Betriebskosten und Lastenübergang beim Wohnungskauf – OGH 5Ob695/78

Begründung:

Die Klägerin begehrte von der Beklagten die Zahlung von S 3.172,50 samt Anhang mit der Behauptung, sie habe als Verwalter des Hauses S* im Jahre 1975 S 10.556,80 an Betriebskosten und S 11.965,80 an Heizkosten, somit insgesamt S 22.522,60 ausgelegt, wovon auf die Eigentumswohnung der Beklagten nach dem Betriebskostenschlüssel von 13,17 % und dem Heizkostenschlüssel von 12,93 % der Klagsbetrag entfalle.

Die Beklagte hat bestritten, Klagsabweisung beantragt und im wesentlichen folgendes eingewendet: Die Klägerin sei mit der Hausverwaltung nicht beauftragt worden, nicht sie, sondern die Miteigentümergemeinschaft sei zur Geltendmachung solcher Kosten legitimiert, der Beklagten sei die Wohnung erst nach Ende 1975 übergeben worden, die Kosten seien weder angefallen noch von der Beklagten zu tragen. Nach dem Wohnungseigentumsvertrag sollten die Lasten erst mit der physischen Übergabe der Wohnung übergehen, die erst 1976 erfolgt sei. Hilfsweise setzte die Beklagte dem Klagebegehren Gegenforderungen von S 17.595,60 (mit der Behauptung eines von der Klägerin verschuldeten Zinsenverlustes) und von S 5.160,-- (mit der Behauptung vertragswidriger Nichtweiterleitung an die Bausparkasse durch die Klägerin) aufrechnungsweise entgegen.

Nach Einschränkung auf den Grund des Anspruches erkannte das Erstgericht mit Zwischenurteil, daß die Forderung der Klägerin dem Grunde nach zu Recht bestehe, die Gegenforderung nicht zu Recht bestehe.

Das Erstgericht legte seiner Entscheidung im wesentlichen folgenden Sachverhalt zugrunde:

Die Beklagte interessierte sich für eine Eigentumswohnung in S*, um dort ihre Eltern unterzubringen und diesen ein Nutzungsrecht an der Wohnung einzuräumen. Sie stellte am 28. August 1973 ein Kaufanbot an die Firma I* E* Gesellschaft m.b.H., welche mit der Klägerin nicht identisch ist. Diese Firma plante ein Bauvorhaben in der A*straße, und zwar ein Haus, bestehend aus sechs Wohnungen. Das Anbot der Beklagten zum Kauf der Eigentumswohnung top. 1 wurde am 26. April 1974 angenommen und die Beklagte erlegte anläßlich dieser Annahme einen Betrag von S 154.800,-- als Anzahlung. Mit Kaufvertrag vom 25. März 1975 (Beilage ./J) erwarb die Beklagte dann von der Firma I* E* GesmbH, deren Eigentumswohnung top. 1 im Hause A* (genauer: deren 531/4031stel‑Anteile an der Liegenschaft EZ * KG *, mit welchen das Wohnungseigentum an der Wohnung top. Nr 1 des darauf errichteten Wohnhauses verbunden ist BOZ 7, COZ 8). Es wurde im Kaufvertrag festgehalten, daß mit der physischen Übergabe des Kaufobjektes Last und Gefahr an diesem auf die Beklagte übergehen. Das Grundbuchsgesuch um Einverleibung des Eigentumsrechtes langte am 25. April 1975 beim Grundbuchsgericht ein, die Eintragung erfolgte am 6. Juni 1975. Im August 1975 wurde das Haus A* fertiggestellt und noch im Herbst 1975 wurden drei der insgesamt sechs Wohnungen bezogen. Bei Übergabe der betreffenden Wohnungen unterschrieben die jeweiligen Eigentümer eine Vollmacht, mit der sie die Klägerin mit der Hausverwaltung betrauten. Für die zwei noch unverkauften Wohnungen erteilte A* E* namens der I* E Ges. m.b.H, mündlich die Vollmacht, womit die Klägerin zur Hausverwalterin bestellt wurde. Die Klägerin wurde somit von der Mehrheit der Miteigentümer zur Hausverwalterin bestellt. Trotz Urgenzen seitens der Beklagten wurde ihr die streitgegenständliche Wohnung nicht, wie vorgesehen, im September 1975 übergeben, weil die I* E* GesmbH noch eine Restkaufpreisforderung in Höhe von ca. S 50.000,-- gegen die Beklagte geltend machte. Die Schlüsselübergabe erfolgte vielmehr erst am 30. Dezember 1975, nachdem der Vater der Beklagten einen Betrag von S 50.000,-- für die offene Forderung bei der I* E* GesmbH deponiert hatte. Die offizielle Übergabe der Wohnung erfolgte dann durch Schreiben vom 2. März 1976 und es unterfertigte die Beklagte bei dieser Gelegenheit eine Hausverwaltungsvollmacht, lautend auf die Klägerin. Tatsächlich hatte die Klägerin bereits seit Herbst 1975 die Hausverwaltung des Hauses A* geführt und im Zuge dieser ihrer Tätigkeit für das Jahr 1975 an Betriebs- und Heizkosten einen Betrag von S 22.522,60 ausgelegt.

Im Jänner 1976 erstellte die Klägerin dann die Abrechnung, wobei sie den Gesamtbetrag entsprechend den jeweiligen Kostenschlüsseln auf die einzelnen Wohnungen aufteilte und den Eigentümern die so ermittelten Beträge in Rechnung stellte. Dabei erhielt auch die Beklagte eine vom 27. Jänner 1976 datierte Rechnung, lautend auf einen Betrag von S 3.172,50.

Rechtlich beurteilte das Erstgericht diesen Sachverhalt dahin, daß die Beklagte mit Einlangen des Grundbuchsgesuches Miteigentümerin der Liegenschaft A* geworden und seit diesem Zeitpunkt den Bestimmungen über die Gemeinschaft des Eigentums unterworfen sei. Nach § 839 erster Satz ABGB würden gemeinschaftliche Nutzungen und Lasten nach dem Verhältnis der Anteile ausgemessen, was auch für Betriebs- und Heizkosten gelte. Da diese Kosten vorerst von der Klägerin im Rahmen ihrer Tätigkeit als rechtmäßig bestellter Hausverwalterin ausgelegt worden seien, habe die Klägerin Anspruch gegen die Beklagte auf Bezahlung des anteilsmäßigen Betrages, dieser Anspruch werde auch durch den Umstand, daß die Wohnung erst am 1. Jänner 1976 der Beklagten übergeben worden sei, nicht berührt, weil sich die Pflicht zur Wohnungsübergabe aus dem Kaufvertrag ergebe und nur die I* E* GesmbH als Vertragspartnerin treffe. Die Beklagte könne die Gegenforderung aufrechnungsweise nicht geltend machen, da eine solche nur gegen die Firma I* E* GesmbH bestehe und somit die Passivlegitimation der Klägerin fehle. Im Verhältnis zwischen den Streitteilen müßten auch allfällige Bestimmungen des Wohnungseigentums- und Kaufvertrages, wonach Lasten erst mit Übergabe des Verkaufsobjektes auf die Käufer übergehen sollten, außer Betracht bleiben. Da die Klägerin nicht Vertragspartnerin sei, sei sie nicht an den Vertragsinhalt gebunden.

Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten Folge und änderte das Ersturteil im Sinne der Abweisung des Klagsbegehrens ab.

Es stellte ergänzend fest, daß Punkt VII des Vertrages Beilage ./J folgenden Wortlaut habe:

„Die physische Übergabe des Kaufobjektes erfolgt unbeschadet einer früheren grundbücherlichen Eigentumseinverleibung mit Fertigstellung und behördlicher Benützungsfreigabe der im Bau befindlichen Eigentumswohnung. Die Verkäuferin verpflichtet sich, den bereits begonnenen Hausbau in zügiger Weise fortzusetzen und zu beenden. Mit der Übergabe des Kaufobjektes gehen Last und Gefahr an diesem auf die Käuferin über, wie ihr vom gleichen Zeitpunkt an alle Vorteile und Nutzungen zufallen ...“

Zur Rechtsfrage führte das Berufungsgericht im wesentlichen aus: Dem Verwalter obliege gemäß § 17 Abs 1 WEG 1975 die Vertretung aller Miteigentümer. Nach § 839 ABGB werden die gemeinschaftlichen Nutzungen und Lasten nach Verhältnis der Anteile ausgemessen. Ob solche gemeinschaftlichen Lasten der einzelnen Miteigentümer für 1975 vorlagen, richte sich aber nach den Verträgen der einzelnen Miteigentümer, mit denen sie Wohnungseigentum erworben haben. Der Hausverwalter könne nämlich nicht im vertragsleeren Raum agieren, sondern müsse sich nach dem Inhalt der Verträge der einzelnen Miteigentümer richten. Da nach Punkt VII des Kaufvertrages (Beilage ./J) die Lasten und die Gefahr erst mit der Übergabe des Kaufobjektes auf die Beklagte übergingen und diese Übergabe nach dem insoweit unbestrittenen Sachverhalt am 2. März 1976 erfolgte, hafte die Beklagte nicht für Betriebs- und Heizkosten aus dem Jahr 1975. Die Beriebs- und Heizkosten des Jahres 1975 waren daher gemeinschaftliche Lasten nur für jene Miteigentümer, auf die bereits Lasten und Gefahr übergegangen waren. Nur auf diese hätte die Klägerin als Aufwendungen aufteilen dürfen. Darüber hinaus hatte die Beklagte die Verwaltervollmacht erst im Jahr 1976 unterschrieben, sodaß für das Jahr 1975 die Klägerin von ihr noch gar nicht wirksam zum Verwalter bestellt worden war. Von einem Mehrheitsbeschluß für das Jahr 1975 könne keine Rede sein, da im Jahr 1975 noch nicht alle Miteigentümer zur Frage der Verwalterbestellung gehört worden seien. Da somit die Ansprüche der Klägerin für das Jahr 1975 schon dem Grunde nach nicht zu Recht bestünden, erübrige sich ein Eingehen auf die geltend gemachten Gegenforderungen.

Gegen die Entscheidung des Gerichtes zweiter Instanz richtet sich die Revision der Klägerin aus dem Anfechtungsgrund des § 503 Z 4 ZPO mit dem Abänderungsantrag, das Urteil des Erstgerichtes wieder herzustellen.

Vorweg ist festzuhalten, daß nach ständiger Rechtsprechung ein Abänderungsantrag den Antrag auf Aufhebung der Urteile der Vorinstanzen im Umfang der Anfechtung in sich schließt (EvBl 1955/188, SZ 48/1 ua). In letzterem Sinne ist die Revision aus folgenden Erwägungen gerechtfertigt:

Gemäß § 14 Abs 1 WEG 1975 entscheidet die Mehrheit über die Bestellung und Abberufung eines gemeinsamen Verwalters. Ein Hausverwalter, der bloß vom Mehrheitseigentümer bestellt wurde und mit dessen Bestellung der Minderheitseigentümer nicht einverstanden war, ist auch Machthaber des Minderheitseigentümers (MietSlg 25.071). Auch wenn man an dem für die §§ 833 und § 836 ABGB entwickelten Grundsatz, daß der Minderheit Gelegenheit zur Äußerung zu geben ist, festhält, was im Hinblick auf die abweichende sprachliche Fassung für die Kündigung des Verwalters nach § 18 Abs 1 Z 2 WEG 1975 schon in Zweifel gestellt wurde (5 Ob 18/77 = MietSlg 29.512), ist für den Standpunkt der Beklagten nichts gewonnen. Hat nämlich die Beklagte in Kenntnis der von der Klägerin als Hausverwalterin im Jahre 1975 auch in ihrem Interesse entfalteten Verwaltungstätigkeit anläßlich der Wohnungsübergabe im Februar 1976 dieser vorbehaltslos eine Hausverwaltungsvollmacht erteilt, wie alle übrigen Miteigentümer schon vorher, dann kann sie Ansprüche der Klägerin aus der Verwaltungstätigkeit nicht mit dem Einwand bekämpfen, sie hätte früher angehört werden müssen. Der vom Berufungsgericht aus der von ihm beanstandeten Verwalterbestellung abgeleitete Abweisungsgrund muß daher versagen.

Dem gemeinsamen Verwalter obliegt es im Rahmen der ordentlichen Verwaltung, die von den Mit- und Wohnungseigentümern anteilig zu erbringenden Betriebs- und Heizungskosten vorzuschreiben und in Wahrung der Gemeinschaftsinteressen gegen einen säumigen Mit- und Wohnungseigentümer gerichtlich geltend zu machen und durchzusetzen (Jensik, Miteigentum-Wohnungseigentum, 30 bis 32; Meinhart, WEG 1975, 123 bis 125; 1 Ob 73, 74/75, teilweise veröffentlicht in MietSlg 27.102, 8 Ob 526/77 = MietSlg 29.506 ua). Die Berechtigung des Begehrens der Klägerin hängt somit davon ab, ob die Beklagte gegenüber der Gemeinschaft der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer zur Erbringung dieser Aufwendungen verpflichtet ist. Nach den bisherigen Verfahrensergebnissen und dem Inhalt der unbestrittenen Vereinbarung vom 25. März 1975. Beilage ./J, war die I* E* GesmbH auf Grund der Kaufverträge vom 29. November 1971 und 23. Februar 1973 bzw des Wohnungseigentumsvertrages vom 6. Februar 1975 Eigentümerin von 531/4031stel Anteilen der Liegenschaft EZ * KG *, mit welchen das Wohnungseigentum an der Wohnung top. Nr 1 verbunden ist, welche Anteile samt Wohnungseigentum sie an die Beklagte veräußerte. Es handelt sich bei dieser Vereinbarung, Beilage ./J, somit nicht um einen Wohnungseigentumsvertrag, mit dem Wohnungseigentum begründet werden sollte, sondern um einen Kaufvertrag, mit dem bereits bestehendes Wohnungseigentum von der I* E* GesmbH an die Beklagte veräußert wurde, die auf Grund ihres Grundbuchsgesuches vom 25. April 1975 Mit- und Wohnungseigentümerin wurde. Zu einer derartigen Übertragung des Miteigentumsanteils samt Wohnungseigentums ist die Zustimmung der übrigen Mit- bzw Wohnungseigentümer nicht erforderlich (MietSlg 7607, Jensik a.a.O. S 72). Durch einen solchen lediglich zwischen Verkäufer und Käufer abgeschlossenen Vertrag können aber die den eintretenden Mit- und Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern treffenden Pflichten nicht zu deren Lasten beschränkt werden. Die lediglich im Kaufvertrag enthaltene Abrede, wonach Nutzen und Lasten erst mit der physischen Übergabe der Wohnung erfolgen sollten, können daher – entgegen der Ansicht des Berufungerichtes – den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern und dem im Gemeinschaftsinteresse handelnden Hauverwalter nicht zum Nachteil gereichen. Hieraus folgt aber – entgegen der erstrichterlichen Auffassung – noch nicht zwingend, daß die Beklagte als Mit- und Wohnungseigentümerin bereits mit ihrer Einverleibung nach dem Verhältnis ihrer Аnteile zu den Aufwendungen für die Liegenschaft beizutragen hätte. Die Bestimmungen des WEG über die Verteilung der Aufwendungen stellen nämlich nachgiebiges Recht dar und lassen vertraglichen Abweichungen vom gesetzlichen Verteilungsgrundsatz weitgehenden Raum (§ 8 WEG 1948, § 19 WEG 1975, Meinhart a.a.O. S 173, Welser NZ 1975, 160). Der Umstand, daß der geltend gemachte Prozentsatz der Heizungskosten vom Miteigentumsanteil der Beklagten abweicht, deutet immerhin in die Richtung solcher Vereinbarungen. Darüber hinaus hat die Beklagte ihre Behauptung, daß ihre anteilige Belastung erst mit der physischen Übergabe der Wohnung erfolgen sollte, ausdrücklich auf den Wohnungseigentumsvertrag gegründet (AS 22). Eine solche Vereinbarung im Wohnungseigentumsvertrag wäre zulässig und müßte, sollte sie dort tatsächlich enthalten sein, von den Mit- und Wohnungseigentümern ebenso beachtet werden wie von der im Gemeinschaftsinteresse handelnden Hausverwalterin. In Ansehung einer derartigen Vereinbarung könnte die Klägerin – entgegen der Aufassung des Erstgerichtes – nicht als Dritte, insbesondere nicht im Sinne des § 8 Abs 4 WEG 1948 aufgefaßt werden.

Da die Untergerichte von unzutreffenden Rechtsansichten ausgehend erheblich scheinende Tatsachen nicht festgestellt haben und für die Beurteilung einer derartigen vertraglichen Gestaltung ausreichende Feststellungen nicht vorliegen, waren ihre Entscheidungen aufzuheben und eine diesbezügliche Verfahrensergänzung durch das Prozeßgericht erster Instanz anzuordnen. Im fortgesetzten Verfahren wird das Erstgericht eine nähere Klärung im dargestellten Sinn herbeizuführen und insbesondere festzustellen haben, zwischen welchen Parteien mit welchem Inhalt ein Wohnungseigentumsvertrag geschlossen wurde. Da im Grundbuch und in der Beilage ./J ein Wohnungseigentumsvertrag vom 6. Februar 1975 angeführt erscheint, wird auf die Vorlage dieser Urkunde hinzuwirken sein.

Es war daher spruchgemäß zu entscheiden.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsmittelverfahrens gründet sich auf § 52 ZPO.