Hausverwalterhaftung: Erkundigung und künftige Schäden – 9Ob36/26y

Begründung:

[1] Die Klägerinnen sind Miteigentümerinnen einer Liegenschaft. Der Beklagte war bis 2018 als Hausverwalter für sie tätig.

[2] Die Klägerinnen begehren die Feststellung, dass der Beklagte ihnen für sämtliche Schäden aus dem Abschluss zweier konkreter Mietverträge hafte. Er habe es schuldhaft unterlassen, in diesen eine Vereinbarung vorzusehen, nach der der Hauptmietzins nach Ablauf einer Förderung nach dem WWFSG auf den angemessenen Mietzins angehoben werden könne. Das führe dazu, dass die jeweiligen Mieter die dessen ungeachtet angehobenen Mietzinse innerhalb der dreißigjährigen Verjährungsfrist bereicherungsrechtlich zurückfordern könnten. Weil noch keine Forderungen gestellt worden seien, sei ihnen keine Leistungsklage möglich.

[3] Der Beklagte bestreitet. Die Gefahr einer Rückforderung bestehe nicht mehr, weil ein solcher Anspruch nach § 16 Abs 8 MRG nach drei Jahren präkludiert sei. Außerdem seien auch die Schadenersatzansprüche der Klägerinnen ihm gegenüber verjährt. Bei Übernahme durch die nunmehrige Hausverwaltung seien die Verträge geprüft worden, zumindest habe ab diesem Zeitpunkt eine Erkundigungsobliegenheit bestanden.

[4] Das Erstgericht gab der Klage statt.

[5] Das Berufungsgericht gab der Berufung des Beklagten gegen diese Entscheidung nicht Folge.

[6] Die Revision wurde vom Berufungsgericht nachträglich über Antrag des Beklagten mit der Begründung zugelassen, dass zu den Prüfpflichten des Hausverwalters anlässlich der Verwaltungsübernahme keine Rechtsprechung bestehe.

[7] Die gegen diese Entscheidung gerichtete Revision des Beklagten ist entgegen dem – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) – Ausspruch des Berufungsgerichts mangels einer erheblichen Rechtsfrage nicht zulässig.

[8] 1. Gemäß § 1489 Satz 1 ABGB ist jede Entschädigungsklage in drei Jahren von der Zeit an verjährt, zu welcher der Schaden und die Person des Beschädigers dem Beschädigten bekannt wurde. Kennenmüssen reicht daher grundsätzlich nicht aus (RS0034366 [T3, T6]). In gewissem Umfang wird aber eine Erkundigungsobliegenheit angenommen (RS0034686 [T12]), wenn der Geschädigte die für die erfolgversprechende Anspruchsverfolgung notwendigen Voraussetzungen ohne nennenswerte Mühe in Erfahrung bringen kann (RS0034524 [T21]; RS0034366 [T20]). Diese Erkundigungspflicht darf aber nicht überspannt werden (RS0034327). Sie setzt regelmäßig deutliche Anhaltspunkte für einen Schadenseintritt voraus. Es bedarf konkreter Verdachtsmomente, aus denen der Anspruchsberechtigte schließen kann, dass Verhaltenspflichten nicht eingehalten wurden (RS0034327 [T21, T42]). Welche Erkundigungsmaßnahmen dem Geschädigten zumutbar sind, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (RS0034327 [T20]).

[9] 2. Aus den Feststellungen ergibt sich nicht, dass bei Übernahme der Verwaltung durch die neue Hausverwaltung Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des Beklagten vorlagen. Anderes wird auch in der Revision nicht behauptet. Damit lagen aber weder für die Klägerinnen noch für die neue Hausverwaltung Umstände vor, die eine Erkundigungsobliegenheit hätten begründen können.

[10] Die Revision argumentiert ausschließlich damit, dass die neue Hausverwaltung die Förderdaten aus den Mietverträgen notierte, um eine rechtzeitige Anhebung der Mietzinse vornehmen zu können. Dabei hätte der Hausverwaltung auffallen müssen, dass eine Erhöhung aufgrund der Formulierung der Verträge ausgeschlossen sei.

[11] Dabei verwechselt sie die Frage, ob Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung erkannt wurden, denen nicht nachgegangen wurde, mit der, ob solche Anhaltspunkte allenfalls aufgrund einer Nachlässigkeit der neuen Hausverwaltung übersehen wurden. Nur ersteres kann eine Erkundigungsobliegenheit auslösen. Zweiteres stellt möglicherweise eine Pflichtverletzung aus dem Verwaltervertrag dar, ist aber nicht geeignet, die Verjährungsfrist gegenüber dem Schädiger in Gang zu setzen.

[12] 3. Das Interesse des Geschädigten im Sinne des § 228 ZPO an der Feststellung der Haftung des Schädigers für künftige Schäden ist nach der Rechtsprechung schon dann gegeben, wenn weitere Schäden aus dem im Feststellungsbegehren bezeichneten Ereignis nicht ausgeschlossen werden können (vgl RS0039018 [T6, T28]).

[13] 4. Die Klägerinnen begründen ihr Feststellungsinteresse damit, dass sie aufgrund des rechtswidrigen und schuldhaften Verhaltens des Beklagten dem Risiko ausgesetzt sind, von einem Dritten bereicherungsrechtlich in Anspruch genommen zu werden.

[14] Im Hinblick auf die bereits erfolgreich durchgesetzten Rückforderungsansprüche eines Mieters ist eine mögliche Inanspruchnahme der Klägerinnen auch durch die beiden weiteren, von der Erhöhung betroffenen Mieter nicht von vornherein zu verneinen. Im vorliegenden Verfahren kann aber die Berechtigung eines solchen Anspruchs der nicht am Verfahren beteiligten Mieter nicht abschließend geklärt werden und ist das auch nicht die Aufgabe dieses Verfahrens. Zu prüfen ist vielmehr nur, ob ein Schaden der Klägerinnen aus einer solchen Inanspruchnahme ausgeschlossen werden kann.

[15] Berücksichtigt man, dass der Beklagte selbst in seinem Zulassungsantrag davon ausgeht, dass zur möglichen Verjährung (Präklusion) der Rückforderungsansprüche der Mieter keine ausreichende Rechtsprechung besteht, von einer Verjährung daher nicht ohne weiteres ausgegangen werden kann und eine Entscheidung über die Verjährung im vorliegenden Verfahren für die Mieter nicht bindend wäre, ist die Rechtsauffassung der Vorinstanzen, dass ein rechtliches Interesse der Klägerinnen an der Feststellung der Haftung des Beklagten für mögliche zukünftige Schäden aus seinem rechtswidrig schuldhaften Handeln besteht, nicht korrekturbedürftig, ohne dass zur Verjährungsfrage inhaltlich Stellung genommen werden muss.

[16] 5. Insgesamt gelingt es dem Beklagten daher nicht, das Vorliegen einer Rechtsfrage von über den Einzelfall hinausgehender Bedeutung im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO aufzuzeigen. Die Revision des Beklagten ist daher zurückzuweisen. Einer weiteren Begründung bedarf diese Zurückweisung nicht (§ 510 Abs 3 Satz 3 ZPO).

[17] 6. Die Kostenentscheidung gründet auf §§ 41, 50 ZPO. Die Klägerinnen haben auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen.