Mietvertragliche Wertsicherung und Indexbasis im Bestandverhältnis – OGH 9 Ob 123/25s

Sachverhalt

Die Entscheidung betrifft eine Mietzins- und Wertsicherungsklausel in einer von der beklagten GmbH errichteten Wohnhausanlage der Wohnbauinitiative 2011 der Gemeinde Wien. Die Beklagte nahm nach dem festgestellten Sachverhalt keine Förderungen in Anspruch, unterwarf sich aber freiwillig Förderbedingungen, insbesondere Mietzinsbildungsvorschriften mit Mietzinsobergrenzen und zwei angebotenen Varianten. [2] [3]

Die klagenden Mieter schlossen 2014 einen Mietvertrag über eine Wohnung mit 91,40 m² Nutzfläche, Balkon und Kellerabteil. Sie wählten zunächst die Variante mit höherem Hauptmietzins und niedrigerem Finanzierungsbeitrag und stiegen im Juli 2015 auf die zweite Mietzinsbildungsvariante um; der Hauptmietzins ohne Umsatzsteuer betrug ab August 2015 480,70 EUR. [3]

Punkt 4.2. des Mietvertrags sah eine Wertsicherung des Hauptmietzinses sowie des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags nach dem Verbraucherpreisindex 2010 vor. Als Basisindexzahl wurde die Indexzahl Juni 2013 festgelegt; die jährliche Anpassung sollte jeweils zum 1. Jänner erfolgen, mit einer zusätzlichen Anpassung bei einer Veränderung des Verbraucherpreisindex um mehr als 5 % innerhalb eines Kalenderjahres. [3]

Ausführungen des OGH

Im Revisionsverfahren standen insbesondere die Wirksamkeit der Wertsicherungsklausel, die Bedeutung des vor Mietvertragsbeginn liegenden Basisindexwerts, verbraucherschutzrechtliche Einwendungen sowie die Berechnung und Verjährung geltend gemachter Rückforderungsansprüche im Raum. Der dem Modell vorliegende RIS-Auszug enthält allerdings nur den Anfang der rechtlichen Beurteilung; weitergehende Aussagen werden daher auf die im Text ersichtlichen Punkte beschränkt. [3] [1]

• Zulässigkeit der Revisionen: Der OGH beurteilte die Revisionen beider Parteien als zulässig und im Sinn der jeweiligen Aufhebungsanträge als berechtigt. [3] [3]
• Keine Aktenwidrigkeit: Die von den Klägern geltend gemachte Aktenwidrigkeit wegen nicht nachvollziehbarer Beträge verneinte der OGH. Die abweichende Berechnung des Berufungsgerichts beruhte darauf, dass dieses nur den vor Mietvertragsbeginn liegenden Basiswert, nicht aber die Wertsicherungsvereinbarung als solche als unzulässig behandelt hatte. [3]
• § 6 Abs 2 Z 4 KSchG und ZIAG: Der OGH verwies auf das nach der Berufungsentscheidung erlassene Indexierungs-Anpassungsgesetz, BGBl I 2025/110. Durch die Änderung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist diese Bestimmung nach der im RIS-Auszug wiedergegebenen Begründung auf das vorliegende unbefristete Bestandverhältnis nicht mehr anzuwenden; auf die neue Rechtslage sei in jeder Lage des Verfahrens Bedacht zu nehmen, wenn sie nach Übergangsrecht auf das Rechtsverhältnis anzuwenden ist. [3]
• Zweiseitigkeit der Wertsicherung: Zum Einwand der Kläger, die Klausel sehe nur Mietzinserhöhungen vor, hielt der OGH fest, dass Wertsicherungsvereinbarungen nach § 6 Abs 1 Z 5 KSchG zweiseitig ausgestaltet sein müssen. Nach dem im RIS-Auszug ersichtlichen Teil der Entscheidung erachtete der OGH die vorliegende Klausel insoweit nicht als einseitig, weil sie von einer Wertsicherungsanpassung spricht und der Vertragstext Anpassungen bei Steigen oder Sinken des Verbraucherpreisindex vorsieht. [3]

Ergebnis

Der OGH gab den Revisionen der klagenden und der beklagten Partei Folge. Die Urteile der Vorinstanzen wurden aufgehoben; die Rechtssache wurde zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückverwiesen. [1] [3]

Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens wurden als weitere Verfahrenskosten behandelt. Eine endgültige Sachentscheidung über das Zahlungs- und Feststellungsbegehren ist dem übermittelten Spruch nicht zu entnehmen. [1]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung bewegt sich im Schnittfeld von Mietrecht, Verbraucherrecht und allgemeinem Zivilrecht. Im verfügbaren Text werden vor allem KSchG-Bestimmungen zu Entgeltänderungen und Preisgleitklauseln, ABGB-Kontrollmaßstäbe für Vertragsklauseln sowie mietrechtliche Verjährungsfragen angesprochen. [3]

• § 6 Abs 1 Z 5 KSchG: Im RIS-Auszug behandelt im Zusammenhang mit der Zweiseitigkeit von Wertsicherungsvereinbarungen und der Frage, ob eine Indexklausel auch zu einer Entgeltverringerung führen kann. [3]
• § 6 Abs 2 Z 4 KSchG: Vom OGH aufgrund der durch das Indexierungs-Anpassungsgesetz geänderten Rechtslage für das vorliegende unbefristete Bestandverhältnis als nicht mehr anwendbar beurteilt. [3]
• Indexierungs-Anpassungsgesetz, BGBl I 2025/110: Nach dem RIS-Auszug wurde mit Wirkung ab 1. 1. 2026 eine Ergänzung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG eingefügt; nach § 41a Abs 41 KSchG ist sie auch auf davor geschlossene Verträge anzuwenden. [3]
• § 879 Abs 3 ABGB: Von den Klägern und vom Berufungsgericht im Zusammenhang mit der behaupteten gröblichen Benachteiligung durch einen vor Vertragsabschluss liegenden Basisindexwert angesprochen; der im RIS-Auszug sichtbare OGH-Teil enthält dazu noch keine abschließende Wiedergabe. [3]
• § 864a ABGB: Von den Klägern als Argument gegen die Wertsicherungsklausel wegen behaupteter Nachteiligkeit und Ungewöhnlichkeit herangezogen; eine abschließende OGH-Beurteilung ist im übermittelten Auszug nicht vollständig ersichtlich. [3]
• § 27 Abs 3 MRG: Von der Beklagten zur behaupteten dreijährigen Verjährung von Rückforderungsansprüchen genannt; der übermittelte OGH-Auszug enthält dazu keine abschließende Entscheidungspassage. [3]