; außerdem ist zu berücksichtigen, ob zwingende gesetzliche Vorgaben eine Berücksichtigung der bis zum Vertragsabschluss verstrichenen Zeit bei der Entgeltbemessung ausschlossen. [3]

Ergebnis

Der OGH gab der Revision Folge. Die Urteile der Vorinstanzen wurden aufgehoben, und die Rechtssache wurde zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückverwiesen. [1]

Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens wurden als weitere Verfahrenskosten behandelt. [1]

Rechtsgrundlagen

Zentrale Rechtsfragen betrafen die Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel in einem Wohnungsmietvertrag, die Anknüpfung an eine vor Vertragsabschluss liegende Indexzahl und die Anwendung der neuen gesetzlichen Kriterien des § 879a ABGB im anhängigen Rechtsmittelverfahren. [3]

• § 864a ABGB: Geltungskontrolle für ungewöhnliche, nachteilige und überraschende Bestimmungen in AGB oder Vertragsformblättern; im Anlassfall nach den Feststellungen nicht einschlägig. [3]
• § 879 Abs 3 ABGB: Inhaltskontrolle nicht individuell ausgehandelter Nebenbestimmungen; maßgeblich ist eine gröbliche Benachteiligung unter Berücksichtigung aller Umstände. [3]
• § 6 Abs 1 Z 5 KSchG: Konsumentenschutzrechtliche Vorgaben für Preisänderungsklauseln; vom OGH als Konkretisierung der Inhaltskontrolle bei Wertsicherungsklauseln herangezogen. [3]
• § 879a ABGB und § 1503 Abs 30 ABGB: Neue, mit 1. 1. 2026 in Kraft getretene Regelung für Wertsicherungsvereinbarungen in Dauerschuldverhältnissen und deren Übergangsrecht; laut OGH auch auf vor diesem Zeitpunkt geschlossene Verträge anzuwenden. [3]