Wertsicherung im Wohnungsmietvertrag und vorverlagerter Indexstichtag – OGH 3 Ob 20/26a

Sachverhalt

Gegenstand der Entscheidung war ein Streit über die Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel in einem Wohnungsmietvertrag. Der Kläger hatte die indexierten Mietzinse bezahlt und begehrte später Rückzahlung der aus der Wertsicherung abgeleiteten Beträge sowie die Feststellung der Unwirksamkeit der Klausel. [2] [1]

Der Kläger argumentierte, der vor Mietbeginn liegende Ausgangsindex sei nachteilig und ungewöhnlich sowie gröblich benachteiligend. Die Beklagte bestritt Verstöße gegen § 864a ABGB, § 879 Abs 3 ABGB und § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und erhob zudem einen Verjährungseinwand. [1]

• Mietverhältnis: Der Kläger war seit 1. Februar 2018 Hauptmieter einer Wohnung in einer bei Vertragsabschluss noch in Bau befindlichen Wohnhausanlage der Beklagten mit 156 Wohnungen; der unbefristete Mietvertrag wurde am 28. Juni 2017 abgeschlossen. [2] [1]
• Wohnbauinitiative: Das Gebäude wurde im Rahmen der „Wiener Wohnbauinitiative 2011“ errichtet. Nach dem RIS-Auszug waren die Darlehensbedingungen an Eigenmittel- und Mietzinsobergrenzen sowie Qualitätskriterien geknüpft; die Beschränkungen sollten für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses gelten. [1]
• Wertsicherung: Der Mietvertrag enthielt unter der Überschrift „Mietentgelt, Zusammensetzung, Fälligkeit“ eine nicht im Einzelnen ausverhandelte Wertsicherungsklausel. Danach sollte der Hauptmietzins jährlich nach dem Verbraucherpreisindex 2010 oder einem gleichwertigen Folgeindex angepasst werden; als Vergleichsmonat war September 2016 vorgesehen. [1]

Ausführungen des OGH

Im Zentrum der rechtlichen Beurteilung standen die AGB-rechtliche Geltungskontrolle, die Inhaltskontrolle von Wertsicherungsklauseln in Verbraucherverträgen und die neue Regelung des § 879a ABGB. Der OGH traf auf Basis des vorliegenden Auszugs keine endgültige Sachentscheidung über die Rückforderung, sondern hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf. [3] [1]

• Zulässigkeit der Revision: Der OGH hielt die Revision zur Klarstellung der Rechtslage für zulässig und im Sinn des subsidiären Aufhebungsantrags für berechtigt. [3] [1]
• Überraschende Klausel: Zu § 864a ABGB führte der OGH aus, dass die Geltungskontrolle nach dieser Bestimmung nachteilige, überraschende und ungewöhnliche Klauseln erfasst. Ein Verstoß scheide hier schon deshalb aus, weil dem Kläger nach den Feststellungen die Mietpreisberechnung einschließlich der vorgesehenen Indexierung bereits vor Vertragsabschluss bekannt war. [1]
• Wertsicherung und Äquivalenz: Der OGH hielt fest, dass Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen unternehmerischer Vermieter an § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und § 879 Abs 3 ABGB zu messen sind. Eine Indexbindung könne grundsätzlich durch das legitime Bedürfnis gerechtfertigt sein, bei längeren Vertragslaufzeiten das Entgelt an die Geldentwertung anzupassen und das Äquivalenzverhältnis zu wahren. [1]
• Vorverlagerter Indexstichtag: Nach den Ausführungen des OGH kann eine Wertsicherung bedenklich sein, wenn in maßgeblichem Umfang Umstände aus der Zeit vor Vertragsabschluss preissteigernd einfließen. Der OGH stimmte dem Berufungsgericht grundsätzlich darin zu, dass ein rund neun Monate vor Vertragsabschluss und rund 18 Monate vor Übergabe liegender Bezugspunkt an sich als für den Verbraucher gröblich benachteiligend anzusehen ist. [1]
• § 879a ABGB: Der OGH berücksichtigte die mit 1. Jänner 2026 eingetretene Änderung der Rechtslage durch § 879a ABGB. Danach ist bei Wertsicherungsvereinbarungen für Dauerschuldverhältnisse neben dem zeitlichen Abstand auch zu berücksichtigen, ob wegen einer Vielzahl gleichartiger Verträge eine parallel laufende Wertsicherung zweckmäßig ist. [1]
• Übergangsrecht: Nach dem im RIS-Auszug wiedergegebenen Übergangsrecht ist § 879a ABGB auch auf vor dem 1. Jänner 2026 geschlossene Verträge anzuwenden. Der OGH verwies darauf, dass die Anwendbarkeit in bereits eingeleiteten Gerichtsverfahren nach dem verfügbaren Auszug nicht ausgeschlossen wurde. [1]

Ergebnis

Der OGH entschied mit Beschluss. Eine abschließende Stattgebung oder Abweisung des Zahlungs- und Feststellungsbegehrens erfolgte nicht; das Verfahren muss nach der Aufhebung vor dem Erstgericht ergänzt und neuerlich entschieden werden. [1] [1]

• Aufhebung: Der Revision wurde Folge gegeben; die Urteile der Vorinstanzen wurden aufgehoben. [1] [1]
• Zurückverweisung: Die Rechtssache wurde zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückverwiesen. [1] [1]
• Kosten: Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens wurden als weitere Verfahrenskosten bestimmt. [1] [1]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung verweist auf zentrale Normen des allgemeinen Zivilrechts, des Konsumentenschutzrechts und des Übergangsrechts. Maßgeblich war nach dem verfügbaren RIS-Auszug insbesondere das Zusammenspiel zwischen allgemeiner Klauselkontrolle und der neuen Sonderregelung für Wertsicherungsvereinbarungen. [1]

• § 864a ABGB: Geltungskontrolle ungewöhnlicher und nachteiliger Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern. [1]
• § 879 Abs 3 ABGB: Inhaltskontrolle nicht die Hauptleistungen festlegender Vertragsbestimmungen in AGB oder Vertragsformblättern bei gröblicher Benachteiligung. [1]
• § 6 Abs 1 Z 5 KSchG: Verbraucherschutzrechtliche Kontrolle von Entgeltänderungsklauseln; nach dem OGH konkretisiert diese Bestimmung § 879 Abs 3 ABGB. [1]
• § 879a ABGB: Spezielle Beurteilungskriterien für Wertsicherungsvereinbarungen in Dauerschuldverhältnissen, insbesondere bei Bezugnahme auf eine vor Vertragsabschluss liegende Indexzahl und bei einer Vielzahl gleichartiger Verträge. [1]
• § 1503 Abs 30 ABGB: Übergangsbestimmung zum Inkrafttreten des § 879a ABGB mit 1. Jänner 2026 und dessen Anwendbarkeit auf zuvor geschlossene Verträge. [1]