Mietzinserlag bei unklarer Zahlstelle – OGH 9Ob135/25f

Begründung:

[1] Die Erlegerin erlegte 2.315,31 EUR (Mietzins für September 2025) und beantragte die Annahme des Erlags, ohne Bedingungen für dessen Ausfolgung zu nennen. Sie sei die Mieterin einer Wohnung. Die Ersterlagsgegnerin sei die Vermieterin, die Zweiterlagsgegnerin die von der Ersterlagsgegnerin – jedenfalls zunächst – beauftragte und bevollmächtigte Hausverwalterin. Der Mietvertrag vom 13. 11. 2023 sehe vor, dass der Mietzins auf ein Konto der Zweiterlagsgegnerin zu entrichten sei. Mit Schreiben vom 20. 5. 2025 habe ihr ein Gesellschafter und selbständig vertretungsbefugter Geschäftsführer der Ersterlagsgegnerin mitgeteilt, dass die Ersterlagsgegnerin den Vertrag mit der Zweiterlagsgegnerin gekündigt habe und der Mietzins ab 1. 6. 2025 auf ein neu eröffnetes Konto zu entrichten sei, das auf ihn persönlich und die Ersterlagsgegnerin laute. Die Zweiterlagsgegnerin habe mit (anwaltlichem) Schreiben vom selben Tag entgegnet, dass die Kündigung des Vertrags mit der Zweiterlagsgegnerin unwirksam sei, weil ihr die zweite Gesellschafterin und selbständig vertretungsbefugte Geschäftsführerin der Ersterlagsgegnerin widersprochen habe, und eine Mietzinszahlung auf das neu eröffnete Konto unter Umständen nicht schuldbefreiend sei. Der Gesellschafterstreit sei ein wichtiger Grund für die gerichtliche Hinterlegung des Mietzinses.

[2] Das Erstgericht nahm den Erlag zu Gunsten beider Erlagsgegnerinnen an. Es sprach aus, dass der Erlag nur über Antrag der Erlegerin zu ihren Gunsten mit Zustimmung aller Erlagsgegnerinnen, über schriftlichen einverständlichen Antrag aller Erlagsgegnerinnen oder aufgrund einer auf Ausfolgung lautenden rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung ausgefolgt werde.

[3] Das Rekursgericht gab einem Rekurs der Ersterlagsgegnerin nicht Folge. Zwar sei – nach dem maßgeblichen Vorbringen der Erlegerin – nur die Ersterlagsgegnerin Vermieterin und Gläubigerin der Mietzinsforderung. Allerdings gehöre die Mietzinseinhebung zu den Aufgaben einer Hausverwalterin. Über eine bloße Einziehungsermächtigung hinaus sei insofern auch eine Inkassozession denkbar. Selbst wenn die Zweiterlagsgegnerin als bloße Zahlstelle fungiere, bestehe eine einer Gläubigermehrheit vergleichbare Situation, weil der Erlegerin zwei mögliche Zahlungsempfängerinnen auf Vermieterseite gegenüberstünden.

[4] Das Rekursgericht ließ den Revisionsrekurs zu den Fragen zu, ob der Mieter den Mietzins gerichtlich hinterlegen könne, wenn er sowohl vom Vermieter als auch vom Verwalter zur Zahlung des Mietzinses auf verschiedene Konten aufgefordert werde, und wer in einem solchen Fall als Erlagsgegner in Betracht komme.

[5] Gegen den Beschluss des Rekursgerichts richtet sich der Revisionsrekurs der Ersterlagsgegnerin mit dem Abänderungsantrag, den Erlagsantrag abzuweisen, und hilfsweise mit einem Aufhebungsantrag.

[6] Die Erlegerin und die Zweiterlagsgegnerin beantragen in ihren Revisionsrekursbeantwortungen, den Revisionsrekurs zurückzuweisen und hilfsweise, ihm nicht Folge zu geben.

[7] Der Revisionsrekurs ist zur Klarstellung zulässig und auch teilweise berechtigt.

[8] 1. Die Rechtsmittellegitimation und Beschwer eines Erlagsgegners ist nach herrschender Rechtsprechung zu § 1425 ABGB zu bejahen, wenn seine materielle Rechtsstellung beeinträchtigt wird. Davon geht die Rechtsprechung aus, wenn der Erlag zugunsten mehrerer Erlagsgegner angenommen wurde (RS0110882; RS0110881 [T3]; RS0033727 [T3, T4]). Aufgrund der Annahme des Erlags auch zu Gunsten der Zweiterlagsgegnerin ist die Ersterlagsgegnerin daher jedenfalls rechtsmittellegitimiert.

[9] 2. Nach § 68 Abs 1 AußStrG steht bei der Bekämpfung eines – hier vorliegenden – Beschlusses über die Sache „jeder anderen aktenkundigen Partei“ die Erstattung einer Revisionsrekursbeantwortung frei. Für eine teleologische Reduktion dieses eindeutigen Gesetzeswortlauts in dem Sinn, dass eine Rechtsmittelgegenschrift nur bei einem Eingriff in die materielle Rechtsstellung durch Stattgebung des Revisionsrekursantrags zulässig wäre, fehlen Anhaltspunkte. Der gegenteiligen Entscheidung 1 Ob 145/14a schließt sich der Senat daher nicht an.

[10] 3. Die gerichtliche Hinterlegung setzt nach § 1425 ABGB voraus, dass eine Schuld deswegen, weil der Gläubiger unbekannt, abwesend oder mit dem Angebotenen unzufrieden ist, oder aus anderen wichtigen Gründen nicht erfüllt werden kann.

[11] 4. Das Erlagsgericht hat auf Grundlage des Erlagsantrags zu prüfen, ob der angegebene Grund zur Hinterlegung im Sinn des § 1425 ABGB an sich taugt. Es hat aber nicht zu prüfen, ob der angeführte Grund tatsächlich gegeben ist (RS0112198 [T20]; Stabentheiner/Kolbitsch-Franz in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.06 § 1425 Rz 26). Dem Erlagsgericht obliegt also nur eine Schlüssigkeitsprüfung (RS0112198 [T3]). Die Schlüssigkeit ist grundsätzlich aufgrund der Behauptungen des Erlegers zu prüfen. Der Erleger muss plausibel machen, welcher Anspruch den Erlagsgegnern auf den Erlagsbetrag zusteht und warum etwa die Sach- oder Rechtslage für ihn unklar ist (RS0118340 [T9]). Nur in diesem Rahmen ist der Annahmebeschluss im Rechtsmittelverfahren überprüfbar (RS0112198 [T4, T12]).

[12] 5. Das Auftreten mehrerer Forderungsprätendenten kann zwar einen rechtlichen Grund zum Gerichtserlag iSd § 1425 ABGB bilden (RS0033610). Prätendent kann aber nur derjenige sein, der die „gleiche“ Forderung für sich geltend macht. Von mehreren Forderungsprätendenten kann daher nur gesprochen werden, wenn fraglich ist, wem von mehreren Personen, die die Gläubigerstellung beanspruchen, eine bestimmte existierende Forderung zusteht (RS0118340; Reischauer in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1425 Rz 83; Heidinger in Schwimann/Kodek, ABGB4 § 1425 ABGB Rz 13; Koziol/Spitzer in KBB7 § 1425 ABGB Rz 8). Da die Zweiterlagsgegnerin als Hausverwalterin nicht Gläubigerin der Mietzinsforderung ist und die Erlegerin auch nicht die vom Rekursgericht ins Treffen geführte (Inkasso-)Zession der Mietzinsforderung behauptet hat, kommt ein Erlag zu Gunsten der Zweiterlagsgegnerin nicht in Betracht.

[13] 6. Nach § 1425 ABGB können aber auch „andere wichtige Gründe“ den Erlag rechtfertigen. Es muss sich dabei um Umstände handeln, die den Schuldner an der Erfüllung der Verbindlichkeit hindern. Dafür kommen insbesondere Gründe in Betracht, die in der Sphäre des Gläubigers liegen (Stabentheiner/Kolbitsch-Franz in Kletečka/Schauer, ABGB‑ON1.06 § 1425 Rz 12), nicht aber solche in der Person des Erlegers (RS0112197). Ausgehend davon können für einen Mieter nicht leicht zu beseitigende Unklarheiten, auf welches Konto er schuldbefreiend zahlen kann, einen Erlagsgrund iSd § 1425 ABGB bilden, der zum Erlag der Mietzinsforderung zu Gunsten der Vermieterin berechtigt (idS auch Reischauer in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1425 Rz 21).

[14] 7. Die Erlegerin hat – wie die Vorinstanzen im Ergebnis richtig erkannt haben – gegenüber der Ersterlagsgegnerin (als Gläubigerin der Mietzinsforderung) einen „anderen wichtigen Grund“ iSd § 1425 ABGB vorgebracht, der sie zur gerichtlichen Hinterlegung des Mietzinses berechtigt: Ein Gesellschafter und selbständig vertretungsbefugter Geschäftsführer der Ersterlagsgegnerin meint, sie habe den Mietzins auf ein von ihm neu eröffnetes Konto zu überweisen. Die andere Gesellschafterin und selbständig vertretungsbefugte Geschäftsführerin der Ersterlagsgegnerin sowie die Zweiterlagsgegnerin als Hausverwalterin vertreten dagegen den Standpunkt, der Mietzins könne nur auf das im Mietvertrag angegebene Konto der Zweiterlagsgegnerin schuldbefreiend geleistet werden. Hintergrund dieser unterschiedlichen Rechtsansichten ist ein Gesellschafterstreit über die Wirksamkeit oder Unwirksamkeit der von einem Gesellschafter und selbständig vertretungsbefugten Geschäftsführer der Ersterlagsgegnerin unter Widerspruch der anderen Gesellschafterin und selbständig vertretungsbefugten Geschäftsführerin der Ersterlagsgegnerin ausgesprochenen Kündigung des Vertrags der Zweiterlagsgegnerin als Hausverwalterin. Diese Umstände liegen allein in der Sphäre der Ersterlagsgegnerin als Vermieterin. Die erlegende Mieterin kann die daraus resultierenden Unklarheiten, auf welches Konto sie den Mietzins schuldbefreiend zahlen kann, (zumindest) nicht leicht beseitigen; Gegenteiliges zeigt auch der Revisionsrekurs nicht auf.

[15] 8. Die dem Erlagsantrag stattgebenden Entscheidungen der Vorinstanzen sind daher in Bezug auf die Ersterlagsgegnerin zu bestätigen und in Bezug auf die Zweiterlagsgegnerin dahin abzuändern, dass der Erlagsantrag abgewiesen wird. Entgegen der Rechtsansicht der Ersterlagsgegnerin kann keine Rede davon sein, dass der Erlagsantrag nur in seiner Gesamtheit für zulässig oder unzulässig befunden werden könne. Vielmehr entspricht es einem allgemeinen Verfahrensgrundsatz, dass ein „Minus“ gegenüber dem ursprünglichen Begehren zugesprochen werden kann (§ 36 Abs 4 AußStrG iVm § 405 ZPO). Die Abweisung des Erlagsantrags gegenüber einem von mehreren Erlagsgegnern ist ein solches zulässiges „Minus“ (vgl 6 Ob 71/11a). Eine Auseinandersetzung mit der im Revisionsrekurs zitierten Entscheidung 6 Ob 744/88, nach der eine Abweichung von durch den Erleger umschriebenen Ausfolgungsvoraussetzungen ein „Aliud“ und kein „Minus“ ist, erübrigt sich schon deshalb, weil die Erlegerin in ihrem Erlagsantrag keine Bedingungen für die Ausfolgung des Erlags genannt hat.

[16] 9. Die Kostenentscheidung für das gesamte Verfahren gründet auf § 78 AußStrG. Im erstinstanzlichen Verfahren wurden keine Kosten verzeichnet. In den Rechtsmittelverfahren hat die Ersterlagsgegnerin das Interesse verfolgt, die Abweisung des Erlagsantrags hinsichtlich beider Erlagsgegnerinnen zu erreichen. Die Erlegerin und die Zweiterlagsgegnerin haben das entgegengesetzte Interesse der Zurück- oder Abweisung der Rechtsmittel verfolgt. Beide Seiten konnten ihre Interessen im gleichen Ausmaß durchsetzen – die Ersterlagsgegnerin in Bezug auf den Erlagsantrag gegen die Zweiterlagsgegnerin, die Erlegerin und die Zweiterlagsgegnerin in Bezug auf den Erlagsantrag gegen die Ersterlagsgegnerin. Die Verfahrenskosten sind daher gegeneinander aufzuheben. Gründe für eine davon abweichende Kostenentscheidung nach Billigkeit liegen nicht vor (§ 78 Abs 2 AußStrG). Mangels anderer Anhaltspunkte ist die von der Ersterlagsgegnerin richtig verzeichnete Pauschalgebühr für das Revisionsrekursverfahren (321 EUR) von allen Parteien zu gleichen Teilen zu tragen (§ 78 Abs 3 AußStrG). Für das Rekursverfahren verzeichnet die Ersterlagsgegnerin keine Pauschalgebühr.