Vorkaufsrecht: Grenzen des Nachweises durch Intimation – OGH 5Ob22/26k

Begründung:

[1] Die Antragstellerinnen beantragten jeweils die Einverleibung ihres Eigentumsrechts an Anteilen einer Liegenschaft. Sie legten dazu den mit der bisherigen Eigentümerin dieser Anteile geschlossenen Kaufvertrag vom 12. 6. 2025 und das – von einem Notar gemäß den §§ 83 ff NO (Intimation) verfasste – Protokoll vom 2. 10. 2025 vor.

[2] Die den Kaufgegenstand bildenden Anteile der Liegenschaft sind mit einem verbücherten Vorkaufsrecht zugunsten von sechs Personen, darunter die beiden Antragstellerinnen, belastet. Mit dem Intimationsprotokoll vom 2. 10. 2025 wollen die Antragstellerinnen nachweisen, dass die weiteren Vorkaufsberechtigten ein gehöriges Einlösungsangebot nicht angenommen haben.

[3] Das Erstgericht wies den Antrag ab.

[4] Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerinnen nicht Folge, bewertete den Entscheidungsgegenstand mit 30.000 EUR übersteigend und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu.

[5] Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerinnen zeigt keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 62 Abs 1 AußStrG auf; er ist daher zurückzuweisen.

[6] 1. Das Grundbuchsgericht hat das Ansuchen und dessen Beilagen einer genauen Prüfung zu unterziehen und darf eine grundbücherliche Eintragung nur dann bewilligen, wenn aus dem Gesuch in Ansehung der Liegenschaft oder des Rechts kein Hindernis gegen die begehrte Eintragung hervorgeht (§ 94 Abs 1 Z 1 GBG).

[7] 2. Ein verbüchertes Vorkaufsrecht bildet grundsätzlich ein Eintragungshindernis. Die Einverleibung des Eigentumsrechts an einer Liegenschaft, an der ein verbüchertes Vorkaufsrecht besteht, darf nur bewilligt werden, wenn a) kein Vorkaufsfall vorliegt, b) der Vorkaufsberechtigte zustimmt oder c) urkundlich nachgewiesen wird, dass dem Vorkaufsberechtigten die Liegenschaft zum Kauf angeboten wurde und er von seinem Recht keinen Gebrauch gemacht hat (5 Ob 52/21i mwN; 5 Ob 158/22d; 5 Ob 211/23z).

[8] Liegt ein Vorkaufsfall vor, ist für die Bewilligung der Einverleibung des Eigentums also der urkundliche Nachweis der Zustimmung der Vorkaufsberechtigten oder der Nichtannahme eines gehörigen Einlösungsangebots erforderlich (5 Ob 158/22d mwN; RS0021839; RS0020157). Im Fall der Nichtannahme eines gehörigen Einlösungsangebots muss der Inhalt des Angebots ebenso wie der Beginn und der ungenützte Ablauf der Frist zur Einlösung durch verbücherungsfähige Urkunden nachgewiesen werden (5 Ob 52/21i; RS0024878). Ist der Käufer dazu nicht im Stande, muss er sich diesen Nachweis im Prozessweg beschaffen (5 Ob 52/21i; RS0021839 [T3]; RS0020157 [T1]).

[9] 3. Notare sind befugt, über Tatsachen, aus welchen Rechte abgeleitet werden, öffentliche Urkunden auszufertigen, wobei sie in dieser Eigenschaft hoheitlich tätig sind. Die Notariatsordnung (NO) regelt dazu in ihrem I. Teil, V. Hauptstück, III. Abschnitt die Beurkundung von Tatsachen und Erklärungen. Beurkundet werden Tatsachenfeststellungen, abgegebene Wissenserklärungen sowie sonstige Vorgänge, wenn dadurch eine rechtliche Wirkung begründet werden soll. Nach diesem Abschnitt ausgestellten Bestätigungen kommt gemäß § 76 Abs 2 NO die Beweiskraft öffentlicher Urkunden zu, wenn sie den Vorschriften der §§ 77 bis 90 NO entsprechen. Sie begründen vollen Beweis dessen, was amtlich erklärt oder vom Notar bezeugt wird (5 Ob 63/14x; 5 Ob 52/21i).

[10] Gemäß § 76 Abs 1 lit f NO sind Notare unter anderem zur Beurkundung über die Bekanntmachung von Erklärungen sowie über die Zustellung von Urkunden befugt. Dabei handelt es sich um die in §§ 83 ff NO näher geregelte Beurkundung rechtsgeschäftlicher Erklärungen, welche eine Partei einer anderen machen will. Eine solche Beurkundung (Intimation) ist daher grundsätzlich geeignet, dem Grundbuchsgericht die Nichtausübung oder die nicht fristgerechte Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten in grundbuchsfähiger Form nachzuweisen (5 Ob 52/21i).

[11] 4.1. Nach Auffassung der Vorinstanzen ist den Antragstellerinnen dieser Nachweis im konkreten Fall nicht gelungen, weil im Protokoll vom 2. 10. 2025 nicht alle maßgeblichen Tatsachen zweifelsfrei festgestellt worden seien. Das Erstgericht sah bei den Vorkaufsberechtigten, die keine Erklärung übermittelt haben, den Nachweis über den Beginn und ungenützten Ablauf der Einlösungsfrist und bei jenen Vorkaufsberechtigten, die eine Ausübungserklärung übermittelt hätten, den Nachweis, dass diese von ihrem Recht keinen Gebrauch machen wollten, als nicht erbracht an. Das Rekursgericht verneinte den Nachweis der Nichtausübung, weil sich angesichts des im Intimationsprotokoll festgestellten Inhalts des Schreibens des Rechtsvertreters der zwei weiteren das Vorkaufsrecht ausübenden Berechtigten und der protokollierten Erklärung der Antragstellerinnen dazu nicht ohne jeglichen Zweifel sagen lasse, ob die Vorkaufsberechtigten damit ihr Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt hätten.

[12] 4.2. Die wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts durch Einlösung iSd § 1075 ABGB erfordert – mangels abweichender Vereinbarung – auch, dass der Vorkaufsberechtigte die im bestehenden Vertrag mit dem Dritten enthaltenen Nebenbestimmungen annimmt. Dazu gehören außer den vom Drittkäufer zugesicherten Nebenleistungen auch die übrigen Vertragsbestimmungen wie Zahlungskonditionen, Gefahrtragung, Gewährleistung und die mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung des Kaufvertrags stehenden Kosten, Gebühren und Abgaben aller Art (6 Ob 9/20x; 5 Ob 52/21i; RS0020216; RS0020180 [T4]). Solche Nebenbestimmungen muss der Berechtigte nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs allerdings dann nicht übernehmen, wenn unwesentliche Nebenleistungen für den Berechtigten nicht erfüllbar sind und auch durch den Schätzwert nicht ausgeglichen werden können, wenn angenommen werden darf, dass der Verpflichtete den Kaufvertrag mit dem Drittkäufer auch ohne diese Bestimmung abgeschlossen hätte (RS0020190), wenn Nebenbedingungen (Vertragsklauseln) dazu dienen, die Ausübung des Vorkaufsrechts zu behindern, ohne dass sie dem Vorkaufsverpflichteten persönliche Vorteile bringen, oder wenn eine Bindung des Vorkaufsberechtigten an Konditionen des mit dem Dritten geschlossenen Verkaufs dazu benutzt wird, durch den Einbau von „Fremdkörpern“ in den Vertrag, die außerhalb der bei gegenseitigen Verträgen zwingenden Abhängigkeit von Leistung und Gegenleistung und/oder sonstigen vertragstypischen Elementen stehen, dem Vorkaufsberechtigten den Erwerb verleiden oder sein Recht ins Leere laufen lassen sollen (5 Ob 231/13a mwN; RS0020188).

[13] 4.3. Nach den Feststellungen im Intimationsprotokoll vom 2. 10. 2025 haben zwei weitere Vorkaufsberechtigte durch ihren Rechtsvertreter fristgerecht ein Schreiben vom 25. 8. 2025 übermittelt und mitgeteilt, dass sie das Vorkaufsrecht zu den Konditionen wie im Kaufvertrag definiert ausüben, diesem Schreiben einen unterfertigten Kaufvertrag angeschlossen und Kaufpreis, Grunderwerbsteuer sowie die gerichtliche Eintragungsgebühr auf das Treuhandkonto überwiesen. Ergänzend zu dieser Ausübungserklärung hat deren Rechtsvertreter in diesem Schreiben festgehalten, dass die Vorkaufsberechtigten einige wenige bestimmt bezeichnete Punkte des Kaufvertrags lediglich als Äußerung einer Rechtsansicht bzw eine Wissenserklärung der Käuferinnen, der Verkäuferin und der an der Vertragsformulierung Beteiligten ansehen, die keinerlei wechselseitigen vertragliche Rechte und Pflichten normieren.

[14] Die Frage, ob diese Zusatzerklärung zur ausdrücklichen Einlösungserklärung angesichts ihres Inhalts und ihrer Bedeutung – wie von den Antragstellerinnen behauptet – als Nichtannahme der bezughabenden Nebenbestimmungen, abweichende Bedingung und/oder Vorbehalt zu qualifizieren ist, und, falls diese Frage zu bejahen ist, ob dies hier einem der Fälle gleich kommt, in dem die Rechtsprechung die Ausübung des Vorkaufsrechts dennoch nicht verwehrt, ob es also zu einer wirksamen Einlösung durch den Vorkaufsberechtigten iSd § 1075 ABGB gekommen ist, kann nur durch Auslegung der bezughabenden Willenserklärungen beantwortet werden (vgl 6 Ob 9/20x). Auch in diesem Zusammenhang gelten freilich die zum Eintragungshindernis des § 94 Abs 1 Z 3 GBG entwickelten Grundsätze, dass es dem Grundbuchsgericht verwehrt ist, eine undeutliche und zu begründetem Zweifel Anlass gebende Urkunde auszulegen. Durch den Inhalt der Urkunden erweckte, nicht restlos beseitigte Zweifel führen vielmehr zur Abweisung des Grundbuchsgesuchs. Dem Grundbuchsgericht steht es zwar zu, aus den ihm vorgelegten Urkunden unmittelbar logische Schlussfolgerungen zu ziehen, es hat sich aber auf die Auslegung des Wortlauts eines Vertrags zu beschränken, keinen davon abweichenden Parteiwillen zu ermitteln und keine Zweifelsfragen durch vom Wortsinn nicht mehr gedeckte Interpretation zu klären (RS0060573; RS0060878). Komplizierte Erwägungen tatsächlicher und rechtlicher Natur, um den wahren Willen der Vertragsteile zu ergründen, sind nicht anzustellen (RS0060573 [T11]; RS0060878 [T45]).

[15] Ob die dem Grundbuchsgesuch angeschlossenen Urkunden zu Zweifeln Anlass geben, ist eine Frage des Einzelfalls, die nur dann eine erhebliche Rechtsfrage begründet, wenn die Beurteilung des Rekursgerichts aus Gründen der Rechtssicherheit zu berichtigen ist (5 Ob 113/21k; vgl RS0060573 [T18]; RS0060878 [T55]).

[16] 4.4. Eine solche Fehlbeurteilung zeigen die Antragstellerinnen in ihrem Revisonsrekurs nicht auf. Mit ihrer Behauptung, aus dem Intimationsprotokoll gehe angesichts der festgestellten Erklärungen klar hervor, dass die Vorkaufsberechtigten den Kaufvertrag nicht mit allen Nebenbestimmungen angenommen und folglich ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt hätten, setzen sie sich über die Auslegungsbedürftigkeit der im Intimationsprotokoll festgehaltenen Erklärungen der Vorkaufsberechtigten aus dem Schreiben vom 25. 8. 2025 hinweg. Abgesehen von dieser Auslegungsbedürftigkeit der einzelnen in das Protokoll aufgenommenen Erklärungen ist die Urkunde – schon grundsätzlich (RS0010950 [T2]), im Besonderen aber vor dem Hintergrund der Rechtsprechung zu den Ausnahmen von der Verpflichtung zur Übernahme von Nebenbestimmungen – in seiner Gesamtheit zu beurteilen. Die vom Rekursgericht angesichts der im Intimationsprotokoll festgestellten Auszüge aus dem Schreiben vom 25. 8. 2025 konstatierten Zweifel sind damit keineswegs eine bloß rein theoretisch denkbare Unklarheit.

[17] 5. Die Beurteilung des Rekursgerichts, aufgrund des Intimationsprotokolls lasse sich nicht ohne jeglichen Zweifel sagen, ob die weiteren Vorkaufsberechtigten ihr Vorkaufsrecht (nicht doch) wirksam ausgeübt haben, ist daher nicht korrekturbedürftig. Das Grundbuchsgericht dürfte das Ansuchen aber nur dann bewilligen, wenn bezüglich der Nichtannahme des gehörigen Einlösungsangebots keinerlei Zweifel bestehen, was hier eben nicht der Fall ist. Damit wirkt das verbücherte Vorkaufsrecht wie ein vom Grundbuchsgericht amtswegig zu beachtendes Veräußerungsverbot, das dem Eigentumsübergang entgegensteht, weil solche Zweifelsfragen im Grundbuchsverfahren als reinem Urkundenverfahren nicht gelöst werden können (RS0020201).

[18] Die Verbesserungsmöglichkeit nach § 82a Abs 2 GBG bildet zwar eine Ausnahme vom Neuerungsverbot, diese besteht aber nur für Formgebrechen. Inhaltliche Mängel des Antrags sind nicht verbesserungsfähig. Wenn das Begehren oder der Antragsinhalt widersprüchlich, unklar, unzulässig, unvollständig oder – wie hier – nicht durch die Urkunden gedeckt ist, liegt ein solcher inhaltlicher Mangel vor (5 Ob 232/22m; 5 Ob 184/24f).

[19] 6. Die Prüfung weiterer Abweisungsgründe nach § 95 Abs 3 GBG kann unterbleiben, weil die Wiederholung des Grundbuchsgesuchs aufgrund der vorgelegten Urkunden nicht in Betracht kommt (RS0060544). Es kann daher insbesondere dahingestellt bleiben, ob das Intimationsprotokoll vom 2. 10. 2025 im Hinblick auf die Prüfung des Fristenlaufs in inhaltlicher und formeller Hinsicht den von den §§ 83 ff NO vorgegebenen Anforderungen entspricht.