Wertsicherungsklausel im Mietvertrag und neuer § 879a ABGB – OGH 1 Ob 37/26m

Sachverhalt

Die Klägerin mietete aufgrund eines am 22. 6. 2017 abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrags seit Februar 2018 eine Wohnung in einer bei Vertragsabschluss noch im Bau befindlichen Wohnhausanlage der Beklagten mit insgesamt 156 Wohnungen. [2] [1] [2]

Das Gebäude wurde im Rahmen der „Wiener Wohnbauinitiative 2011“ errichtet. Nach dem RIS-Auszug war diese Initiative als besondere Variante des frei finanzierten Wohnbaus ausgestaltet und mit Darlehen der Stadt Wien an Bauträger sowie Vorgaben zu Eigenmitteln, Mietzinsobergrenzen und Qualitätskriterien verbunden. [1]

Der Klägerin waren nach den Feststellungen bereits vor Abfassung des schriftlichen Mietvertrags alle wesentlichen Parameter der Mietpreisbildung einschließlich der Art der Indexierung bekannt. Der Mietvertrag enthielt unter der Überschrift „Mietentgelt, Zusammensetzung, Fälligkeit“ eine nicht im Einzelnen ausverhandelte Wertsicherungsklausel, die jährlich auf den Verbraucherpreisindex 2010 oder einen gleichwertigen Ersatzindex abstellt und den für September verlautbarten Index dem für September 2016 verlautbarten Index gegenüberstellt. [1]

Ausführungen des OGH

Die Revision war nach Ansicht des OGH zur Klarstellung der Rechtslage zulässig und im Sinn des subsidiären Aufhebungsantrags berechtigt. [3]

• § 864a ABGB: Der OGH verneinte einen Verstoß gegen § 864a ABGB. Maßgeblich war, dass der Klägerin nach den Feststellungen die Mietpreisberechnung einschließlich der vorgesehenen Indexierung bereits vor Vertragsabschluss bekannt war; ein Überrumpelungseffekt schied daher aus. [3] [1]
• Inhaltskontrolle: Zu § 879 Abs 3 ABGB führte der OGH aus, dass gröbliche Benachteiligung anhand eines beweglichen Systems zu prüfen ist. Dabei sind objektive Äquivalenzstörung und verdünnte Willensfreiheit zu berücksichtigen; als Leitbild dient das dispositive Recht als ausgewogener Interessenausgleich. [1]
• Verbraucher-Mietvertrag: Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen unternehmerischer Vermieter sind nach dem OGH auch an § 6 Abs 1 Z 5 KSchG zu messen. Diese Bestimmung konkretisiert § 879 Abs 3 ABGB und dient dem Schutz vor überraschenden sowie sachlich nicht gerechtfertigten Preiserhöhungen. [1]
• Wertsicherung: Der OGH hält fest, dass Wertsicherungsklauseln grundsätzlich durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt sein können, das Entgelt insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und das Äquivalenzverhältnis zu wahren. [1]
• Indexstichtag vor Vertragsabschluss: Nach der im Entscheidungszeitpunkt maßgeblichen Rechtslage konnte eine Wertsicherung bedenklich sein, wenn in maßgeblichem Umfang Umstände aus der Zeit vor Abschluss des Mietvertrags preissteigernd einfließen. Der OGH stimmte dem Berufungsgericht grundsätzlich zu, dass ein rund neun Monate vor Vertragsabschluss und rund 18 Monate vor Übergabe liegender Bezugspunkt nach dieser Rechtslage als gröblich benachteiligend anzusehen war. [1]
• § 879a ABGB: Der OGH berücksichtigte jedoch die zwischenzeitig eingetretene Rechtsänderung durch § 879a ABGB mit 1. 1. 2026. Danach ist bei Wertsicherungsvereinbarungen für Dauerschuldverhältnisse unter anderem zu berücksichtigen, ob wegen einer Vielzahl gleichartiger Verträge eine parallel laufende Wertsicherung zweckmäßig ist; bei zwingenden gesetzlichen Vorgaben zur Entgeltbemessung soll jedenfalls keine gröbliche Benachteiligung angenommen werden. [1] [3]

Ergebnis

Der OGH gab der Revision Folge. Die Urteile der Vorinstanzen wurden aufgehoben; die Rechtssache wurde zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückverwiesen. [1] [1]

Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens wurden als weitere Verfahrenskosten behandelt. [1]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung betrifft die AGB- und Inhaltskontrolle einer mietvertraglichen Wertsicherungsklausel, insbesondere die Bedeutung eines vor dem Vertragsabschluss liegenden Indexstichtags und die nachträgliche Rechtsänderung durch § 879a ABGB. [1] [3]

• § 864a ABGB: Geltungskontrolle ungewöhnlicher, nachteiliger Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern. [1]
• § 879 Abs 3 ABGB: Inhaltskontrolle nicht die Hauptleistung betreffender Vertragsbestimmungen bei gröblicher Benachteiligung. [1]
• § 6 Abs 1 Z 5 KSchG: Kontrolle von Entgeltänderungsklauseln im Verbrauchergeschäft; im Auszug als Konkretisierung des § 879 Abs 3 ABGB bei Wertsicherungsklauseln herangezogen. [1]
• § 879a ABGB: Neue Regelung für Wertsicherungsvereinbarungen bei Dauerschuldverhältnissen; nach dem RIS-Auszug seit 1. 1. 2026 für die Beurteilung vorvertraglicher Indexbezugspunkte relevant. [1]
• § 1503 Abs 30 ABGB: Übergangsbestimmung zu § 879a ABGB; der im bereitgestellten Auszug enthaltene Text bricht bei der Wiedergabe dieser Bestimmung ab. [1]