Eigentumsvormerkung und Beteiligungserklärung: OGH 5Ob70/26v

Sachverhalt

Eine GmbH mit satzungsgemäßem Sitz im Inland beantragte die Vormerkung ihres Eigentumsrechts. Im Kaufvertrag erklärte ihr Geschäftsführer, dass sich „das Gesellschaftsvermögen im Eigentum von Staatsbürgern der EU“ befinde. Das Erstgericht wies den Antrag ab, weil diese „Staatsbürgerschaftserklärung“ nicht den Anforderungen des § 5 Abs 3 WrAuslGEG entspreche. [6]

Das Rekursgericht bestätigte die Abweisung, bewertete den Entscheidungsgegenstand mit mehr als 30.000 EUR und ließ den Revisionsrekurs nicht zu. Die Antragstellerin erhob einen außerordentlichen Revisionsrekurs. Darüber entschied der OGH in der Grundbuchsache 5Ob70/26v. [2] [4]

Ausführungen des OGH

Der OGH sah keine erhebliche Rechtsfrage. Ob vorgelegte Urkunden Zweifel im Sinn des § 94 Abs 1 Z 3 GBG auslösen, ist grundsätzlich eine Frage des Einzelfalls. Eine erhebliche Rechtsfrage könnte sich daraus nur bei einer groben Fehlbeurteilung des Rekursgerichts ergeben. Eine solche lag hier nicht vor. [6] [3]

• Genehmigung und Vormerkung: Der Eigentumserwerb durch Ausländer bedarf nach § 1 WrAuslGEG grundsätzlich einer behördlichen Genehmigung. Fehlt die erforderliche Genehmigung oder Negativbestätigung, darf auch eine Vormerkung nicht bewilligt werden. Angehörige von EU- und EWR-Mitgliedstaaten sind Inländern gleichgestellt. [6]
• Erste Beteiligungsstufe: Bei Gesellschaften mit Sitz im Inland stellt § 2 Z 3 WrAuslGEG auf eine überwiegende Beteiligung von Ausländern ab. Maßgeblich ist ausschließlich formal die Ausländereigenschaft auf der ersten Beteiligungsstufe. [6]
• Erklärung der vertretungsbefugten Organe: Für eine Gesellschaft mit Sitz im Inland genügt nach § 5 Abs 3 Satz 2 WrAuslGEG eine verbindliche Erklärung ihrer vertretungsbefugten Organe darüber, ob und in welchem Ausmaß Ausländer nach § 2 Z 1 oder 2 WrAuslGEG beteiligt sind. Bei einer solchen Erklärung ist eine Negativbestätigung nicht erforderlich. [6]
• Grenzen der Urkundenauslegung: Das Grundbuchsgericht prüft auch Inhalt und Form der Beteiligungserklärung. Es darf unmittelbar logische Schlüsse aus Urkunden ziehen, aber keinen vom Wortlaut abweichenden Parteiwillen ermitteln. Nicht restlos beseitigte, begründete Zweifel führen zur Abweisung des Grundbuchsgesuchs. [6]
• Gesellschaftsvermögen ist nicht Gesellschaftsbeteiligung: Eigentümerin des Gesellschaftsvermögens ist die Gesellschaft selbst, nicht ihre Gesellschafter. Die vorgelegte Erklärung benannte daher nicht eindeutig die Beteiligten. Ein möglicherweise gemeintes wirtschaftliches Eigentum beseitigte die Zweifel nicht, weil das Gesetz formal auf die erste Beteiligungsstufe abstellt. [6]
• Keine grobe Fehlbeurteilung: Die Zweifel ließen sich nicht allein durch Wortinterpretation beseitigen. Eine wertende Auswahl zwischen mehreren möglichen Bedeutungen war dem Grundbuchsgericht verwehrt. Die Beurteilung, dass die Erklärung § 5 Abs 3 WrAuslGEG nicht genügte, war daher keine aufzugreifende Fehlbeurteilung. [6]

Ergebnis

Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs mangels einer erheblichen Rechtsfrage nach § 126 Abs 2 GBG in Verbindung mit § 62 Abs 1 AußStrG zurück. Damit blieb die bestätigte Abweisung des Antrags auf Eigentumsvormerkung bestehen. [1] [2]

Die Entscheidung betrifft die Eignung der konkret vorgelegten Erklärung als grundbuchsrechtlicher Nachweis. Sie stellt nicht fest, dass die Antragstellerin tatsächlich überwiegend ausländisch beteiligt war. Ausschlaggebend waren die durch den Urkundenwortlaut ausgelösten Zweifel. [6]

Rechtsgrundlagen

Im Mittelpunkt stehen die Nachweisanforderungen des Wiener Ausländergrunderwerbsgesetzes und die Urkundenprüfung nach dem GBG. Der OGH verweist insbesondere auf 5 Ob 168/25d zu Genehmigung und Beteiligungsnachweis sowie auf 5 Ob 94/25x zu den Grenzen der Urkundenauslegung. [6]

• § 1 sowie § 5 Abs 1 und 4 WrAuslGEG: Diese Bestimmungen betreffen die Genehmigung des Eigentumserwerbs durch Ausländer und die Vorlage einer rechtskräftigen Genehmigung oder gegebenenfalls einer Negativbestätigung für die Grundbuchseintragung. [6]
• § 2 Z 1 bis 3 WrAuslGEG: Die Vorschriften bestimmen die Ausländereigenschaft. Bei Gesellschaften mit Sitz im Inland ist die überwiegende Beteiligung von Ausländern auf der ersten Beteiligungsstufe maßgeblich. [6]
• § 5 Abs 3 Satz 2 WrAuslGEG: Die Bestimmung regelt die verbindliche Erklärung vertretungsbefugter Organe einer Gesellschaft mit Sitz im Inland über das Vorliegen und Ausmaß ausländischer Beteiligungen. [6]
• § 94 Abs 1 und Abs 1 Z 3 GBG: Das Grundbuchsgericht muss Antrag und Beilagen genau prüfen. Die begehrte Eintragung muss durch den Inhalt der vorgelegten Urkunden begründet erscheinen. [6]
• § 126 Abs 2 GBG und § 62 Abs 1 AußStrG: Mangels einer erheblichen Rechtsfrage wurde der außerordentliche Revisionsrekurs auf Grundlage dieser Bestimmungen zurückgewiesen. [1] [3]
• Rechtsprechungsverweise zur Urkundenprüfung: Der OGH verweist auf RS0060573 zu nicht beseitigten Zweifeln sowie auf RS0060878, insbesondere T25 zur Auslegung und T55 zur erheblichen Rechtsfrage bei grober Fehlbeurteilung. [6]