Wertsicherung bei längerfristiger Wohnraummiete und § 6 Abs 2 Z 4 KSchG – OGH 1 Ob 87/25p

Sachverhalt

Die Rechtsvorgängerin der beklagten Vermieterin und die klagenden Mieter schlossen 2009 einen unbefristeten Wohnungsmietvertrag im Vollanwendungsbereich des MRG. Der monatliche Hauptmietzins wurde mit 739,59 EUR inklusive Umsatzsteuer und ohne Betriebskosten vereinbart. [2]

Das verwendete Vertragsformular sah eine Wertsicherung nach dem Verbraucherpreisindex 2005 vor. Ausgangsbasis war die bei Vertragsabschluss zuletzt veröffentlichte Indexzahl; Schwankungen bis einschließlich 5 % sollten unberücksichtigt bleiben. Bei Überschreiten der Schwelle sollte die erste außerhalb des Spielraums liegende Indexzahl für die Mietzinsanpassung und den neuen 5-%-Spielraum maßgeblich sein. [2]

Die Mieter zahlten bis einschließlich März 2024 insgesamt 16.760,82 EUR an Erhöhungsbeträgen. Sie verlangten deren Rückzahlung und die Feststellung der Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel. Sie beriefen sich insbesondere auf § 864a ABGB, § 879 Abs 3 ABGB sowie § 6 Abs 1 Z 5, Abs 2 Z 4 und Abs 3 KSchG. [2]

Ausführungen des OGH

Für den im Revisionsverfahren hervorgehobenen Einwand nach § 6 Abs 2 Z 4 KSchG war damit entscheidend, dass der Wohnungsmietvertrag ein längerfristiges Dauerschuldverhältnis darstellte. Die in dieser Bestimmung geregelte Zweimonatsfrist führte nach der vom OGH herangezogenen Rechtslage nicht zur Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel. [3]

• Zulässigkeit der Revision: Der OGH erachtete die außerordentliche Revision entgegen dem Ausspruch des Berufungsgerichts zur Klarstellung der Rechtslage als zulässig, inhaltlich jedoch als nicht berechtigt. [3]
• Frühere Rechtsprechung: Der OGH stellte dar, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG seit März 2023 in mehreren Verbandsverfahren auf Wertsicherungsklauseln in Bestandverträgen angewendet worden war. In späteren Entscheidungen wurde diese Frage teilweise offengelassen. [3]
• Dauerschuldverhältnisse: Unter Bezugnahme auf 10 Ob 15/25s hielt der OGH fest, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nach Normzweck und Entstehungsgeschichte nur Verträge erfasse, die vom Unternehmer innerhalb von zwei Monaten vollständig zu erfüllen sind. Auf längerfristige Dauerschuldverhältnisse wie Bestandverträge sei die Bestimmung demnach nicht anzuwenden. [3]
• ZIAG-Klarstellung: Das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz ergänzte § 6 Abs 2 Z 4 KSchG um eine Ausnahme für Dauerschuldverhältnisse, bei denen die Unternehmerleistung nicht innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss vollständig zu erbringen ist. Diese Änderung trat am 1. Jänner 2026 in Kraft und ist gemäß § 41a Abs 41 KSchG auch auf zuvor abgeschlossene Verträge anzuwenden. [3]
• Authentische Interpretation: Der OGH wertete die Gesetzesänderung im Ergebnis als authentische Interpretation im Sinn des § 8 Satz 1 ABGB. Sie soll die Rechtslage auch für bereits bestehende Dauerschuldverhältnisse klären und erfasst mangels abweichender Anordnung alle noch nicht rechtskräftig entschiedenen Streitfälle, einschließlich bereits anhängiger Rechtsmittelverfahren. [3]

Ergebnis

Die Klageabweisung durch das Berufungsgericht blieb damit bestehen. Der OGH verneinte jedenfalls eine Unwirksamkeit der Klausel aufgrund von § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, weil diese Bestimmung auf das längerfristige Mietverhältnis nicht anzuwenden war. [1] [3]

• Revision: Der außerordentlichen Revision der klagenden Parteien wurde nicht Folge gegeben. [1]
• Kosten: Die klagenden Parteien wurden zum Ersatz der mit 1.863,53 EUR bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen verpflichtet; darin waren 310,59 EUR Umsatzsteuer enthalten. [1]

Rechtsgrundlagen

Der Mietvertrag unterlag nach den Feststellungen dem Vollanwendungsbereich des MRG. Im vorliegenden Auszug steht jedoch die konsumentenschutzrechtliche Beurteilung nach § 6 Abs 2 Z 4 KSchG im Mittelpunkt. [2] [3]

• § 6 Abs 2 Z 4 KSchG: Kontrolle nicht im Einzelnen ausgehandelter Entgelterhöhungsklauseln innerhalb von zwei Monaten; nach der dargestellten Klarstellung keine Anwendung auf entsprechend längerfristige Dauerschuldverhältnisse. [3]
• § 41a Abs 41 KSchG: Übergangsbestimmung zur Anwendung der Neuregelung auch auf vor dem 1. Jänner 2026 geschlossene Verträge. [3]
• § 8 ABGB: Grundlage für die vom OGH angenommene authentische Interpretation und deren Berücksichtigung in noch nicht rechtskräftig entschiedenen Verfahren. [3]
• ZIAG, BGBl I 2025/110: Zivilrechtliches Indexierungs-Anpassungsgesetz zur Klarstellung des Anwendungsbereichs von § 6 Abs 2 Z 4 KSchG. [3]
• Weitere geltend gemachte Normen: Die Mieter stützten ihre Klage außerdem auf § 864a und § 879 Abs 3 ABGB sowie § 6 Abs 1 Z 5 und Abs 3 KSchG. Der bereitgestellte Volltextauszug enthält die abschließenden Ausführungen des OGH zu diesen Einwänden nicht vollständig. [2]